Ochrona praw nabywców lokali ante portas

Ustawa o ochronie nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego określa istotę i formę umowy deweloperskiej.

29 kwietnia, wejdzie w życie ustawa o ochronie nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, która reguluje zasady ochrony praw nabywcy lokalu lub domu jednorodzinnego od dewelopera.

Ustawa określa istotę umowy deweloperskiej, jej formę oraz istotne postanowienia takiej umowy. Dzięki temu dopiero teraz można powiedzieć, że umowa deweloperska nie jest, jak dotychczas, zlepkiem różnych umów, lecz jest umową nazwaną, ściśle określoną w ustawie. Szkoda, że do tej regulacji nie doszło kilka lat wcześniej.

Po raz pierwszy zdefiniowano istotę przedsięwzięcia deweloperskiego (dotychczas zagadnienie to określało jedynie orzecznictwo). Jest to proces, w wyniku którego zostanie ustanowiona odrębna własność lokalu i przeniesione prawo własności do tego lokalu na nabywcę (odpowiednio również na nabywcę domu jednorodzinnego).

Ochrona nabywców

Celem ustawy jest zapewnienie ochrony kupującym lokale mieszkalne i domy jednorodzinne. Zakres ochrony jest znaczny, obejmuje on etap wstępny, poprzedzający zawarcie umowy, etap jej realizacji, jak też moment wykonania umowy. Najważniejsza z ochron dotyczy bezpieczeństwa finansowego nabywcy, który lokując swoje środki finansowe w nieruchomości, będzie mógł korzystać z odpowiedniej ochrony prawnej wynikającej z funkcjonowania rachunków powierniczych oraz stosowania odpowiednich zabezpieczeń. Jak pamiętamy, problemy finansowe niektórych deweloperów oznaczały również kłopoty ich klientów, przyszłych nabywców, którzy na transakcjach z deweloperami tracili nieraz dorobek swojego życia. Głównie z tego powodu, że pieniądze wpłacane przez przyszłych nabywców na poczet przedmiotu nabycia (lokali lub domów jednorodzinnych) nie były traktowane jak odrębny od majątku dewelopera depozyt finansowy.

Stąd też w przypadkach postępowania egzekucyjnego wierzytelność dochodzona od dewelopera obejmowała cały posiadany przez niego majątek, w tym majątek finansowy zgromadzony na kontach bankowych dewelopera (przy czym bez znaczenia był fakt, czy ulokowane na tych rachunkach środki finansowe to pieniądze wpłacone przez przyszłych nabywców lokali) oraz posiadany przez niego majątek trwały, w tym jego nieruchomości.

Przypadki takie, a w szczególności niemoc klientów deweloperów, przyszłych nabywców, onegdaj były szeroko opisywane w prasie. Z tego względu regulacje prawne zobowiązujące deweloperów, by środki finansowe ich klientów przyszłych nabywców lokali mieszkalnych (domów jednorodzinnych) były wpłacane na założone w bankach rachunki powiernicze, mają doniosłe znaczenie dla zapewnienia bezpieczeństwa finansowego tych transakcji, oczywiście z punktu widzenia nabywców.

Na takim rachunku powierniczym bank ma ewidencjonować dokonane wpłaty i wypłaty odrębnie dla każdego z nabywców, przy czym bank na żądanie nabywców jest zobowiązany do informowania nabywców o stanie dokonanych wpłat i wypłat.

O jakie rachunki powiernicze chodzi? Ustawa przewiduje w tym zakresie cztery możliwości, a więc:
1) zamknięty rachunek powierniczy;
2) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową;
3) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową;
4) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Deweloper jest zobowiązany do założenia w banku zamkniętego lub otwartego rachunku powierniczego, na którym gromadzone są środki finansowe przyszłych nabywców. Z takiego rachunku powierniczego deweloper będzie otrzymywać środki finansowe wyłącznie na realizację przedsięwzięcia deweloperskiego, jednakże pod ścisłą kontrolą banku, co oznacza, że wcześniej wypłata nie zostanie uruchomiona, dopóki bank nie sprawdzi, czy został zakończony dany etap przedsięwzięcia (tak jest w przypadku otwartego rachunku powierniczego) albo czy deweloper dokonał już przeniesienia prawa własności na nabywcę w formie aktu notarialnego (tak jest w przypadku zamkniętego rachunku powierniczego).

Przy otwartym rachunku powierniczym dla celów tej kontroli bank będzie wymagał przedłożenia harmonogramu przedsięwzięcia deweloperskiego, a potem przed dokonaniem każdej wypłaty sprawdzi na podstawie wpisu w dzienniku budowy, czy dany etap budowy przedsięwzięcia deweloperskiego został zakończony w terminie zgodnym z tym harmonogramem. Harmonogram ma zawierać co najmniej cztery etapy realizacji, przy czym koszt każdego z nich nie będzie mógł być wyższy niż 25 proc. i niższy niż 10 proc. kosztu całego przedsięwzięcia. Bank został wyposażony w prawo do kontroli dokumentacji, oczywiście na koszt dewelopera. Z kolei przy zamkniętym rachunku powierniczym bank nie będzie wymagał od dewelopera przedłożenia harmonogramów, ponieważ w toku trwania umowy deweloperskiej przed jej zakończeniem żadna kwota z rachunku powierniczego nie może być deweloperowi wypłacona. Bank bowiem wypłaci deweloperowi pieniądze wpłacone przez nabywcę dopiero po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego przenoszącego prawo własności na nabywcę oraz po stwierdzeniu, że dochodzi do tego „w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich”. Z punktu widzenia dewelopera i jego sytuacji finansowej znacznie korzystniejszy jest otwarty rachunek bankowy, jednakże pamiętajmy, że ustawodawca wprowadza tu dodatkowe obowiązkowe zabezpieczenia interesów nabywcy poprzez gwarancję bankową albo gwarancję ubezpieczeniową.

W przypadku umowy gwarancyjnej, bank jako gwarant zabezpieczy nabywcy wypłatę kwot wpłaconych przez niego na rachunek powierniczy dewelopera w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera albo gdy nabywca odstąpi od umowy deweloperskiej w sytuacji niespełnienia przez dewelopera obowiązku przeniesienia prawa własności na nabywcę. Z tym że w tym drugim przypadku bank, wypłacając środki finansowe z tytułu umowy gwarancyjnej, pomniejszy je o środki zwrócone nabywcy bezpośrednio z mieszkaniowego rachunku powierniczego. Analogiczny sposób postępowania wystąpi przy gwarancji ubezpieczeniowej.

Z jakiego rachunku powierniczego skorzysta deweloper? Jest oczywiste, że przeważnie z otwartego rachunku powierniczego, ponieważ dzięki temu otrzyma wcześniej zdeponowane środki finansowe, tj. nie po zakończeniu przedsięwzięcia i po sporządzonym akcie kupna sprzedaży, ale po kolejnym etapie cyklu inwestycyjnego. Dla wielu deweloperów będzie to rozwiązanie korzystniejsze z uwagi na aspekt płynności finansowej.

Jednakże zwróćmy uwagę na słuszne skądinąd argumenty płynące z rynku deweloperów, że w związku z ustawową koncepcją rachunku powierniczego dojdzie do zwiększenia zapotrzebowania deweloperów na kapitał obcy, a więc na kredyty udzielane przez banki, co – jak się szacuje – wpłynie na podrożenie kosztów inwestycji deweloperskich. Ustawowa koncepcja działania rachunków powierniczych jest też przedmiotem krytycznych uwag podmiotów rynku deweloperskiego głównie z uwagi na „oddanie wszystkiego w ręce banków”. W tym miejscu zauważmy, że faktycznie banki zostały wyposażone przez ustawodawcę w potężne narzędzia kontroli oraz sprawdzania zasadności wypłat z rachunków powierniczych, tak dalece, że mogą nawet kontrolować dokumentację procesu inwestycyjnego na budowie, jak też kontrolować rachunki bankowe i dokumentację dewelopera. Jednak z drugiej strony zwraca się uwagę, że banki, które mają być „ustawowymi kontrolerami” wszystkich przedsięwzięć deweloperskich, prowadzą również swoją własną działalność w zakresie przedsięwzięć deweloperskich, co nie tylko wskazuje na dualizm funkcji, ale może przez to wpływać na silniejszą pozycję banków-deweloperów na rynku deweloperskim. Z takimi i wieloma innymi problemami przyjdzie zmierzyć się podmiotom rynku deweloperskiego; czas pokaże, jakie skutki wywoła ostatecznie cytowana ustawa. Wróćmy jednak do naszego nabywcy oraz do jego interesów, w tym zakresu ochrony ustawowej w związku z transakcjami dokonywanymi z deweloperami.

Co w prospekcie informacyjnym?

Na etapie przed zawarciem umowy deweloperskiej nabywca może żądać od dewelopera otrzymania prospektu informacyjnego. W takim prospekcie powinny być opisane szczegółowo dane o deweloperze i jego doświadczeniu, dane dotyczące przedsięwzięcia, a więc lokalizacji inwestycji, działki, księgi wieczystej, obciążeń hipotecznych, planu zagospodarowania dla sąsiadujących działek, w tym przewidzianych inwestycji komunalnych, a więc o drogach, o oczyszczalniach, o spalarniach, o wysypiskach w promieniu 1 km, a także dane o pozwoleniu na budowę lub o prowadzonym w związku z tym postępowaniu, o planowanym terminie rozpoczęcia i zakończenia przedsięwzięcia, o jego szczegółowym opisie, zasadach pomiaru powierzchni lokalu, domu, o harmonogramie przedsięwzięcia, o środkach ochrony nabywców w postaci rachunków powierniczych, o warunkach odstąpienia od umowy, cechach i parametrach domu i lokalu, jego układzie, o standardzie wykończenia oraz o cenie sprzedaży. Prospekt informacyjny ma obowiązkowo zawierać rzut kondygnacji z zaznaczeniem lokalu mieszkalnego oraz wzór umowy deweloperskiej.

Ważne dane w prospekcie będą dotyczyć m.in. ceny sprzedaży (cena to wynagrodzenie wraz z należnym podatkiem VAT). We wzorze prospektu zawartym w ustawie napisano, że deweloper ma określić, czy podaną cenę sprzedaży będzie waloryzował oraz w jaki sposób („dopuszczenie waloryzacji ceny oraz określenie zasad waloryzacji”). Stanowi to wyraźną sugestię ustawodawcy, że cena sprzedaży podana na początku może być tylko ceną początkową, a w miarę utraty wartości pieniądza może być przez dewelopera waloryzowana. O takiej sytuacji waloryzacji podanej ceny sprzedaży nie mówi art. 22 ustawy, określający wszystkie elementy istotne umowy deweloperskiej. Ponadto warto w tym miejscu przypomnieć zaliczone do klauzul abuzywnych przez UOKiK te klauzule, które dotyczą właśnie waloryzacji ceny o wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych (patrz m.in. na wpis nr 1884 i 1883 z dnia 30.03.2010 r.). Z tego względu należałoby zadać pytanie, dlaczego wzór prospektu jest dalej idący niż istotne postanowienia umowy określone w art. 22 ustawy. Prospektowi informacyjnemu ustawa nadała szczególne znaczenie, gdyż z mocy ustawy stanowi on część integralną umowy deweloperskiej. Dlatego też dane w nim zawarte powinny być zbieżne z istotnymi postanowieniami umowy deweloperskiej, na pewno nie powinno być sprzeczności, także w zakresie ustalania ceny sprzedaży.

I kolejne pytania. Skoro prospekt jest elementem umowy deweloperskiej, a ponadto nabywca ma złożyć oświadczenie, że zapoznał się z takim prospektem, to dlaczego prospekt informacyjny ma być przedkładany tylko na żądanie nabywcy, a nie zawsze.

Na końcu dodajmy, że jedną z ważniejszych ochron dla nabywców jest obowiązek zawarcia umowy deweloperskiej w formie szczególnej, czyli w formie aktu notarialnego, oraz to, że umowa deweloperska stanowi podstawę do wpisu do księgi wieczystej roszczeń nabywcy o wybudowanie domu, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie na nabywcę prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu (odpowiednio do domu jednorodzinnego).

W ustawie zawarto ważne regulacje dotyczące momentu odbioru lokalu (domu jednorodzinnego), sporządzenia protokołu, do którego nabywca może zgłosić informacje o istnieniu wad w przedmiocie sprzedaży, oraz że uznane wady deweloper powinien usunąć w określonym przez ustawę terminie (30 dni). Ustawa wskazuje, że w zakresie nieuregulowanym w ustawie deweloper ponosi odpowiedzialność za wady według przepisów Kodeksu cywilnego o rękojmi. My dodamy, że poniesie odpowiedzialność także z tytułu gwarancji jakości, na warunkach wynikających z umowy.

O czym zapomniano w ustawie?

Pominięto zupełnie istotny fakt, że wraz z przeniesieniem na nabywcę prawa własności do lokalu wyodrębnionego przenosi się prawa własności do udziału w nieruchomości wspólnej, z tytułu współwłasności. Dlatego też m.in. wady fizyczne mogą dotyczyć nie tylko lokalu wyodrębnionego, ale również części wspólnej nieruchomości.

Zauważmy również, że cytowaną ustawą wprowadzono m.in. istotne zmiany do ustawy – Prawo upadłościowe i naprawcze, patrz podrozdział o postępowaniu upadłościowym wobec deweloperów (art. 425^{1 – 5} ), gdzie według art. 425² ww. ustawy „środki zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych, prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie oraz dopłaty wnoszone przez nabywców na podstawie art. 425⁴ ust. 1pkt 2, stanowią osobną masę upadłości, która służy zaspokojeniu w pierwszej kolejności nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, objętych przedsięwzięciem. Środki, prawa oraz dopłat (…) związane z realizacją poszczególnych przedsięwzięć deweloperskich stanowią odpowiednio osobne masy upadłości”.

Zreasumujmy. Ustawa wchodzi w życie z dniem 29 kwietnia tego roku, jednak wiele zagadnień wymaga doprecyzowania i wyjaśnienia, jak chociażby te wyżej omówione oraz te dotyczące art. 4 ustawy o ochronie nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, które mają być stosowane w odniesieniu do tych przedsięwzięć deweloperskich, w których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło po dniu wejścia w życie ustawy, a więc po dniu 29 kwietnia 2012 r. Zważmy, że pojęcia „rozpoczęcie sprzedaży” nie możemy interpretować dowolnie, gdyż według ustawy rozpoczęcie sprzedaży to „podanie do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych”.

Jakich nabywców nie obejmuje ustawa?

Ustawa nie objęła swą ochroną nabywców lokali użytkowych, będących przedmiotem odrębnej własności. Prawdopodobnie ustawodawca pozostawił prawidłowość ukształtowania stosunków cywilnych pomiędzy takimi nabywcami a deweloperami swobodzie zawierania umów, a więc zasadom ogólnych stosunków zobowiązaniowych określonych w przepisach Kodeksu cywilnego. Nie oznacza to jednak, że deweloperzy, których pozycja wzmocniła się ostatnio na rynku nieruchomości, nie będą zainteresowani ukształtowaniem stosunków umownych z nabywcami lokali użytkowych na warunkach przynajmniej podobnych, jak w ustawie o ochronie nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.