Nowa hipoteka – krok ku lepszemu czy kłopoty na własne życzenie?

Tomasz Wachowski, konsultant | 2011-02-21

20 lutego 2011 roku weszła w życie nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Ustawodawca przewidział w niej wiele zmian.

20 lutego 2011 roku weszła w życie nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Ustawodawca przewidział w niej wiele zmian, które w znaczący sposób wpłyną na funkcjonowanie w obrocie tak ważnego zabezpieczenia, jakim jest hipoteka. Reorganizacja instytucji hipoteki w naszym prawie przede wszystkim ma na celu dostosowanie jej do ciągle zmieniających się warunków rynkowych i gospodarczych, do wymagań „rekinów biznesu” zabezpieczających hipotekami wielkie inwestycje oraz do potrzeb przeciętnego Kowalskiego, który zabezpiecza w ten sposób kredyt na nowe mieszkanie. O tym, czy wskazane zmiany rzeczywiście okażą się dla wszystkich korzystne, przekonamy się dopiero z czasem.

Nowelizacja dotyczy znacznej grupy przepisów, zmieniając tym samym wiele zasad i reguł, zgodnie z którymi funkcjonowały dotychczas zabezpieczenia hipoteczne. Nie sposób odnieść się do wszystkich tych zmian, skupię się zatem na kilku z nich, omawiając jednocześnie ich podatkowe aspekty.

Podstawową modyfikacją niedawnej jeszcze rzeczywistości prawnej jest zniesienie podziału na hipotekę zwykłą i hipotekę kaucyjną. Jak dotąd, gdy nasz Kowalski brał kredyt na dom lub mieszkanie, najczęściej zabezpieczał hipoteką zwykłą kapitał zaciągniętego kredytu (z tego rodzaju hipoteki można bowiem było skorzystać tylko przy wierzytelnościach o oznaczonej wysokości), dodatkowo zaś ustanawiał hipotekę kaucyjną zabezpieczającą odsetki (służyła ona zabezpieczaniu wierzytelności o nieustalonej z góry wysokości). Czasem banki proponowały ustanowienie tylko jednej hipoteki kaucyjnej obejmującej zarówno część kapitałową, jak i część odsetkową kredytu, a ponadto zabezpieczały nią m.in. wierzytelności wynikające z umów o kredyt odnawialny czy umów o kredyt na rachunku bieżącym. Dziś to już przeszłość. Od dnia wejścia w życie nowelizacji ustawy o księgach wieczystych i hipotece Kowalski zabezpieczy wierzytelność banku o spłatę kredytu jedną hipoteką, gdyż tylko jeden rodzaj hipoteki może być obecnie ustanawiany. Jak więc widać, problem z głowy, ale chyba nie do końca…

Za zmienionymi przepisami o hipotece nie poszła zmiana przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, który to podatek jest pobierany w związku z ustanowieniem hipoteki. Przepisy te wskazują, że od ustanowienia hipoteki na zabezpieczenie wierzytelności istniejących pobiera się podatek w wysokości 0,1 proc. kwoty tej wierzytelności, zaś podatek w wysokości 19 zł pobiera się od ustanowienia hipoteki na zabezpieczenie wierzytelności o wysokości nieustalonej. Przepisy podatkowe nie posługują się bowiem cywilistycznym pojęciem hipoteki kaucyjnej. Dotychczas sprawa wysokości podatku wyglądała prosto: hipoteka zwykła – 0,1 proc. od kwoty hipoteki, hipoteka kaucyjna – 19 zł. Obecnie podatnik, ustanawiając nową hipotekę w związku z zabezpieczeniem np. kredytu mieszkaniowego, prawdopodobnie będzie musiał opłacić podatek w wysokości 0,1 proc. od części kapitałowej kredytu (należność główna, czyli wierzytelność istniejąca), zaś od części odsetkowej (czyli od wierzytelności o wysokości nieustalonej) obowiązany będzie zapłacić 19 zł podatku. Jest bowiem mało prawdopodobne, aby fiskus potraktował nową jednolitą hipotekę jako hipotekę w całości od wierzytelności nieustalonej. Krótko mówiąc, jedna hipoteka, dwa razy podatek. Ani to taniej, ani wygodniej dla nas.

Znowelizowane przepisy przewidują ponadto, że jeden wierzyciel może zabezpieczyć hipoteką kilka wierzytelności z różnych stosunków prawnych. Gdy przysłowiowy Kowalski weźmie w tym samym banku kredyt mieszkaniowy oraz kredyt inwestycyjny czy odnawialny, będzie mógł zabezpieczyć wszystkie wierzytelności swojego banku jedną hipoteką. Co więcej, będzie można zastąpić zabezpieczoną wierzytelność inną wierzytelnością tego samego wierzyciela. Oznacza to, że gdy nasz pan Kowalski spłaci kredyt mieszkaniowy, może wówczas wziąć w tym samym banku np. pożyczkę hipoteczną na dowolny cel, której zabezpieczeniem będzie ta sama hipoteka. Jest to rozwiązanie o tyle korzystne, że w czasie spłacania kredytu Kowalski mógł kolejnymi hipotekami zabezpieczyć wierzytelności innych jeszcze podmiotów, a bank udzielający pożyczki hipotecznej prawdopodobnie nie zgodziłby się na jej zabezpieczenie hipoteką, która nie będzie wpisana na pierwszym miejscu w księdze wieczystej. Nowe rozwiązania prawne wprowadzone nowelizacją pozwolą zatem Kowalskiemu na swoiste podstawienie wierzytelności z pożyczki hipotecznej w miejsce wierzytelności z wcześniejszego kredytu mieszkaniowego, korzystając przy tym z tej samej hipoteki.

Niestety nie wiadomo, czy taką podmianę wierzytelności zabezpieczonej daną hipoteką należy opodatkować podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Katalog czynności, które podlegają temu podatkowi, jest zamknięty i obejmuje m.in. ustanowienie hipoteki, pomijając nową możliwość podstawienia wierzytelności. Korzystając z nowej instytucji prawnej, nasz Kowalski nie ustanawia hipoteki (ta została ustanowiona przez niego już wcześniej), a tylko podmienia wierzytelność, którą tą hipoteką zabezpieczył, na inną wierzytelność.

Literalna wykładnia przepisów pozwala wnioskować, że podmiana wierzytelności pozostaje poza zakresem ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i nie podlega opodatkowaniu tym podatkiem. Wskazuje się, że jedynie w przypadku, gdy kwota nowej wierzytelności będzie wyższa od kwoty wierzytelności dotychczasowej, nasz Kowalski będzie zobligowany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Wówczas bowiem wysokość hipoteki pozostanie, co prawda, bez zmian, ale zwiększy się podstawa opodatkowania, czyli kwota zabezpieczonej wierzytelności. W tym momencie trudno jednak przesądzić, która interpretacja zostanie uznana za prawidłową i jak ukształtuje się praktyka organów podatkowych w tym zakresie.

Nowelizacja przepisów o hipotece miała przede wszystkim ułatwić korzystanie z tej instytucji, sprawić, że będzie ona bardziej użyteczna i funkcjonalna. Z jednej strony wprowadzono sporo zmian na korzyść, drugiej zaś – część z tych zmian jest wciąż niejasna, a dodatkowo powoduje wiele pytań w kontekście przepisów innych ustaw, których nowelizacja nie dotknęła. Jak się wydaje, nowelizacja jest krokiem do przodu, niestety jest również krokiem w nieznane. A jak to bywa z nieznanym, jednocześnie ciekawi i budzi niepokój.