Nowości orzecznicze: Nabycie nieruchomości bez zgody małżonka

Co do zasady każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym (art. 36 § 2 k.r.o.), jednakże pewne istotniejsze sprawy – o ile nie są prowadzone wspólnie przez małżonków – wymagają zgody drugiego małżonka (art. 37 § 1 k.r.o.). Taką istotną kwestią, wymagającą zgody współmałżonka, jest dokonanie czynności prawnej prowadzącej do zbycia lub odpłatnego nabycia nieruchomości (np. umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego). Przy tym ważność umowy zawartej bez zgody współmałżonka zależy od potwierdzenia tejże umowy przez drugiego małżonka (art. 37 § 2 k.r.o.), co ma zapewnić ochronę majątku wspólnego małżonków przed lekkomyślnym nim dysponowaniem przez drugiego z małżonków.

Tej zasady nie stosuje się do nabycia własności nieruchomości w toku egzekucji sądowej (art. 921 § 1 – 1013 k.p.c.), jak zostało to podkreślone uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 22 marca 2007 r. (sygn. akt III CZP 13/07). Jednocześnie trzeba jednak zaznaczyć, że nieruchomości nabywane w trakcie małżeństwa (także w toku egzekucji sądowej) co do zasady wchodzą w skład majątku wspólnego małżonków – stają się ich współwłasnością (art. 31 § 1 k.r.o.).

Sąd Najwyższy, stojąc na stanowisku, że wprawdzie udział w licytacji nieruchomości jest działaniem prawnym zmierzającym do nabycia nieruchomości, doszedł jednak do wniosku, iż skutek, tj. przeniesienie własności, nie następuje w wyniku czynności prawnej (jak tego wymaga art. 37§1 k.r.o.), lecz aktu jurysdykcyjnego – przysądzenia własności, którego podstawą jest uzyskanie przybicia. Podkreślił jednocześnie, że konieczność uprawomocnienia się postanowienia o przybiciu oraz wykonania warunków licytacyjnych odrywa skutek (przeniesienie własności) od przetargu, który ponadto ma swoją specyfikę polegającą na tym, że postąpienia nie są składane właścicielowi nieruchomości, lecz dokonywane w ramach postępowania publicznoprawnego przed organem egzekucyjnym, nadzorowanym przez Sędziego. Ponadto trzeba zauważyć, że również skutki przejścia własności nieruchomości są określone odrębnie w ustawie (art. 999 § 1 – 1003 § 2 k.p.c.), a istnienie tej regulacji wyraźnie przemawia na rzecz odmienności i autonomiczności przysądzenia własności – w stosunku do nabycia jej w drodze czynności prawnej – a zatem nie można do tej instytucji stosować regulacji zawartej w przepisach kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Podsumowując, wypada zauważyć, że małżonek, który bez wiedzy współmałżonka bierze udział w licytacji nieruchomości, nawet jeśli pozostaje w ustawowym ustroju wspólności majątkowej, a przy tym wylicytuje najwyższą cenę i uzyska przysądzenie własności, nabywa nieruchomość, która wejdzie do majątku wspólnego małżonków, niezależnie od zgody drugiego współmałżonka. Drugi współmałżonek nie może więc de facto wyrazić swego stanowiska w sposób wiążący nabywającego małżonka, nawet jeśli kwota przeznaczona na nabycie tejże nieruchomości pochodziłaby z wynagrodzenia małżonka, który w licytacji nie uczestniczył. Takie nabycie pozostaje więc praktycznie poza kontrolą współmałżonka licytanta.

Jak stwierdził Sąd Najwyższy, wprowadzenie ograniczeń wynikających z prawa rodzinnego powodowałoby niepewność statusu wierzyciela, zwłaszcza po podziale sumy uzyskanej z egzekucji, statusu nabywcy oraz innych osób uczestniczących w podziale. Konieczność ochrony tej wartości przez państwo usprawiedliwia więc zmniejszenie ochrony stabilności majątkowej w stosunkach wewnętrznych między małżonkami, z których jeden bierze udział w licytacji egzekucyjnej.

Ponadto, odpowiadając na pytanie, czy przepis zawarty w art. 976 § 1 k.p.c. zawierający wyliczenie podmiotów, których udział w licytacji nieruchomości dłużnika jest wyłączony – m.in. dziecka dłużnika – dopuszcza rozszerzenie kręgu tych podmiotów na małżonka dziecka dłużnika (zięcia), jeżeli nabywana w drodze licytacji publicznej nieruchomość wejdzie w skład majątku wspólnego licytanta będącego zięciem dłużnika i dziecka dłużnika. Sąd Najwyższy w cytowanej uchwale stanął na stanowisku, że przepis art. 976 § 1 k.p.c. określa wyczerpująco podmioty, których udział w licytacji nieruchomości dłużnika jest wyłączony. Tak więc zięć dłużnika może nabyć taką nieruchomość nawet wtedy, gdy wejdzie ona do majątku wspólnego jego i dziecka dłużnika.

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?