Nowości orzecznicze: Ograniczenie ochrony najemcy

Zgodnie z wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lipca 2007 r., sygn. akt P 30/06, kara ustawowa, którą właściciel lokalu płacił lokatorowi na podstawie art. 11 ust. 6 ustawy, z dnia 21 czerwca 2001 r., o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.), jest niezgodna z Konstytucją. A ściślej, kara ta jest niezgodna z art. 2 (stwierdzającym, że Rzeczpospolita Polska jest demokratycznym państwem prawnym, urzeczywistniającym zasady sprawiedliwości społecznej) i art. 31 ust. 3 (ustanawiającym szczególną ochronę konstytucyjnych wolności i praw) Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej.

Orzeczenie to zapadło w związku z wątpliwościami prawnymi, jakich nabrał Sąd Okręgowy w Tarnowie, rozpoznając żądanie lokatorki skierowane przeciw właścicielowi lokalu, który to wypowiedział jej stosunek najmu w związku z planowanym zamieszkaniem w lokalu, a następnie w nim nie zamieszkał. Lokatorka wniosła o zasądzenie na jej rzecz kary ustawowej w wysokości 15% wartości odtworzeniowej lokalu, w tym wypadku było to ponad 28 tys. zł. Sąd zastanawiał się, czy żądanie to nie było zbyt daleko posunięte.

Zdaniem Trybunału Konstytucyjnego, ochrona najemców poprzez nałożenie kary ustawowej na właściciela lokalu, jest zbyt daleko posunięta i sprzeczna z wyżej wymienionymi artykułami Konstytucji. Możliwość taka istniała w sytuacji, gdy właściciel, który wypowiedział najem na co najmniej 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, w związku z planowanym zamieszkaniem w należącym do niego lokalu, w lokalu tym nie zamieszkał. Ponadto było to możliwe, gdy lokatorowi przysługiwał tytuł do lokalu, w którym mógłby zamieszkać w warunkach co najmniej takich, jak w lokalu zamiennym, lub też gdy właściciel dostarczył mu taki lokal.

Trybunał uznał, że da się przyjąć inne mniej uciążliwe rozwiązania prawne, które w równym stopniu chronią najemców (co więcej rozwiązania takie są już obecne w rzeczonej ustawie), a w sytuacji, gdy taka możliwość istnieje, nie można uznać, że kwestionowane unormowanie jest koniecznym – w rozumieniu Konstytucji – ograniczeniem prawa własności.

Ponadto Trybunał uznał, że niewspółmierność obciążeń właściciela i lokatora wskazuje na to, iż została naruszona konstytucyjna zasada sprawiedliwości społecznej. Kwestionowana regulacja ma charakter sankcji, której celem jest zapewnienie skuteczności rozwiązania mającego chronić prawa lokatorów i przeciwdziałać nieuczciwym praktykom rynkowym. De facto przepis ten przewiduje, że to właściciel ma ponosić koszty realizacji polityki państwa w dziedzinie ochrony lokatorów, a zatem pośrednio ma on – w miejsce państwa – zaspokajać potrzeby mieszkaniowe. Zdaniem Trybunału, właściciele mieszkań nie mogą ponosić kosztów realizacji polityki społecznej władz publicznych.

Wyrok Trybunału Konstytucyjnego jest ostateczny, a jego sentencja podlega ogłoszeniu w Dzienniku Ustaw, natomiast z datą ogłoszenia rzeczony przepis przestaje obowiązywać. W ustawie pozostaje zaś chroniąca lokatorów regulacja stwierdzająca, że w razie niewykorzystania przez właściciela danego lokalu na własne cele mieszkaniowe, jest on zobowiązany do umożliwienia lokatorowi powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach (przy tym koszty przeprowadzki lokatora ponosi właściciel lokalu) lub też do płacenia (za okres jednego roku) różnicy w czynszu i opłatach, jakie ponosi lokator w nowym lokalu, w stosunku do „starego” czynszu i opłat. Wybór żądania należy do lokatora.

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?