Nowe zasady upadłości deweloperów

Trwają prace nad nowym prawem upadłościowym mającym wprowadzać zmiany także w upadłości deweloperskiej. Proponuje się uchylenie obecnych przepisów o postępowaniu upadłościowym wobec deweloperów i zastąpienie ich nowymi rozwiązaniami.

Trwają prace nad nowym prawem upadłościowym, które ma wprowadzać zmiany także w upadłości deweloperskiej. Proponuje się uchylenie obecnych przepisów o postępowaniu upadłościowym wobec deweloperów i zastąpienie ich nowymi rozwiązaniami. Konstrukcja nowych przepisów powinna zostać uregulowana jako postępowanie odrębne, które zastąpiłoby obecną regulację upadłości deweloperskiej. Obecne przepisy zawierają szereg rozwiązań nieznanych dotychczas prawu upadłościowemu i niespójnych ze strukturą postępowania upadłościowego. Rozwiązania te wprowadzone zostały w sposób fragmentaryczny i pełen luk. Brakuje zwłaszcza przepisów regulujących stosunek szczególnych instytucji przewidzianych w przepisach o upadłości dewelopera z ogólnymi instytucjami prawa upadłościowego. Obecne przepisy opierają się przy tym na nie zawsze realistycznym założeniu kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego, pomijając możliwości alternatywne na wypadek, gdyby kontynuacja okazała się niemożliwa albo ekonomicznie niecelowa. Jednoznacznie negatywna ocena obowiązujących przepisów uzasadnia ich zastąpienie rozwiązaniem opierającym się na ogólnej strukturze prawa upadłościowego. W ramach ogólnych sposobów prowadzenia postępowania określonych w nowych przepisach i w sposób ściśle z nimi zintegrowany, rekomenduje się wprowadzenie punktowych zmian w przebiegu postępowania. Umożliwiłyby one zarówno w upadłości, jak i w układzie, osiągnięcie, w zależności od woli uczestników, postępowania oraz ekonomicznych szans ich realizacji, jednego z trzech następujących rezultatów :

• Kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego i przeniesienia własności lokali na nabywców w ramach postępowania określonego ustawą,
• Kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego przez nowego inwestora, który przejmowałby zobowiązania wobec dotychczasowych nabywców lokali,
• Likwidacji nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie, z zaspokojeniem nabywców lokali na zasadzie tzw. prawa odrębności wynikającego z zabezpieczenia ich roszczeń wpisem do księgi wieczystej.

Zasadniczym instrumentem realizacji interesu nabywców lokali ma być układ, ale istnieje także możliwość kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego w upadłości zmierzającej do likwidacji majątku upadłego. Zgodnie z niektórymi szczegółowymi propozycjami : w razie likwidacji bez kontynuacji inwestycji, chronione jest uprawnienie nabywcy lokali do wartości wpłaconych środków. Instrumentem tej ochrony jest zabezpieczenie rzeczowe wynikające z wpisu roszczenia do księgi wieczystej. W przepisach należy jednak doprecyzować obowiązek ujawniania roszczeń o nabycie lokali w księdze wieczystej. Dostrzega się bowiem problem związany z zaspokojeniem według kolejności wpisów, co działa na niekorzyść ostatnich nabywców lokali w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego.

Grupa nabywców lokali stanowiąca co najmniej 20 proc. nabywców w ramach jednego przedsięwzięcia deweloperskiego, powinna uzyskać prawo zgłoszenia propozycji układowych (zarówno w postępowaniach restrukturyzacyjnych, jak i w postępowaniu upadłościowym). W przypadku aktywności nabywców i ich zdolności do samoorganizacji, proponowane rozwiązanie daje im możliwość stosunkowo wczesnego wpływu na kształt postępowania.

Katalog przykładowych propozycji restrukturyzacji zobowiązań upadłego, należy rozszerzyć o wniesienie dopłat przez wszystkich albo część nabywców lokali i zaspokojenie ich przez przeniesienie własności lokali, sprzedaż nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie, z zachowaniem ciążących na niej ograniczonych praw rzeczowych, na rzecz nowego inwestora, który przejmowałby zobowiązania względem nabywców lokali. Przed głosowaniem układu, taki inwestor musiałby złożyć nieodwołalne oświadczenie o nabyciu nieruchomości z ciążącymi na niej obciążeniami i przejęciu zobowiązań w stosunku do nabywców lokali. Nabycie przedsięwzięcia deweloperskiego przez nowego inwestora wraz z przejęciem zobowiązań w stosunku do nabywców lokali może być ekonomicznie uzasadnione w wypadku, gdy przed ogłoszeniem upadłości sprzedano jedynie część mieszkań. Zysk inwestora pochodziłby ze sprzedaży pozostałych lokali.

W przypadku postępowania układowego lub naprawczego dewelopera, należy wprowadzić obligatoryjny podział wierzycieli na grupy interesów, przy czym nabywcy lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych powinni stanowić osobną grupę interesów. Sędzia-komisarz może postanowić o dodatkowym podziale nabywców lokali na więcej grup. Obligatoryjne wyodrębnienie nabywców lokali do osobnej grupy interesów daje im możliwość zablokowania układu w sytuacji, gdyby przewidywał on dla nich gorsze warunki niż spodziewany stopień zaspokojenia w upadłości zmierzającej do likwidacji majątku dewelopera. Możliwość podziału na większą liczbę grup ułatwi uwzględnienie różnej sytuacji poszczególnych grup nabywców, np. nabywców wyrażających chęć złożenia dopłat od pozostałych, nabywców podlegających ustawie o ochronie praw nabywcy, nabywców będących osobami prawnymi czy też nabywców, którzy odstąpili od umowy z deweloperem. Decyzja o podziale na dalsze grupy zależałaby od oceny przez sędziego-komisarza szans na zawarcie układu.

Jeżeli propozycje układowe przewidują kontynuację przedsięwzięcia deweloperskiego, zaspokojenie nabywców lokali przez przeniesienie na nich własności lokali i wniesienie przez nich dopłat, niezwłocznie po przedstawieniu propozycji układowych, prowadzi się wstępne głosowanie w grupie nabywców lokali nad częścią propozycji dotyczącą kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego i wniesienia dopłat. Instytucja ta przypominałaby wstępne zgromadzenie wierzycieli, byłaby jednakże ograniczona wyłącznie do kwestii związanych z roszczeniami nabywców lokali. W razie podjęcia przez grupę nabywców lokali uchwały o wniesieniu dopłat, dopłaty te są wnoszone w terminie 2 miesięcy. Jeżeli w tym terminie nie nastąpi wniesienie lub zabezpieczenie dopłat przez zobowiązanych do tego nabywców, pozostali nabywcy mogą wnieść lub zabezpieczyć wniesienie brakujących dopłat w ciągu dodatkowego 1 miesiąca. W przypadku, gdy w powyższych terminach nastąpi wniesienie lub zabezpieczenie dopłat w pełnej wysokości, uchwała grupy nabywców lokali jest wiążąca dla treści układu przyjmowanego później przez zgromadzenie wierzycieli. W razie niedojścia układu do skutku pomimo złożenia dopłat, po przejściu na upadłość przewidującą likwidację majątku upadłego dewelopera, syndyk musiałby uzyskać zgodę sędziego-komisarza na odstąpienie od kontynuacji przedsięwzięcia. W razie podjęcia uchwały i wniesienia dopłat, przedsięwzięcie deweloperskie może być kontynuowane, a własność lokali może być przenoszona na nabywców zgodnie z uchwałą grupy nabywców za zgodą sędziego-komisarza, jeszcze przed zawarciem układu. W braku uchwały grupy nabywców lokali o wniesieniu dopłat, lub jeżeli dopłaty nie zostały wniesione albo ich wniesienie nie zostało zabezpieczone w terminie, głosowanie nad układem odbywa się na zasadach ogólnych, z tym, że nabywcy lokali stanowią osobną grupę interesów, z możliwością dodatkowego podziału na więcej grup. Nabywca, który nie jest zainteresowany kontynuacją przedsięwzięcia deweloperskiego mógłby być zaspokajany przez zapłatę kwoty pieniężnej w wysokości i na warunkach określonych układem.

W upadłości (likwidacyjnej) rekomendowane są trzy alternatywne tryby likwidacji masy upadłości: z kontynuacją przedsięwzięcia deweloperskiego; przez likwidację nieruchomości, na której jest ono prowadzone na zasadach ogólnych; oraz przez przeniesienie przedsięwzięcia deweloperskiego na nowego inwestora przejmującego zobowiązania względem nabywców lokali. Możliwość dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego istnieje, jeśli racjonalne względy wskazują, że jest ono ekonomicznie uzasadnione i są szanse na jego ukończenie.

W razie ekonomicznej niemożności kontynuacji inwestycji, w celu przeniesienia własności lokali na dotychczasowych nabywców, zasadą powinna być sprzedaż likwidacyjna nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie na zasadach ogólnych. Do umów deweloperskich stosuje się prawo opcji syndyka, który ma możliwość wykonania pojedynczych umów, jeżeli będzie to korzystne dla masy. Zaspokajanie roszczeń nabywców lokali z ceny uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości odbywa się na zasadach analogicznych, jak z przedmiotu, na którym są zabezpieczenia rzeczowe. Nabywca lokalu zabezpieczony wpisem swojego roszczenia do księgi wieczystej, uzyskuje w takim przypadku prawo do zaspokojenia na zasadach prawa odrębności z uzyskanej ceny. Rozwiązanie to daje nabywcy szansę na zaspokojenie w zakresie odpowiadającym rzeczywistej wartości nieruchomości.