Odbiór mieszkania i domu od dewelopera

Odbiór techniczny nieruchomości może zaważyć na późniejszym komforcie i jakości mieszkania, dlatego nabywca powinien wiedzieć, czego wymagać od dewelopera i kiedy skorzystać z pomocy fachowców.

Zakup mieszkania to złożony proces, wymagający pieniędzy i czasu, a także wiedzy z zakresu budownictwa, bez której nie sposób uniknąć przykrych niespodzianek i dodatkowych kosztów. Skutki niewłaściwie przeprowadzonej procedury odbioru nieruchomości od dewelopera zwykle ujawniają się podczas wykańczania wnętrz lub w pierwszych miesiącach użytkowania. Wówczas naprawa usterek bądź większych wad technicznych odbywa się na zasadach rękojmi, ale nie daje właścicielowi gwarancji szybkiej realizacji. Trzeba bowiem udowodnić, że szkody są wynikiem błędów popełnionych na etapie budowy, a nie niewłaściwego użytkowania. Co więcej, zgodnie z prawem nie można narzucić sprzedawcy sposobu naprawy wady, a to staje się częstym powodem długotrwałych sporów między klientami a deweloperem. Istnieją też wady, których nie jesteśmy w stanie wyegzekwować od dewelopera nawet na podstawie rękojmi, dotyczą one szyb i stolarki okiennej. W okresie późniejszym deweloper może stwierdzić, iż uszkodzenia te powstały na etapie wykończenia mieszkania.

Niezbędna dokumentacja

Odbiór mieszkania lub domu wymaga przygotowania odpowiedniej dokumentacji. Im więcej informacji zgromadzimy na temat projektu, tym łatwiej ocenimy, czy aktualny stan techniczny nieruchomości jest zgodny z założeniami projektowymi. Przed odbiorem nieruchomości należy zapoznać się z takimi dokumentami, jak standard wykonania, rzut mieszkania lub domu, projekt instalacji elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej, teletechnicznej, centralnego ogrzewania i gazowej. Termin odbioru należy ustalić z deweloperem z wyprzedzeniem, by zyskać czas na przeanalizowanie dokumentacji. W dniu sprawdzania nieruchomości warto mieć przy sobie przede wszystkim plan i rzut nieruchomości oraz standard wykończenia.
Czas ma kluczowe znaczenie. Kwadrans to zdecydowanie za mało, by przeprowadzić rzetelną analizę faktycznego stanu lokalu. Fachowcy potrzebują na to średnio 2 godzin, laicy – jeszcze więcej. Wszystkie zauważone wady i nieścisłości względem pierwotnego projektu powinny zostać odnotowane w protokole odbioru. Dokument ten stanowi podstawę do domagania się od dewelopera jak najszybszej naprawy. Prawo przewiduje 14-dniowy termin na akceptację zastrzeżeń nabywcy lub ich odrzucenie (po dokładnym uzasadnieniu) przez sprzedawcę. Po podpisaniu protokołu odbioru technicznego deweloper ma 30 dni na usunięcie usterek.

Ważne! Warto pamiętać, iż deweloper formalnie nie ma prawa ograniczać nam czasu na odbiór lokalu, co niestety często ma miejsce. W takim wypadku zawsze warto zastrzec przy ustalaniu odbioru, że nie chcemy, aby czas był limitowany.

Mieszkanie pod lupą

Odbiór nieruchomości to ostatni etap przed sfinalizowaniem transakcji, dlatego należy przeprowadzić go jak najdokładniej, biorąc pod uwagę wszystkie elementy konstrukcyjne. Warto zwrócić uwagę według jakiej normy mierzona jest powierzchnia mieszkania, PNB czy ISO.
Sprawdzając ściany, nabywca musi ocenić jakość i wilgotność tynków oraz kąty i płaszczyznę. W przypadku wylewki weryfikacji podlegają takie czynniki, jak m.in. sposób wykonania, poziom, wilgotność i dylatacja. Następnie sprawdzamy, czy okna, drzwi i instalacje działają prawidłowo. Oceniając stan stolarki okiennej i drzwiowej, trzeba przeanalizować pojedyncze elementy pod względem ich wykonania i funkcjonalności. Sprawdzamy futryny i skrzydła okienne, kompletność okuć, rozwieralność, szczelność, płynność działania zamka i klamki, szyby (szukając ewentualnych rys i pęknięć, wad fabrycznych) oraz uszczelki.

Do największych błędów w czasie odbioru technicznego prowadzi brak wiedzy, znajomości norm i brak odpowiedniego sprzętu. Sprawny fachowiec wykona próbę działania każdego mechanizmu i przyjrzy się wszystkim powierzchniom. Przykładowo, jeśli okna są wyposażone w rolety zewnętrzne, należy je uruchomić, a następnie sięgnąć jeszcze dalej, tzn. sprawdzić, jak zamontowane zostały parapety zewnętrzne i wewnętrzne. Jeśli mieszkanie posiada balkon lub taras, również powinniśmy zweryfikować jakość ich wykonania. Zgodność realizacji z projektem należy ocenić także w przypadku instalacji elektrycznej i wodno-kanalizacyjnej. Jeśli w mieszkaniu jest zasilanie, fachowiec powinien zbadać napięcie w gniazdkach elektrycznych oraz oświetlenie. Ocenie podlegają również aspekty wizualne, poprawność montażu i kompletność osprzętu.

Konieczne będą odpowiedzi na pytania:

• czy instalacja wodno-kanalizacyjna przebiega zgodnie z projektem;
• czy zgadza się ilość podejść;
• czy grzejniki są podłączone do C.O oraz ich wymiary i moc są zgodne z projektem;
• czy wentylacja działa prawidłowo?
• czy instalacja gazowa nie została zabudowana?
• czy zgadza się ilość punktów elektrycznych (gniazda, zwisy).

Tego typu kwestie bezpośrednio wpływają na komfort i bezpieczeństwo użytkowania lokalu. Wadliwe instalacje będą powodować straty ciepła, przeciążenie i nieprawidłową cyrkulację powietrza w pokojach.

Nie tylko mieszkanie

Mylne przekonanie o tym, że odbiór techniczny domu kosztuje znacznie więcej niż profesjonalna analiza stanu technicznego mieszkania (i dlatego należy zająć się tym na własną rękę), przynosi skutki w postaci wad, które nie umknęłyby fachowcom. W rzeczywistości stawki za usługę są porównywalne. Odbiór domu od dewelopera jest bardziej skomplikowaną procedurą, obejmującą więcej elementów – zaczynając od elewacji, przez rynny i rury spustowe, a na dachówce i innych materiałach budowlanych kończąc. Nie bójmy się pytać. Informacje na temat certyfikatów i atestów budowlanych dają pewność, że nieruchomość jest oferowana w dobrym standardzie.

W przypadku domu jesteśmy narażeni na o wiele większą liczbę błędów i usterek niż przy odbiorze mieszkania. Często domy budowane są przez przypadkowe ekipy lub małych wykonawców, a deweloperzy starają się oszczędzać na czym tylko się da. W przypadku odbioru domu sama znajomość norm i biegłość w odbiorze mieszkań nie wystarczy. Należy tutaj zwrócić uwagę na wiele więcej aspektów, oraz posiadać wiedzę na temat ich poprawnego wykonania. Szczególnie ważnym aspektem są tutaj izolacje przeciwwilgociowe w obrębie ścian nośnych i fundamentów, bardzo często zaniedbywane lub wykonywane niezgodnie ze sztuką budowlaną.

Pomoc fachowca

Warto rozważyć skorzystanie z usług firmy zajmującej się odbiorem nieruchomości, zwłaszcza że fachowcy dysponują profesjonalnym sprzętem, bez którego nie można wykonać prawidłowej analizy. W przypadku samodzielnego sprawdzania stanu lokalu nabywca musiałby zaopatrzyć się m.in. w szczelinomierz, wilgotnościomierz, anemomentr, kątownik, dużą poziomicę i taśmę mierniczą czy kamerę inspekcyjną. Prosta kalkulacja pozwala stwierdzić, że dodatkowy wydatek na sprzęt przekroczy koszt profesjonalnej usługi. Zakup przyrządów pomiarowych to dopiero początek, trzeba jeszcze wiedzieć, jak z nich korzystać. Dla wielu osób brak specjalistycznej wiedzy praktycznej i nieznajomość norm budowlanych okazują się barierą nie do przeskoczenia. Specjalista od odbiorów nieruchomości pomoże oddzielić drobne błędy, które można usunąć w czasie wykańczania mieszkania, od poważnych usterek wymagających interwencji dewelopera.

Wskazówka! Warto wybierać tych z fachowców, którzy oprócz wiedzy teoretycznej dotyczącej norm budowlanych i zastosowania przyrządów mają praktyczne doświadczenie, i znają proces budowlany od „kuchni”. Wraz ze wzrostem liczby mieszkań pojawia się coraz więcej firm oferujących pomoc przy odbiorze. Wybierając fachowca do pomocy, kierujmy się nie tylko ceną, lecz również jego wiedzą i praktycznym doświadczeniem, które może okazać się niezbędne w przypadku dyskusji z inżynierem bądź kierownikiem budowy reprezentującym dewelopera.