Obrót ziemią rolną - ustawodawca naprawia to, co sam zepsuł

Prezydent RP podpisał projekt ustawy z 26 kwietnia 2019 r. o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz niektórych innych ustaw.

Prezydent RP podpisał projekt ustawy z 26 kwietnia 2019 r. o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz niektórych innych ustaw. Podsumowując 33 strony tej nowelizacji, jej istota sprowadza się do skonkretyzowania oraz zliberalizowania obrotu nieruchomościami rolnymi. Ocenić trzeba ją zatem pozytywnie, zważywszy że uprzednie uregulowania, sklasyfikować należało wyłącznie w kategoriach nonsensu.

Co nowego przygotował ustawodawca?

W ustawie pozostanie zapis, iż jej postanowień nie stosuje się do gruntów rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. Niestety areał ten nie został zwiększony. Wciąż zatem nabycie większej działki wymaga analizy dopuszczalności transakcji pod kątem ograniczeń wynikających z ustawy. Ponadto ustawodawca stwierdził, że ustawy w całości nie stosuje się także do nieruchomości rolnych, w których grunty, oznaczone w ewidencji gruntów i budynków jako grunty pod stawami, stanowią co najmniej 70 proc. powierzchni nieruchomości. Dlaczego akurat ten rodzaj gruntów został uprzywilejowany – nie wiadomo.

Kolejne istotne wyłącznie stanowić ma w nowym art. 1c, iż przepisów ustawy nie stosuje się do nabycia nieruchomości rolnej do Zasobu, o którym mowa w ustawie z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (Dz. U. z 2018 r. poz. 2363), oraz do gruntów, które zostały zbyte z tego Zasobu albo wniesione do spółki jako aport, w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej lub realizacji uzbrojenia technicznego, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości – położonych w granicach administracyjnych miast.

Modyfikacji ulec ma definicja gospodarstwa rolnego. Za takowe będzie należało rozumieć gospodarstwo rolne w rozumieniu Kodeksu cywilnego, w którym powierzchnia nieruchomości rolnej albo łączna powierzchnia nieruchomości rolnych jest nie mniejsza niż 1 ha.

Rodzeństwo rodziców oraz pasierbowie, awansować mają do kategorii tzw. osób bliskich, tj. podmiotów uprawnionych do nabycia nieruchomości rolnej mimo nie legitymowania się statusem rolnika indywidualnego. Dotychczas za osoby bliskie rozumiało się jedynie zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione.

Kto może być nabywcą nieruchomości rolnej

Nowelizacja utrzymuje zasadę, wedle której nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny. Jednocześnie, istotnie rozszerzony ma zostać katalog wyjątków od tej reguły.

Z tych najważniejszych, wymienić należy: nabycie nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 1 ha, nabycie nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego i upadłościowego, nabycie w wyniku zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa oraz działu spadku, nabycie nieruchomości rolnej w wyniku podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek prawa handlowego, oraz nabycie nieruchomości położonej na obszarze górniczym lub terenie górniczym w rozumieniu ustawy z dnia 9 czerwca 2011 r. – Prawo geologiczne i górnicze. Serce roście patrząc na te zapisy! Obrót nieruchomościami rolnymi znów będzie osiągalny dla zwykłego obywatela! Nie bijmy jednak braw dla ustawodawcy, wszak naprawia to, co sam zepsuł.

Jakie są zapisy nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego?

Zasady wydawania zgody na nabycie nieruchomości rolnej

Kolejna zmiana, dotyczy warunków uzyskania zgody na nabycie nieruchomości rolnej, przez osobę nie będącą rolnikiem indywidualnym. Procedura uzyskania decyzji dotyczącej powyższego, została w nowelizacji znacznie rozszerzona. Ponadto wprowadzono m.in. zapisy rodzące odpowiedzialność odszkodowawczą zbywcy nieruchomości rolnej, który na potrzeby postępowania dał ogłoszenie o jej sprzedaży, bez zamiaru jej zbycia.

Wedle obecnego brzmienia ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 10 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. Dotychczas zgodę na ewentualne zbycie nieruchomości lub oddanie jej w posiadanie osobom trzecim przed upływem w/w terminu wydawał sąd.

Wskutek nowelizacji, termin ten ma zostać skrócony do lat 5. Zgodę wydawać ma zaś Dyrektor Generalny Krajowego Ośrodka. Dodano jednak katalog wyjątków, w których uzyskanie w/w decyzji nie będzie konieczne. Dotyczy to m.in. zbycia lub oddania w posiadanie: osobie bliskiej; nieruchomości nabytej w drodze dziedziczenia, działu spadku, zapisu windykacyjnego, oraz nieruchomości położonej w granicach administracyjnych miasta o powierzchni mniejszej niż 1 ha. Zwłaszcza to ostatnie jawi się za najistotniejsze, szczególnie w kontekście otwarcia możliwości inwestycyjnego zagospodarowania nieruchomości rolnych położonych na terenie miast.

Z kolei w odniesieniu do terenów wiejskich, choć w myśl nowelizacji nabycie nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 1 ha będzie osiągalne dla osoby nie będącej rolnikiem indywidualnym, to jeżeli powierzchnia ta jest większa niż 0,3 ha – nabywca przez 5 lat wciąż zobowiązany będzie prowadzić na tej nieruchomości działalność rolniczą.