O ryzyku w rozwiązywaniu umów najmu

Zawieranie umowy najmu lokalu mieszkalnego na czas nieokreślony jest z perspektywy wynajmującego… nieracjonalne. A przynajmniej – obarczone dużym ryzykiem.

Powodem tak zdecydowanej opinii jest fakt, że obowiązujące przepisy drastycznie utrudniają wynajmującemu możliwość zakończenia tego rodzaju stosunku prawnego. Wbrew powszechnym poglądom, nawet jeżeli strony w umowie umieszczą klauzulę, przewidującą możliwość rozwiązania najmu z zachowaniem krótkiego okresu wypowiedzenia – będzie ona w stosunku do najemcy bezskuteczna. Co najwyżej to on będzie mógł powołać się na tego rodzaju zapis.

Jak wynika z obowiązującego art. 11 ust 1 ustawy o ochronie praw lokatorów: Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy (…). Orzecznictwo potwierdza, że strony nie mogą skutecznie zmodyfikować powyższego na niekorzyść najemcy.

Truizmem jest, że życie pisze przeróżne scenariusze. Niekiedy, przymusza wynajmującego do zamieszkania w zajętej przez lokatora nieruchomości lub nawet do jej sprzedaży. To ostatnie zaś, w przypadku lokali najętych na czas nieokreślony bywa zadaniem karkołomnym. Krąg potencjalnych nabywców nieruchomości ogranicza się w tej sytuacji do osób nabywających je w celach inwestycyjnych, a nie na własne potrzeby. Ponadto ci pierwsi, z pewnością oferować będą niższą cenę, niż osoby, które patrzą na nieruchomość przez pryzmat własnych potrzeb.

Zazwyczaj dopiero po uzyskaniu porady prawnej, gdy najemca odmawia uznania skuteczności otrzymanego wypowiedzenia, wynajmujący dowiaduje się, jak niefortunnym było zawarcie umowy najmu lokalu mieszkalnego na czas nieokreślony.

Warunki wypowiedzenia umowy

Jeżeli lokator nie narusza postanowień umowy, mieszkanie nie wymaga rozbiórki (lub budynek remontu), a czynsz wynosi co najmniej 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego przez wynajmującego możliwe jest wyłącznie w następujących przypadkach:

• nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego (vide art. 11 ust 4 ustawy o ochronie praw lokatorów);
  
  
• nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w ust. 4. (art. 11 ust 5 wyżej wymienionej ustawy).

Należy przy tym pamiętać, że zgodnie z ust 6 wyżej wymienionego artykułu:

jeżeli właściciel, który wypowiedział stosunek prawny na podstawie przepisu ust. 5, nie zamieszkał w swoim lokalu lub zaprzestał w nim zamieszkiwać przed upływem pół roku od ustania wypowiedzianego stosunku prawnego, lokator jest uprawniony, według swojego wyboru, bądź do powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach bądź do żądania od właściciela zapłaty różnicy w czynszu i w opłatach, które płaci obecnie, w stosunku do tych, które płacił w ramach wypowiedzianego stosunku prawnego za okres jednego roku. Koszty przeprowadzki lokatora do lokalu ponosi właściciel. Właściciel jest nadto obowiązany do zapłaty lokatorowi kary ustawowej w wysokości 15 proc. wartości odtworzeniowej lokalu.

Opisane wyżej uregulowania stosuje się odpowiednio, jeżeli w nieruchomości właściciela ma zamieszkać jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny. Wypowiedzenie stosunku prawnego, pod rygorem nieważności, powinno wówczas wskazywać osobę mającą zamieszkać w lokalu właściciela.

Interesy wynajmującego a ochrona praw lokatorów

Co może uczynić wynajmujący, gdy napisany przez życie scenariusz, nie da się pogodzić z powyższymi terminami wypowiedzeń? Jak stanowi art. 11 ust. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów, z ważnych przyczyn, innych niż określone w ust. 2, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.

Warunkiem uzyskania takiego rozstrzygnięcia będzie zatem wykazanie, że istnieją „ważne przyczyny” uzasadniające rozwiązanie umowy i eksmisję. Ustawa nie zawiera definicji tego pojęcia. Brakuje także przykładowego katalogu zdarzeń uznanych za ważne. Z tych względów wyrok sądu ma de facto uznaniowy charakter. Każdy przypadek powinien być tym samym oceniony indywidualnie, czy w konkretnej sprawie, także w kontekście przeciwstawnych interesów najemcy – istnieją dostatecznie „ważne powody”.