Nowe regulacje procesu inwestycyjno-budowlanego

W związku z rządowymi planami prawo budowlane czekają duże zmiany. Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju na początku marca 2019 r. przedstawiło projekt nowelizacji prawa budowlanego.

Według informacji udostępnionych przez Radę Ministrów projekt ustawy wprowadza modyfikacje w zakresie procesu budowlanego, mające na celu uproszczenie zbyt rygorystycznych procedur, usunięcie nadmiarowych obowiązków po stronie inwestora oraz doprecyzowanie regulacji budzących wątpliwości interpretacyjne. Jednocześnie inicjatywa rządu objąć ma długo oczekiwane zmiany w procedurze uzyskiwania odstępstw od wymogów techniczno-budowalnych, zasad sporządzania projektu budowlanego, unieważnienia pozwolenia na budowę oraz legalizacji starych samowoli budowlanych.

Procedury uzyskiwania odstępstw od przepisów techniczno-budowlanych

Obecnie można realizować inwestycję dotyczącą budynku z odstępstwem od przepisów techniczno-budowlanych, jeżeli organ administracji architektoniczno-budowlanej po uzyskaniu upoważnienia ministra, który ustanowił przepisy techniczno-budowlane, w drodze postanowienia udzieli zgody na odstępstwo. Zgodnie z projektowanymi przepisami wymogi formalne w celu uzyskania odstępstwa na inwestycję dotyczącą budynku będą takie same, ale nie trzeba będzie uzyskać zgody właściwego ministra. Zdaniem autorów projektu pominięcie w procedurze udziału odpowiedniego ministra skróci proces inwestycyjno-budowalny o ok. 1,5-2 miesięcy.

Zasady sporządzania projektu budowlanego

Autorzy projektu zwracają uwagę na konieczność wyraźnego rozróżnienia elementów projektu budowlanego, które będą podlegały weryfikacji przez organ administracji architektoniczno-budowlanej, od elementów, za których prawidłowe sporządzenie odpowiadać będą wyłącznie projektanci. W związku z tym zaproponowano, aby projekt budowlany podzielić na projekt zagospodarowania działki lub terenu, projekt architektoniczno-budowlany oraz projekt techniczny.

Projekt zagospodarowania będzie zatwierdzany przez organ administracji architektoniczno-budowlanej zanim zostanie wydana decyzja o pozwoleniu na budowę. Projekt techniczny będzie można przedłożyć do organu nadzoru budowlanego na późniejszym etapie procesu inwestycyjnego, tj. na etapie zgłoszenia zakończenia robót budowlanych lub wystąpienia z wnioskiem o udzielenie decyzji pozwolenia na użytkowanie. To oznacza, że nie będzie zatwierdzany na etapie wydawania decyzji pozwolenia na budowę. Rząd podkreśla, że sam zakres całego projektu budowlanego nie ulegnie znaczącej zmianie. Zostaną natomiast wyodrębnione te elementy, które zgodnie z przepisami powinny być weryfikowane przez organ administracji architektoniczno-budowlanej, od tych, za które odpowiedzialni są wyłącznie projektanci.

Zmiany w wykazie obiektów zwolnionych z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę

W uzasadnieniu nowelizacji podkreślono, że przepisy prawa budowlanego, które określają obiekty budowlane wymagające uprzedniego uzyskania decyzji pozwolenia na budowę lub dokonania zgłoszenia były wielokrotnie nowelizowane i wprowadzono liczne odesłania i wyjątki. W związku z tym są one niejasne i trudne w odczytaniu. Dlatego zgodnie z zapewnieniami Rady Ministrów celem zmian jest uproszczenie konstrukcji przepisów w sposób, który pozwoli na jednoznaczne określenie koniecznych formalności przy realizacji inwestycji.

Nowelizacja w ramach porządkowania przepisów dot. pozwolenia na budowę wprowadza szeroki katalog obiektów, które nie będą wymagały decyzji o pozwoleniu na budowę, ale wymagać będą zgłoszenia budowy. Ten katalog zawiera obiekty, które już wcześniej nie wymagały pozwolenia na budowę (ale wymagały zgłoszenia) oraz niektóre nowe pozycje do tej pory wymagające tego pozwolenia. Do takich należy na przykład budowa niektórych instalacji gazowych czy też budowa naziemnych tarasów o powierzchni zabudowy do 35m2 oraz pomostów o długości całkowitej do 25 m i wysokości, liczonej od korony pomostu do dna akwenu, do 2,50 m.

Poszerzony został również katalog obiektów, które nie będą wymagały ani pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia budowy. Wśród tych obiektów warto zwrócić uwagę na paczkomaty oraz inne podobne obiekty, a także obiekty małej architektury. W uzasadnieniu projektu autor zwraca uwagę, że zmieniono również przesłankę wymogu dokonania zgłoszenia przebudowy przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych (obecnie wymóg zgłoszenia dotyczy każdej przebudowy prowadzącej do zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu). Mówi ona, że wymóg zgłoszenia nie dotyczy każdego zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu, ale jedynie wykraczającego poza działkę, na której budynek jest usytuowany.

Zmiany dotyczące unieważnienia pozwolenia na budowę

Bardzo ważną zmianą na gruncie projektowanej nowelizacji jest zapis (o czym informuje portal rządowy), zgodnie z którym nie będzie można stwierdzić nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę, jeżeli od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia upłynęło 5 lat, a w przypadku wydania decyzji pozwolenia na użytkowanie 5 lat od dnia, kiedy decyzja o pozwoleniu na użytkowanie stała się ostateczna. Ministerstwo podkreśliło, że wskazany okres jest wystarczający na wyrażenie zgody, jeśli jej wydanie narusza interesy podmiotów innych niż inwestor. Jednocześnie zdaniem resortu wzmocniona zostanie w ten sposób trwałość decyzji administracyjnej, co z punktu widzenia inwestora będzie rozwiązaniem pozytywnym. Dla porównania w obecnym stanie prawnym możliwym jest stwierdzenie nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę wiele lat po zrealizowaniu inwestycji.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami organ zobowiązany jest do stwierdzenia nieważności decyzji pozwolenia na budowę, jeżeli decyzja:

• wydana została z naruszeniem przepisów o właściwości;
• wydana została bez podstawy prawnej lub z rażącym naruszeniem prawa;
• dotyczy sprawy już poprzednio rozstrzygniętej inną decyzją ostateczną albo sprawy, którą załatwiono milcząco;
• została skierowana do osoby nie będącej stroną w sprawie;
• była niewykonalna w dniu jej wydania i jej niewykonalność ma charakter trwały;
• w razie jej wykonania wywołałaby czyn zagrożony karą;
• zawiera wadę powodującą jej nieważność z mocy prawa.

Należy jednak pamiętać, że nie stwierdza się nieważności decyzji, jeżeli od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia upłynęło dziesięć lat, a także gdy decyzja wywołała nieodwracalne skutki prawne, a ponadto przy spełnieniu poprzedzających przesłanek została łącznie spełniona jedna z przesłanek:

• wydanie decyzji z naruszeniem przepisów o właściwości;
• decyzja dotyczy sprawy już poprzednio rozstrzygniętej inną decyzją ostateczną albo sprawy, którą załatwiono milcząco;
• decyzja została skierowana do osoby nie będącej stroną w sprawie;
• decyzja zawiera wadę powodującą jej nieważność z mocy prawa.

Legalizacja samowoli budowalnych

Szerokim echem odbił się również projekt zmian dotyczących legalizacji starych samowoli budowlanych. Resort zmierza do modyfikacji ustawy w taki sposób, aby zalegalizowane zostały obiekty, które wybudowano ponad 20 lat temu i wobec których nie prowadzono postępowania w sprawie samowoli budowlanej. Szerzej o proponowanych zmianach dotyczących legalizacji starych samowoli budowalnych pisaliśmy w artykule „Okiem prawnika: legalizacja samowoli budowlanych”.

Podsumowanie

Biorąc pod uwagę całokształt proponowanej nowelizacji, wydaje się, że zamysł jest dobry i z pewnością uprości niektóre procedury prawa budowlanego. Ponadto pozytywnie należy ocenić poszerzenie katalogu obiektów zwolnionych z konieczności uzyskania pozwolenia budowlanego, a których budowy wystarczy dokonać zgłoszenia oraz poszerzenia katalogu obiektów, które całkowicie zwolniono z konieczności uzyskania pozwolenia na budowę oraz konieczności zgłoszenia budowy. Za najbardziej korzystną zmianę, patrząc pod kątem pewności procesów budowlanych w Polsce, należy uznać tę, dotyczącą ograniczenia terminu do stwierdzenia nieważności pozwolenia na budowę, bowiem możliwość ewentualnego stwierdzenia nieważności decyzji pozwolenia na budowę wprowadzała niepewność wśród budujących na przestrzeni ostatnich lat. Ministerstwo zapowiada wejście w życie projektu w trzecim kwartale 2019 roku.