Nowe przepisy ułatwią życie mieszkańcom osiedli

Już 1 stycznia 2019 r. wejdą w życie nowe przepisy dotyczące użytkowania wieczystego gruntów. O tym, jakie konsekwencje przyniesie nowe prawo, zarówno z punktu widzenia mieszkańców, jak i inwestorów oraz osób kupujących mieszkanie, w rozmowie z Anną Kapłańską tłumaczy Michał Styś, CEO OPG Property Professionals.

Wkrótce prawo użytkowania wieczystego gruntów, na których znajdują się obiekty mieszkalne, zostanie przekształcone we własność. Jakie są zalety takiego rozwiązania z punktu widzenia mieszkańców osiedli?

Nadchodzące przepisy na pewno ułatwią życie mieszkańcom bloków, ponieważ zniosą konieczność zgody wszystkich lokatorów na zmianę formy użytkowania. Zaletą jest też skrócenie opłaty uiszczanej praktycznie dożywotnio do zaledwie 20 lat, gdzie dodatkowo mamy możliwość spłacenia zobowiązania wcześniej, korzystając przy tym z atrakcyjnych bonifikat. A skoro mowa o pieniądzach – sporo kontrowersji budziła do tej pory duża nieprzewidywalność opłat. Gminy, będące faktycznymi właścicielami gruntów, aktualizowały swoje cenniki w sposób wyrywkowy, skupiając się na jednych nieruchomościach, a pomijając inne. Nierzadko dochodziło więc do sytuacji, w której lokatorów tego samego osiedla obowiązywały odmienne stawki, a gdy do podwyżki w końcu dochodziło, opłata rosła w sposób gwałtowny. Nowe przepisy powinny zapobiec takim skokowym wahaniom. Ewentualne zmiany wysokości należności będą realizowane w oparciu o wskaźnik waloryzacji, publikowany przez GUS raz na 3 lata.

Jakie negatywne konsekwencje niesie zmiana przepisów?

Wysokość opłat za przekształcenie we własność, które mieszkańcom przyjdzie płacić przez kolejne dwie dekady, zostanie ustalona według stawki obowiązującej 1 stycznia 2019 r. Budzi to więc pewne obawy, że gminy mogą do tego czasu nieproporcjonalnie podwyższyć stawki, aby zapewnić sobie wyższe wpływy pieniężne w przyszłości. Zwłaszcza, jeśli weźmiemy pod uwagę fakt, iż na dzień dzisiejszy bonifikat za uiszczenie z góry pełnej kwoty mogą być pewni jedynie użytkownicy gruntów należących do Skarbu Państwa. W przypadku działek należących do samorządów, wysokość ewentualnej zniżki będą ustalać urzędy gmin, powiatów i województw. Zanim nowe prawo wejdzie w życie, warto by więc zastanowić się nad dodatkowym przepisem, który regulowałby w jakimś stopniu tę kwestię.

Pewne wątpliwości budzi sposób naliczania opłat za przekształcenie. Część mieszkańców danego budynku może od wielu lat regulować opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, inni dopiero od niedawna. Teraz wszyscy zapłacą taką samą kwotę za przekształcenie, co nie jest sprawiedliwe. Jakie rozwiązania prawne mogłyby zmienić tę sytuację?

Jest to kolejna z kwestii, która budzi pewne dyskusje. Myślę, że ciekawym rozwiązaniem byłoby uzależnienie wysokości opłat za pozostały okres umowy użytkowania od wkładu finansowego poczynionego do tej pory. To delikatna kwestia, dlatego forma tego typu wsparcia wymagałaby oczywiście wnikliwej dyskusji.

Czy nowe przepisy mogą spowodować, że deweloperzy realizujący inwestycje mieszkaniowe będą musieli ponieść wyższe koszty, a co za tym idzie, grozi nam kolejna podwyżka cen mieszkań?

Uważam, że przekształcenie użytkowania wieczystego we własność gruntów nie odbije się w znaczący sposób na kształcie zachodzących procesów inwestycyjnych czy sytuacji deweloperów realizujących inwestycje mieszkaniowe. Wręcz przeciwnie – stabilizacja kosztów związanych z utrzymaniem lokalu oraz uporządkowanie statusu prawnego w księgach wieczystych to czynniki, które mogą wpłynąć pozytywnie na popyt wśród klientów, zwłaszcza tych zwlekających do tej pory z decyzją o zakupie z obawy o użytkowanie wieczyste. Najważniejsze jednak jest to, że nadchodzące przepisy nie utrudnią zakupu działek i nie podniosą kosztów realizacji nowych inwestycji, dlatego też nie będą miały bezpośredniego przełożenia na ceny ofertowe mieszkań.

Nowe przepisy dotyczą tylko nieruchomości mieszkaniowych, ale część osób uważa, że powinny obowiązywać również w odniesieniu do budynków handlowych i usługowych. Jakie skutki przyniosłoby takie rozwiązanie?

Rynek nieruchomości jest dynamiczny. Funkcja budynku, która opłacała się jeszcze 10 lat temu, dziś może już nie przynosić właścicielom takich przypływów pieniężnych lub wręcz generować straty. Realizacja celów, dla których ustanowiono przed laty prawo użytkowania wieczystego, traci wówczas sens. Użytkownik wieczysty ma ograniczone pole manewru, ponieważ jeśli przekształci fabrykę na biuro, gmina może rozwiązać z nim umowę. Inna kwestia jest taka, że cel użytkowania wieczystego nie zawsze zostaje określony w umowie ustanawiającej owo prawo, co sprawia, że mogą pojawiać się pewne wątpliwości co do dopuszczalności i opłacalności przeprowadzenia inwestycji w danym kształcie. Likwidacja obowiązujących przepisów w przypadku sektora biurowego czy usługowo-handlowego pozwoliłaby na większą elastyczność po stronie deweloperów i właścicieli działek. Podmiotom prywatnym pozwolono by na realizację inwestycji zgodnie z miejscowym planem, który uwzględnia np. zabudowę biurową czy usługową. Uważam, że przesłanki, którymi kieruje się ustawodawca w kontekście ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów, można z powodzeniem odnieść do nieruchomości komercyjnych.