Nowa hipoteka – rewolucyjne zmiany i pierwsze wątpliwości

We wchodzącej w życie nowelizacji prawa hipotecznego pojawiło się dziewięć zmian, które mają wpływ na przeciętnego Kowalskiego.

Podstawową modyfikacją jest zniesienie podziału na hipotekę zwykłą i hipotekę kaucyjną. Przede wszystkim, następuje zanik hipoteki zwykłej, w której miejsce pojawia się nowa hipoteka, przypominająca formą hipotekę kaucyjną. Innymi słowy, obecnie nie trzeba już wskazywać rodzaju ustanawianej hipoteki, gdyż hipoteka będzie tylko jedna. Będzie ona zabezpieczała zarówno wierzytelności pieniężne istniejące, jak i wierzytelności przyszłe. Jednocześnie przestaną obowiązywać hipoteki na konkretną kwotę. Hipoteki do tej pory obejmowały dokładnie określone należności, np. 100 tys. zł, natomiast po zmianach zabezpieczenia będą miały formę bardziej płynną. Będą one uzależnione od kursu waluty, w jakiej udzielany jest kredyt. Jeśli kredyt będzie zaciągnięty np. we frankach szwajcarskich, to suma hipoteki będzie mogła być ustalona w złotych.

Wymagać to będzie jednak dodatkowo zgody banku, a jej uzyskanie może być trudne ze względu na duże wahania kursów walut. Przewalutowując kredyt, nie trzeba już zmieniać wpisu w księdze wieczystej, z wyjątkiem sytuacji, kiedy umowa ustanawiająca hipotekę będzie zawierała odmienne postanowienia.W praktyce oznacza to, że biorąc kredyt, będziemy mogli jedną hipoteką zabezpieczyć zarówno jego kwotę, jak i odsetki oraz inne koszty kredytu, jeżeli zostały wvymienione w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki do księgi wieczystej.

W przypadku finansowania jednej dużej inwestycji, takiej jak kredyt inwestycyjny lub deweloperski, banki będą robiły jeden wpis dla całego konkretnego konsorcjum banków. Konieczne będzie również pojawienie się tam odpowiedniego wpisu co do sposobu rozliczania. Dzięki temu wszystkie banki finansujące jedną inwestycję będą posiadały zabezpieczenie.

Natomiast jeśli chodzi o firmy zabezpieczające swój towar na hipotece osoby odbierającej od nich towar, do tej pory za każdym razem przy odbiorze konieczne było wpisanei nowej hipoteki. Obecnie będzie wpisywana jedna hipoteka, o określonej z góry kwocie, zmieniać się będą tylko dostawy.

Nowe zapisy w ustawie wpłyną także na wysokość hipoteki, która nie będzie mogła rozmijać się z rzeczywistą wartością wierzytelności, ponieważ właściciel obciążonej nieruchomości będzie mógł żądać zmniejszenia hipoteki, jeżeli będzie ona nadmierna. Przykładowo przy zakupie za 500 tys. zł jednego mieszkania i sprzedaży drugiego za 300 tys. zł można zażądać zmniejszenia hipoteki z 500 do 200 tys. zł. Przestaje zatem funkcjonować okoliczność, w której przez 20 lat spłaca się pozostałe 200 tys., a hipoteka dalej opiewa na 500 tys. zł.Prawnicy określają taką sytuację „nadzabezpieczeniem”.

Większość do tej pory ustanowionych hipotek pozostanie na starych zasadach, hipoteki kaucyjne mają przejąć nowe zasady. Natomiast co do hipotek zwykłych, jeżeli obie strony się zgodzą, to będzie można dostosować je do nowych zasad.

Ustawodawca daje kredytobiorcy możliwość decydowania o tym, który z jego wierzycieli „awansuje”. Pomijając kwestie proceduralne, w przypadku istnienia kilku hipotek na nieruchomości, po wykreśleniu pierwszej to dłużnik będzie mógł zadecydować, która z kolejnych hipotek zostanie umiejscowiona na pozycji pierwszej. Dłużnik może na przykład zaproponować bankowi, że jego kredyt będzie zabezpieczony hipoteką ustanowioną w pierwszej kolejności, ale musi obniżyć oprocentowanie. Korzyści będą więc obustronne.

Jednak niektórzy przedsiębiorcy będą mogli unikać hipoteki przymusowej, w nieskończoność dorzucając nowe hipoteki i jednocześnie zalegać z podatkami wobec Skarbu Państwa.Taki teoretyczny sposób procedowania nie buduje pozytywnego obrazu kredytobiorcy w oczach kontrahenta, a dodatkowo stwarza ryzyko słabszego zabezpieczenia na nieruchomości.

Nowe zmiany spowodują także, że hipoteki nie będą się „klonowaly”. W przypadku działki z hipoteką w wysokości 1 mln zł, po podzieleniu jej na cztery części, zgodnie z dotychczasowymi przepisami, na każdej działce zostawał 1 mln zł hipoteki. Teraz podział będzie proporcjonalny – każda działka będzie obciążona hipoteką o wartości 250 tys.

Jeśli deweloper ma hipotekę na danej nieruchomości, powinien ujawnić treść umowy o tej hipotece w księdze wieczystej. Od tej pory będzie wiadomo, na jakiej bazie została ona wpisana. Jeśli spłaciliśmy 50 tys zł zpożyczonych 200 tys zł., to możemy dobrać 50 tys zł na tę samą hipotekę, która już jest wpisana. Powstaje dzięki temu oszczędność dla klientów, gdyż zanika konieczność każdorazowego wpisywania hipotek, a bank po spełnieniu określonych warunków będzie mógł pożyczyć brakującą kwotę bez dodatkowych formalności.

W jaki sposób banki będą mogły omijać rozporządzenia hipoteką zwolnioną? Otóż będą one decydowały o tym, kto będzie spłacał hipoteki. Ustawa zakazuje zrzekania się ustanawiania hipoteki. Można będzie jednak scedować prawo do ustanawiania hipoteki. Dzięki temu prawo do decydowaniu o tym, który wierzyciel ma spłacać hipotekę, będą miały banki.

Zmianom ulegają również koszty wpisu hipotek, na przykład jednakopłata w wysokości 200 zł zamiast dwóch po 200 zł oraz jedna opłata w razie zmian treści hipoteki – 150 zł.

Przy okazji kosztów warto zwrócić uwagę na jeszcze jedną kwestię. Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) nie odwołuje się do pojęcia hipoteki, tylko opodatkowania wierzytelności o wysokości ustalonej lub nieustalonej. Oznacza to, że po zmianach podatek będzie pobierany osobno dla każdej wierzytelności (ustalonej i nieustalonej) i wynosić będzie 0,1 proc. od wierzytelności ustalonej i 19 zł od nieustalonej.

Ministerstwo Finansów poinformowało, że zniesienie podziału na hipotekę zwykłą i kaucyjną nie będzie miało wpływu na ustalenie stawki PCC. Dostępne są jednak interpretacje, zgodnie z którymi od całości nowej hipoteki powinno się liczyć 0,1 proc. Nowe przepisy nasuwają wiele wątpliwości, zwłaszcza wówczas, gdy jedna hipoteka ma zabezpieczać wiele wierzytelności, a tylko część z nich ma charakter nieustalony.