O taksie podatku od domu letniskowego

Tysiące letników wyjechało na czas lata do swoich domów letniskowych. Nic więc dziwnego, że wyjazdowi towarzyszy dyskusja o ciężarach związanych z posiadaniem letniskowego majątku, w szczególności w aspekcie obciążenia podatników podatkiem od nieruchomości.

Tysiące letników wyjechało na czas lata do swoich domów letniskowych. Nic więc dziwnego, że wyjazdowi towarzyszy dyskusja o ciężarach związanych z posiadaniem letniskowego majątku, w szczególności w aspekcie obciążenia podatników podatkiem od nieruchomości. Podatnik, który jest właścicielem dwóch nieruchomości mieszkalnych, jednej w mieście X, a kolejnej w miejscowości uzdrowiskowej Y, zastanawia się, w jaki sposób prawidłowo zgłosić obowiązek podatkowy w podatku majątkowym od każdej z wymienionych nieruchomości. W jednej miejscowości organ podatkowy powiedział podatnikowi, że powinien zapłacić normalnie stawkę preferencyjną jak dla budynków mieszkalnych, w drugiej miejscowości podatnik usłyszał, że powinien płacić stawkę podwyższoną, bo budynek ma charakter letniskowy, a letniskowy, to nie to samo co mieszkalny. Zdezorientowany przeczytał ustawę z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (DzU z 2006 r. Nr 121, poz. 844, ze zm.), lecz ustawa sytuacji nie mogła wyjaśnić, bo nie zawiera definicji domu mieszkalnego, a tym bardziej domu letniskowego.

By pomóc podatnikowi przeanalizujmy, jak prawo stanowi o obowiązku podatkowym w podatku od nieruchomości oraz w jaki sposób i kto ma uprawnienia do różnicowania stawek podatku od nieruchomości. Przede wszystkim przypomnijmy podatnikowi, że podatek – zgodnie z cytowaną ustawą – zapłaci według stawek obowiązujących w danej gminie. Analiza kilku wybranych gmin wskazuje na zróżnicowane podejście gmin do poziomu stawek podatku od nieruchomości. I tak w gminie Pleszew stawka rocznego podatku od nieruchomości wynosi w tym roku 0,50zł/m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, w gminie Kalisz – 0,54zł/m2, w gminie Głuchołazy – 0,59zł/m2, w gminie Starogard Gdański – 0,55zł/m2, a w gminie Kamień Pomorski – 0,37zł/m2. Nad wysokością górnych stawek podatku od nieruchomości czuwa Minister Finansów, który corocznie wydaje obwieszczenie w sprawie górnych stawek podatku od nieruchomości, nie tylko stawek od budynku mieszkalnego, ale też budynków związanych z działalnością gospodarczą i tzw. pozostałych budynków, jak również stawek podatku od gruntu. Najniższe preferencyjne stawki podatku płacą podatnicy posiadający nieruchomości mieszkalne. Przypomnijmy, że górna stawka tego podatku wynosi 0,59 zł/m2, górna stawka podatku od tzw. pozostałych budynków ustalona została zaś w wysokości 6,37zł/m2.

Nie bez przyczyny wskazuję na różnicę pomiędzy poziomem stawek za budynki mieszkalne i za tzw. pozostałe budynki, gdyż właśnie według interpretacji organów podatkowych w przypadku posiadania domu letniskowego jej posiadacz zapłaci w tym roku nie 0,59 zł/m2, lecz aż 6,37zł/m2. To zróżnicowanie pomiędzy taksą dla budynku mieszkalnego i taksą podatku dla budynku letniskowego jest w niektórych gminach zasadnicze. W konsekwencji uchwalane są różne stawki, niższe dla budynków mieszkalnych, a wyższe dla domów letniskowych. Dzieje się tak mimo wielu wątpliwości co do stosowania stawek odrębnych w sytuacji braku w prawie podatkowym definicji „budynku letniskowego” czy „domu letniskowego”. W uchwałach niektórych gmin, jak np. w uchwale rady jednej z gmin w sprawie określenia wysokości stawek podatku od nieruchomości, odnajdziemy z jednej strony ustalenie odpowiednio wyższej stawki dla budynku letniskowego w wysokości 6,23 zł/m2, a z drugiej strony w uzasadnieniu tej samej uchwały widnieje zapis „w obowiązującym stanie prawnym nadal brak jest legalnej definicji budynku letniskowego”.

Ktoś mógłby powiedzieć, że nie są to stawki zawrotnie duże i można je ostatecznie zapłacić, jednakże żyjemy w państwie prawa i obciążenia podatkowe i inne daniny publiczne powinny być ustalane wyłącznie w drodze ustawy. Wróćmy jednak do źródła, czyli do cyt. ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Przede wszystkim nie zawiera ona klasyfikacji dzielącej budynki na mieszkalne i letniskowe, a ponadto nie ma w niej definicji budynku mieszkalnego ani też budynku letniskowego, i nie definiuje także tzw. pozostałych budynków. Z tym, że w tym ostatnim przypadku z redakcji art.5 ust.1 pkt e) cyt. ustawy, który mówi „pozostałych (budynków – dopisek autora), w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego” wynikałoby raczej, że ustawodawcy w kategorii „pozostałe budynki” chodziło zwłaszcza o budynki związane z działalnością gospodarczą. Jednakże zastanówmy się, czy posiadanie budynku letniskowego musi wiązać się z działalnością gospodarczą i czy redagującemu ten przepis o to chodziło. W poszukiwaniu normy odnoszącej się do domu letniskowego spotkamy jedynie w cyt. ustawie zapis w art.15 ust.2 : „Opłaty miejscowej oraz opłaty uzdrowiskowej nie pobiera się (...) od podatników podatku od nieruchomości z tytułu posiadania domów letniskowych położonych w miejscowości, w której pobiera się opłatę miejscową albo uzdrowiskową”.

Wspomniany na początku artykułu podatnik ucieszy się, bo w opisanej wyżej sytuacji drożej zapłaci za dom letniskowy, ale za te dodatkowe opłaty, miejscową lub uzdrowiskową, organ podatkowy pieniędzy nie weźmie. Czy jednak zgodne z prawem byłoby założenie, że budynek mieszkalny nie jest budynkiem letniskowym lub też kategoryczne stwierdzenie, że żaden budynek mieszkalny nie może być budynkiem letniskowym? Spójrzmy na to z perspektywy norm Prawa budowlanego, które mówi w art. 3 pkt 2a, że budynek mieszkalny (jednorodzinny) to „budynek wolnostojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego (...)”. Przyjrzyjmy się także kategoryzacji obiektów budowlanych, zawartej w załączniku do cyt. Prawa budowlanego, gdzie w grupie budynków odnajdziemy ich podział na:

1. budynki mieszkalne jednorodzinne;
2. budynki służące gospodarce rolnej;
3. inne niewielkie budynki, jak domy letniskowe, budynki gospodarcze, garaże do dwóch stanowisk włącznie.

Podążanie za wyżej przedstawioną klasyfikacją, która zresztą nie może być brana pod uwagę ze względu na autonomiczność prawa podatkowego, prowadziłaby nas do wniosku, że Prawo budowlane zalicza budynki letniskowe do „niewielkich” kubaturowo.

Pojęcia Prawa budowlanego rozpatrywane są zwykle w aspekcie klasyfikacji podziałowej obiektów budowlanych, zawartej w rozporządzeniu Rady Ministrów z 30.12.1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (DzU z 1999 r. Nr 112, poz. 1316), na które w związku z klasyfikacją środków trwałych powołują się czasem organy orzekające, w tym Ministerstwo Finansów. Przepis dokonuje podziału obiektów budowlanych, w tym budynków, na różne grupy. Grupa budynków mieszkalnych, a w szczególności klasa budynków mieszkalnych jednorodzinnych obejmuje: 1) samodzielne budynki takie, jak: pawilony, wille, domki wypoczynkowe, leśniczówki, domy mieszkalne w gospodarstwach rolnych, rezydencje wiejskie, domy letnie, itp., 2) domy bliźniacze lub szeregowe. Zwróćmy uwagę, że według tej klasyfikacji budynek mieszkalny to także dom letni.

Więc jak to jest z tym stosowaniem art. 5 ust. 1 w odniesieniu do budynków mieszkalnych, różnych budynków mieszkalnych?

Analiza zagadnienia opodatkowania podatkiem od nieruchomości domów letniskowych doprowadziła nas wreszcie do interesującego pisma z 28 marca 2006 r. Departamentu Podatków Lokalnych i Katastru Ministerstwa Finansów znak LK-833/46/KM/06/195, którego szerokie ustępy poniżej cytuję.

„Zgodnie z § 2 ust. 1 pkt 4 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (DzU z 2001 r. Nr 38, poz. 454) – budynkiem jest obiekt budowlany będący budynkiem w rozumieniu standardowej klasyfikacji i nomenklatury, wprowadzonych na podstawie ustawy z 29.06.1995 r. o statystyce publicznej (DzU Nr 88, 439, ze zm.). Ponadto § 65 ww. rozporządzenia (..) wymienia 10 rodzajów budynków podzielonych ze względu na ich podstawowe funkcje użytkowe, w tym m.in. budynki mieszkalne oraz budynki niemieszkalne. Stosownie do ust.2 tego przepisu przynależność budynku do odpowiedniego rodzaju ustala się zgodnie z zasadami określonymi w rozporządzeniu Rady Ministrów z 30.12.1999 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (DzU Nr 112, poz. 1317, ze zm.), wprowadzonej na podstawie przepisów o statystyce publicznej.

Jak wynika z części III załącznika do ustawy w sprawie KŚT, w którym znajduje się szczegółowy podział środków trwałych, w Grupie 1 – „budynki i lokale, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz spółdzielcze prawo do lokalu niemieszkalnego” – budynki mieszkalne według PKOB są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem. Biorąc pod uwagę przepis art. 21 ust. 1 ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne, organ podatkowy nie powinien dokonywać samodzielnej klasyfikacji funkcji budynku, tylko powinien odwołać się do odpowiednich zapisów ewidencji gruntów i budynków.

W przypadku braku takich informacji (...) rodzaj budynku powinien zostać określony na podstawie dokumentacji budowlanej, takiej m.in. jak pozwolenie na budowę, czy decyzja o dopuszczeniu budynku do użytkowania. (...) Jeżeli z dokumentacji budowlanej wynika, iż dany budynek jest budynkiem mieszkalnym, należy opodatkować go podatkiem od nieruchomości ze stawką jak od budynków mieszkalnych lub ich części. Natomiast jeżeli z dokumentów urzędowych (przede wszystkim pozwolenia na budowę) nie wynika mieszkalny charakter budynku, budynek ten należy opodatkować podatkiem od nieruchomości ze stawką jak od budynków lub części budynków pozostałych”.

Zauważmy, jak istotnej argumentacji użyło Ministerstwo Finansów, wskazując na dwa ważne elementy – po pierwsze, że podstawą klasyfikacji budynku jako przedmiotu opodatkowania jest dokumentacja architektoniczno-budowlana, jak np. pozwolenie na budowę, a po drugie, że rozstrzygnięcia w tym zakresie dokonuje się wyłącznie w aspekcie czy obiekt budowlany jest budynkiem mieszkalnym lub czy nim nie jest. Faktycznie dopiero z dokumentacji budowlanej będzie wynikało, że jedne budynki letniskowe są budynkami mieszkalnymi, a inne budynki letniskowe nie są budynkami mieszkalnymi. Logicznie rozumując, nie jest istotne rozróżnienie na budynki letniskowe i budynki mieszkalne, lecz rozróżnienie budynków mieszkalnych i niemieszkalnych. Szkoda, że cyt. pismo Ministerstwa Finansów nie ma waloru ogólnej interpretacji stosowania prawa podatkowego wydanej w trybie art.14a ustawy z 29.08.1997 r. Ordynacja podatkowa (DzU Nr 8, poz.60). Niejasność tego prawa i nadinterpretacja niektórych organów rozstrzygających sprawia, że podatnik nie ma pewności wymiaru zobowiązania podatkowego. Ponadto takiej pewności w związku z kwestią opodatkowania budynków letniskowych nie mają też organy rozstrzygające. W efekcie dochodzi do sporów podatników z organami podatkowymi, które rozstrzygane są w kolejnych instancjach.

Przypomnijmy kilka orzeczeń sądów administracyjnych wydanych w indywidualnych sprawach:

1. Wyrok z 9.09.2004 r. NSA w Warszawie FSK 412/04
   „W kwestii stawek dla budynku wykorzystywanego w celach rekreacyjnych, a więc budynku letniskowego, należy stosować zasady opodatkowania tzw. budynków pozostałych zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 2e ustawy z 12.01.1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (tekst jedn. DzU z 2002 r. Nr 9, poz. 84, ze zm.). Sąd w niniejszym składzie podziela pogląd, że decydujące znaczenie ma dokumentacja architektoniczno-budowlana danego obiektu”.


2. Wyrok z 16.02.2006 r. NSA w Warszawie II FSK 308/05
   „Budynek mieszkalny to budynek przeznaczony lub nadający się do mieszkania. Natomiast pojęcie „mieszkać” oznacza „zajmować jakieś pomieszczenie i traktować je jako główne miejsce pobytu, przebywać gdzieś stale lub czasowo”. W tym kontekście budynek mieszkalny przeznaczony przez podatnika na cele rekreacyjne, niezależnie od stanu technicznego i i częstotliwości wykorzystywania, może być uznany za „pozostały” budynek w rozumieniu art.5 ust. 1 pkt 4 cyt. ustawy (...), opodatkowany według innych stawek niż budynek mieszkalny w rozumieniu art.5 ust. 1 pkt ustawy”.


3. Wyrok z 11.04.2006 r. WSA w Gdańsku I SA/Gd 537/04
   „Wybudowanie budynku na terenach rekreacyjnych oraz wskazanie w pozwoleniu na budowę, iż jest to budynek letniskowy, nie może zostać uznane jako przesądzające o tym, iż budynek nie mógł zostać zaliczony do kategorii „budynku mieszkalnego”. Istotną bowiem cechą przesądzającą o zakwalifikowaniu budynku do kategorii budynków mieszkalnych jest posiadanie budynku w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych”.


4. Wyrok z 19.09.2006 r. WSA w Warszawie III SA/Wa 1887/06
   „Rada gminy może różnicować stawki podatku dla poszczególnych rodzajów budynków według kryterium wskazanego a art. 5 ust. 3 ustawy a 12.01.1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (DzU z 2002 r. Nr 9, poz. 84, ze zm.), albo innego, ale adekwatnego do określonego w tym przepisie”.

Przedstawione wyżej orzeczenia nie odniosły się do istotnej kwestii klasyfikacji budynków w związku z art. 5 ust. 1 cyt. ustawy w taki sposób, jak wyżej przytoczone pismo Ministerstwa Finansów. Nadal występuje dylemat, w jaki sposób stosować stawki za domy letnie lub letniskowe. W dalszym ciągu niektóre gminy, ustalając stawki podatku od nieruchomości różnicują je z pominięciem zasad klasyfikacji przedmiotu opodatkowania wynikającego z cyt. ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Tymczasem z postanowienia ust.3 art.5 tej ustawy wyraźnie wynika, że „przy określaniu wysokości stawek (...) rada gminy może różnicować ich wysokość dla poszczególnych rodzajów przedmiotów opodatkowania”. Logicznie rozumując, oznacza to, że gmina ma prawo różnicowania stawek podatku, ale wyłącznie w ramach ustawowych rodzajów i tym samym nie może wprowadzać nowych rodzajów opodatkowania, tylko dlatego że w danej miejscowości jest dużo domów letniskowych i dużo letników. Aspekt finansowy nie może bowiem gminom przesłaniać aspektu legalności działania.

Co w tej sytuacji pozostaje podatnikowi-letnikowi zaskoczonemu zróżnicowaniem stawek podatku od nieruchomości w gminie, w której ma dom mieszkalny, który jest również domem letniskowym, w sposób nie odpowiadający ustawowej klasyfikacji przedmiotu opodatkowania?

Po pierwsze podatnik może skorzystać z możliwości wystąpienia o wydanie interpretacji podatkowej w indywidualnej sprawie według zasad wynikających z norm Ordynacji podatkowej, jednakże z takim ryzykiem, że odpowiedź dla podatnika z miejscowości X może różnić się od interpretacji podatkowej z miejscowości Y. Stąd też w sytuacji trwających od wielu lat dyskusji nt. prawidłowości stosowania taksy podatku od domu letniskowego, przy jednoczesnym braku jasności prawa i braku pewności stosowania tego prawa podatkowego przez właściwe organy, wydaje się konieczne wydanie interpretacji ogólnej w sprawie stosowania prawa w trybie art. 14a Ordynacji podatkowej.
Podatniku, czy poczekasz? powrót do listy artykułów