Nowe zasady najmu mieszkań komunalnych

Podstawowym celem projektu, który został niedawno poddany konsultacjom społecznym, jest próba rozwiązania problemu małej ilości mieszkań na wynajem, w szczególności mieszkań komunalnych.

Do konsultacji społecznych trafił projekt założeń projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw. Podstawowym celem projektu jest próba rozwiązania problemu małej ilości mieszkań na wynajem w tym w szczególności mieszkań komunalnych. W ich przypadku, chodzi o to, aby przyznawane były osobom najbardziej potrzebującym wsparcia. Ustawodawcom zależy również na tym, aby zwiększyć ich rotację między osobami potrzebującymi, aby nie były „dziedziczone” przez następców prawnych najemców.

W tym celu proponuje się w szczególności :

1. Wprowadzenie dla gmin i innych jednostek samorządu terytorialnego obowiązku zawierania umów na czas oznaczony, nie krótszy niż rok i nie dłuższy niż 5 lat. Ta proponowana zmiana umożliwi weryfikację dochodów najemców i pozwoli na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych osób rzeczywiście niebędących w stanie zapewnić sobie mieszkania (osoby ubogie, osoby opuszczające dom dziecka, itp.). Kryteria, które gospodarstwo domowe będzie musiało spełnić, żeby umowa najmu mogła zostać przedłużona, ustalane będą np. w stosownych uchwałach organów stanowiących jednostek samorządu terytorialnego.
    
2. Wprowadzenie zasady, że podstawowa stawka czynszu w publicznym zasobie mieszkaniowym powinna pokrywać co najmniej koszty związane z utrzymaniem nieruchomości. Jednocześnie dostrzegając potrzeby najemców o niskich dochodach, utrzymany zostanie system obniżek czynszu, a dodatkowe wsparcie stanowić będzie system dodatków mieszkaniowych.
    
3. Oddanie do wyłącznej właściwości sądu orzekania o uprawnieniach do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu – sąd będzie miał możliwość każdorazowego badania sytuacji majątkowej i rodzinnej konkretnego eksmitowanego lokatora.
    
4. Wprowadzenie w odniesieniu do lokali publicznego zasobu mieszkaniowego rozwiązań szczególnych dotyczących wstąpienia w najem po śmierci najemcy. Małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci, będą mieli możliwość roszczeń o zawarcie umowy najmu wskazanego lokalu, jeżeli spełniają kryteria dochodowe ustalone przez wynajmującego.
    
5. Dopuszczenie stosowania formuły najmu okazjonalnego lokali mieszkalnych również przez podmioty prowadzące działalność gospodarczą.
   
   
6. Wprowadzenie najmu socjalnego lokali mieszkalnych, bardziej elastycznego zawierania przez gminę umów najmu socjalnego (na każdy lokal mieszkalny), powinno pozwolić na zmniejszenie skali problemów związanych z niedoborem lokali socjalnych według obecnie obowiązujących wymagań.
   
   
7. Możliwość rozwiązania umowy najmu w sytuacji, gdy najemca posiada tytuł prawny do innego lokalu nie tylko w tej samej miejscowości, ale również w miejscowości pobliskiej.
    
8. Określenie w ustawie minimalnych progów dochodowych uprawniających do ubiegania się o najem lokalu komunalnego.
   
9. Wprowadzenie możliwości rozwiązania umowy najmu lokalu, z jednoczesnym zaoferowaniem lokalu zamiennego w sytuacji, gdy lokal zajmowany ma nieproporcjonalnie dużą powierzchnię w stosunku do liczby zamieszkujących.
   
   
10. Jednoznaczne określenie rodzaju opłat, których zaległości mogą być podstawą wypowiedzenia stosunku prawnego.

Proponuje się również, by umowy najmu lokali socjalnych zawarte przed dniem wejścia w życie ustawy wiązały strony do upływu terminu, na jaki zostały zawarte. Do umów tych stosowane byłyby przepisy dotychczasowe. Projekt założeń przewiduje, że po upływie 5 lat od dnia wejścia w życie zostanie przeprowadzony monitoring stosowania nowych przepisów.