Obnażamy prawdę o Mieszkaniu Plus

Od chwili, gdy Beata Szydło mówiła o koncepcji „Mieszkania Plus”, wiele się zmieniło. Liczne modyfikacje wprowadzone na przestrzeni tych 2 lat są dowodem na to, jak niedoskonała i rozbieżna z realnymi możliwościami była to wizja.

O wiarę w powodzenie programu „Mieszkanie Plus” zapytaliśmy naszych czytelników. Niewiele ponad 19 proc. uważa, że plan się powiedzie. Zdecydowana większość – ok. 66.7 proc. postrzega całą sytuację negatywnie. Przyglądając się temu, ile udało się w tym zakresie osiągnąć, nie sposób nie zauważyć, że wielkie ambicje przyświecające rządzącym, podczas ogłaszania założeń programowych „Mieszkania Plus” w starciu z rzeczywistością okazały się jedynie pobożnymi życzeniami, a nie osiągalnymi celami.
 

Szansa na mieszkania dostępne cenowo

Jednym z głównych filarów Narodowego Programu Mieszkaniowego miały być indywidualne konta mieszkaniowe, na których państwo miało premiować regularne oszczędzanie na cele mieszkaniowe (budowę domu, remont, zakup mieszkania czy działki) poprzez zwiększanie zgromadzonych środków. Z opcji trzeba było jednak zrezygnować, by spełnić podstawową obietnicę, czyli czynsze niższe niż te oferowane na rynku komercyjnym. Jak pisała „Rzeczpospolita”, w raporcie, który trafił do premiera Mateusza Morawieckiego i Jarosława Kaczyńskiego, jako jeden z największych błędów popełnionych w związku z „Mieszkaniem Plus” podano stworzenie wśród najemców nierealnych oczekiwań.

Polski Związek Firm Deweloperskich niejednokrotnie podkreślał, że skoro deweloperzy nie są w stanie budować mieszkań poniżej 3 tys. zł, państwu również nie uda się tego osiągnąć. Od niedawna odpowiedzialna za realizację programu spółka PFR Nieruchomości utrzymuje, że czynsze w „Mieszkaniach Plus” będą o 20-30 proc. tańsze od najmu komercyjnego. Przykładem są tutaj lokale w Wałbrzychu, gdzie stawka rynkowa to nawet 40 zł/mkw., natomiast „plusowi” najemcy zapłacą 18,8 zł/mkw.

Pierwotne założenia zakładały, że do realizacji tanich mieszkań na wynajem włączą się również przedsiębiorcy. Tak się jednak nie stało. Budowanie za zasadach rynkowych w połączeniu z niskimi, odgórnie ustalanymi czynszami okazało się nierealne. Ponadto dla operatorów komercyjnych ze współpracy nie wynikały żadne korzyści.

W zapisach regulujących warunki uczestnictwa w programie nie tylko nie pojawiło się zapewnienie zysku, ale pominięto także koszty związane z utrzymywaniem obiektów. Zniechęcające były również kary przewidziane za naruszenie narzuconych stawek czynszu czy wymagania, jakie postawiono deweloperom. Przy obecnym popycie mieszkaniowym firmy deweloperskie nie mają problemu ze sprzedażą lokali według własnych cen, więc propozycja państwa nie była dla nich w żaden sposób atrakcyjna.

Zabezpieczenia przed klęską

Stąd konieczność wprowadzenia jednej z największych zmian w programie „Mieszkanie Plus”, czyli zastąpienie indywidualnych kont mieszkaniowych dopłatami do czynszów. O wsparcie można ubiegać się już od 1 stycznia br. Realia i w tym zakresie wymusiły modyfikację początkowych propozycji i obecnie z 60 do 100 proc. ma wzrosnąć próg, jakiego nie mogą przekroczyć dochody 1-osobowego gospodarstwa w stosunku do przeciętnego wynagrodzenia w Polsce. Wraz ze zwiększeniem się liczby domowników, limit wzrasta o kolejne 30 proc. na osobę. Z 10 do 15 lat wydłużono również okres, przez jaki będą przysługiwały dopłaty. W ten sposób zadowoleni mają być zarówno najemcy, jak i przedsiębiorcy, gdyż będą mieć możliwość kształtowania wysokości opłat według własnego przelicznika.

Chcą budować, ale nie ma gdzie

Kolejnym problemem, z którym trzeba się było uporać, stała się sama dostępność atrakcyjnych gruntów pod zabudowę mieszkaniową. We wspomnianym raporcie eksperci oceniający funkcjonowanie „Mieszkania Plus” jednoznacznie stwierdzili, że miniony okres to czas stracony. W dużej mierze przyczyniły się do tego niewłaściwie opracowane akty prawne, za co winę ponosi przede wszystkim ówczesne Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa.

Rok temu pieczę na programem objął sam premier Mateusz Morawiecki, a Ministerstwo inwestycji i Rozwoju zostało koordynatorem. W celu oceny dotychczasowych osiągnięć programu, a także opracowania planu działania na najbliższą przyszłość, premier powołał Radę Mieszkalnictwa. Przeprowadzona przez nią legislacja zaowocowała ustawą o dopłatach do czynszu oraz ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących. Specustawa mieszkaniowa ma umożliwić wykorzystanie działek o potencjale mieszkaniowym.

Tym, co przeszkadzało, było zapotrzebowanie na mieszkania w centrach największych miast i brak możliwości terenowych na tego typu inwestycje. Spółki, które zaoferowały swoje grunty, nie zawsze dysponowały odpowiednimi lokalizacjami. Zgodnie z wymaganiami postawionymi przez PFR Nieruchomości, „Mieszkania Plus” mogą powstawać na obszarze zurbanizowanym zapewniającym sąsiedztwo miejsc pracy, placówek edukacyjnych i medycznych, punktów handlowo usługowych czy komunikacji publicznej gwarantującej połączenie z istotnymi miejscami. Oprócz tego konieczny jest dostęp do infrastruktury technicznej i drogi utwardzonej.

Mieszkanie Plus z klocków lego

Kiedy ogłaszano „Mieszkanie Plus” podawano spektakularne liczby mieszkań na wynajem, które miały powstać w najbliższym czasie. Mateusz Morawiecki oraz Jerzy Kwieciński wciąż podkreślają, że rocznie ma powstawać 100 tys. lokali. Co więcej, ostatnio minister inwestycji i rozwoju określił Polskę największym placem budowy w Europie. Tymczasem kiedy zapowiedzi zestawi się z liczbami informującymi o faktycznym stadium zaawansowania programu, dostrzega się rozbieżność.

Zgodnie z informacjami przekazanymi przez biuro prasowe PFR Nieruchomości od 2016 r. udostępnionych zostało 480 mieszkań – w Białej Podlaskiej, Jarocinie oraz Kępnie. W budowie pozostaje niespełna ponad tysiąc lokali, natomiast w fazie projektowania jest ich 6.5 tys. Łącznie daje to liczbę zaledwie 8 tys., z czego większość nie nadaje się jeszcze do zamieszkania.

Biorąc pod uwagę czas trwania cyklu inwestycyjnego (2,5-3 lata w zależności od uwarunkowań danej inwestycji), aktualne wyniki oraz czas, w jakim miano osiągnąć cel nie trudno domyślić się, że 100 tys. mieszkań w 2019 r. nie powstanie.

„Mając na względzie tempo przyrostu wskaźnika w zakresie liczby mieszkań przypadających na 1000 mieszkańców, wartość zakładana w tym kontekście w Narodowym Programie Mieszkaniowym jest możliwa do osiągnięcia”, zapewnia Centrum Informacji Rządu.

Nie dość, że postęp procesów inwestycyjnych blokują procedury formalne, branża budowlana zmaga się obecnie z wieloma problemami. Drożejące materiały i usługi, a także brak pracowników w połączeniu z coraz większymi wymaganiami płacowymi mogą pokrzyżować realizację programu. Ale i przed tymi trudnościami odpowiedzialni za „Mieszkanie Plus” próbują się zabezpieczyć, pokładając ufność w prefabrykatach. Osiedla budowane z gotowych elementów mają powstawać szybko i tanio.

Minister inwestycji i rozwoju zapewnia, że inwestycje będzie charakteryzował odpowiedni standard, a nowoczesna technologia sprawi, że nasza architektura mieszkaniowa dorówna zachodnim trendom, gdzie wykorzystuje się tego typu metody. Jednak Polacy mając w pamięci budynki z wielkiej płyty, niechętnie przyglądają się pomysłom rządzących.

Ostatnia deska ratunku

Problemów nie brakuje również ze strony partnerów programu. W ostatnim czasie RMF24.pl informowało o trudnościach w związku z inwestycją mającą powstać w Poznaniu. PKP miało bowiem przekazać do programu działki, tymczasem pojawiły się głosy o planach utworzenia tam torów kolejowych. Ponadto opóźnienia w załatwianiu niezbędnych formalności postawiły terminową realizację pod znakiem zapytania. W obawie o kolejne opóźnienia w sprawie interweniował sam premier, wysyłając pismo do prezesa PKP Krzysztofa Mamińskiego, a całą sytuację określił jako próbę sabotażu. W komentarzu, jaki otrzymaliśmy w tej sprawie z Centrum Informacyjnego Rządu, czytamy

„Obecnie zespoły obu spółek dokonują szczegółowych uzgodnień. Zakładamy, że termin aportu nieruchomości do spółki celowej, wynikający z podpisanej umowy nie jest zagrożony”.

Kołem ratunkowym dla Narodowego Programu Mieszkaniowego mają stać się firmy inwestujące w najem nieruchomości, a nad możliwością wprowadzenia ich do obrotu prawnego pracują ustawodawcy. Pojawienie się inwestorów instytucjonalnych oraz inwestorów detalicznych ma zwiększyć kapitał, który polepszy dostępność lokali. Polskie FINN-y mają przypominać europejskie REIT-y z tą różnicą, że obejmą jedynie inwestowanie w mieszkania i domy.

W perspektywie jawiącej się ze stanu faktycznego trudno dostrzec prawdopodobieństwo wizji mieszkaniowego dobrobytu, jaki według rządzących czeka Polaków. Wielkie obietnice nijak się mają do możliwości – brakuje atrakcyjnych gruntów, ceny nieruchomości cały czas pną się w górę, a na mieszkania jest tak duży popyt, że chętnych jest o wiele więcej niż oferowanych lokali.