Nowe przepisy zdyscyplinują pośredników i rzeczoznawców

Już wkrótce zarządzanie nieruchomościami będzie przebiegało według nowych zasad. Wszystko za sprawą przyjętej w ostatnim czasie przez Sejm nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw.

Celem zaproponowanych przez Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa zmian było zagwarantowanie zrozumiałych i jasnych zasad obowiązujących strony podczas zawierania umów o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, a także w kwestiach gospodarowania nieruchomościami. Oprócz zdefiniowania pojęć pośrednictwa, zarządzania oraz pośrednika, zapisy, jakie znalazły się w noweli, określają również zobowiązania przewidziane dla rzeczoznawców majątkowych. Od momentu wejścia w życie znowelizowanej ustawy, czyli od 1 września br., osoby zawodowo zajmujące się wyceną nieruchomości, będą pełnić swoje obowiązki w oparciu o prawnie sprecyzowane formy organizacyjne.
 

Pośrednik i zarządca przedsiębiorcą

Jedną z najważniejszych zmian, przewidzianych w ustawie, jest nałożenie obowiązku, który zakłada, że pośrednikiem bądź zarządca może być jedynie przedsiębiorca. Wynika to z przyjętego w dokumencie stanowiska, mówiącego, iż działania wynikające z funkcji pośrednika i zarządcy powinny być wykonywane w sposób uporządkowany, regularny i systematyczny. Tym samym za podejmowane z tego tytułu obowiązki przewidziano wynagrodzenie. Jeżeli przedsiębiorca-pośrednik z jakiś powodów nie będzie mógł samodzielnie wykonywać czynności zawodowych, po zawarciu umowy z osobą fizyczną, będzie mógł je przekazać. Podstawowym założeniem przyświecającym prawnemu określeniu funkcji pośredników oraz zarządców było zminimalizowanie prawdopodobieństwa, że usługi z zakresu zarządzania czy pośrednictwa będą świadczyć przypadkowe osoby. Główną powinnością pośrednika, objętą odpłatą, stanowi zawieranie umów, przewidzianych w ustawie, o czym traktuje art. 179b, który przyjmuje brzmienie:

Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na odpłatnym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów:

1) nabycia lub zbycia praw do nieruchomości;
2) nabycia lub zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
3) najmu lub dzierżawy nieruchomości lub ich części;
4) innych niż określone w pkt 1-3, mających za przedmiot prawa do nieruchomości lub ich części.

Z kolei o funkcjach, jakie wejdą w skład obowiązków zarządców nieruchomości, mówi art. 184b, gdzie czytamy, że:
Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu w szczególności:

1) zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;
2) zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;
3) zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów Prawa energetycznego;
4) bieżące administrowanie nieruchomością;
5) utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;
6) uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.

w art. 185 ust. 2 otrzymuje brzmienie:

Według przepisów dokładny zakres zadań, jakich podejmie się zarządca, doprecyzuje umowa zawarta z właścicielem danej nieruchomości, wspólnotą mieszkaniową bądź inną organizacją mającą prawo do nieruchomości.
 

Wycena nieruchomości jako działalność gospodarcza

Pośrednicy w obrocie nieruchomościami czy zarządcy to nie jedyna związana z rynkiem nieruchomości grupa osób, którą obejmą nowe przepisy. Po wejściu w życie noweli ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami zmianie ulegnie sposób normowania standardów zawodowych dla rzeczoznawców majątkowych, a ich ustalanie będzie leżało w gestii ministra infrastruktury i budownictwa. Wymóg prowadzenia własnej działalności gospodarczej polegającej na wycenie nieruchomości objął rzeczoznawców majątkowych. Wykonywanie przez nich czynności zawodowych będzie mogło odbywać się również w oparciu o umowę o pracę i tym podobne dokumenty, warunkujące prawnie działania związane z szacowaniem wartości nieruchomości.

Wycena na własny użytek bez rzeczoznawcy?

Nowa wersja ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami zawiera także zapisy dotyczące wyceny nieruchomości na własne potrzeby. W tej kwestii nic się nie zmieni. Przepisy regulujące pełnienie zadań rzeczoznawcy nie uniemożliwiają osobom prywatnym określania wartości ich mienia na własny użytek. Nowelizacja nie nakłada na nie obowiązku korzystania z usług rzeczoznawców. Operat szacunkowy nie będzie wymagany zarówno przy wypełnianiu oświadczeń majątkowych, jak i deklaracji podatkowych itp.
 

Większa ochrona i szansa na rekompensatę

Zaproponowane przez Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa zmiany przepisów, mają przyczynić się również do ochrony interesów osób korzystających z usług pośredników, rzeczoznawców oraz zarządców. Dzięki nowelizacji starania o odszkodowanie za straty poniesione w efekcie niekompetentnego świadczenia usług z zakresu wyceny nieruchomości czy pośrednictwa, mają stać się skuteczniejsze. Związane jest to z nałożonym na rzeczoznawców, pośredników oraz zarządców obowiązkiem wydawania kopii dowodu ubezpieczenia polisy OC wraz z umową pośrednictwa, umową o zarządzanie nieruchomością, a także operatem szacunkowym bądź umową o opracowanie wyceny.
 

Użytkowanie wieczyste na nowych zasadach

Korzyści z wprowadzenia nowych przepisów odczują również użytkownicy wieczyści. Ci wszyscy, którzy nie zdążyli złożyć wniosku o przedłużenie umowy użytkowania wieczystego przed upływem określonego terminu, będą mieli możliwość przywrócenia jej ważności bez konieczności przetargu. Ponadto ustawa przewiduje zwolnienie z pierwszej opłaty osób będących użytkownikami wieczystymi, które zawierają kolejną umowę dla tej samej nieruchomości. Jeżeli natomiast zainteresowany zrzeknie się prawa użytkowania wieczystego, prawo to przestaje obowiązywać.
 

Nieruchomości publiczne dla dzierżawców

Ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami, oprócz zmian w definiowaniu pojęć dotyczących pośrednictwa, wyceny i nieruchomości oraz w zarządzaniu nią, ma ujednolicić także proces sprzedaży nieruchomości publicznych ich długoletnim dzierżawcom.

Zaakceptowane przez Sejm 7 lipca przepisy zaczną obowiązywać od 1 września 2017 r.