Niższy wkład własny to nie problem

Czy lepiej wziąć kredyt, mając 10 proc. wkładu własnego, czy jednak warto poczekać i uzbierać kwotę na poziomie 20 proc.?

Z ostatniego raportu Amron-Sarfin wynika, że rośnie odsetek klientów, którzy mają problem z uzbieraniem wymaganego 20-procentowego wkładu własnego. Nie wiadomo, z jakich powodów część przyszłych kredytobiorców uważa, że musi posiadać wkład własny na takim poziomie. Założenie to jest nieprawdziwe. Kilka banków udziela kredytów osobom, które mają 10 proc. wkładu własnego. Jest też jeden bank, który zmienia oprocentowanie na korzyść klienta decydującego się na zmianę w trakcie trwania umowy kredytowej.

Przykład: klient kupuje mieszkanie za 400 000 zł i posiada 50 000 zł, co daje 12,5 proc. wkładu własnego. Brakuje jeszcze 30 000 zł, aby uzyskać 20-procentowy wkład własny. Spłacając kredyt zgodnie z harmonogramem przez 30 lat przy ratach równych, 30 000 zł spłaci w okresie ok. 50 miesięcy i wówczas bank obniży oprocentowanie o 0,2 proc. Ta oferta jest ciekawa, bo niewiele banków umożliwia zmianę oprocentowania na korzyść klienta, po uzyskaniu przez niego 20-procentowego wkładu własnego. Oczywiście, jeśli kredytobiorca postanowi nadpłacać kredyt i nadpłaci 30 000 zł w załóżmy, 24 miesiące, wówczas po 2 latach oprocentowanie zostanie obniżone.

Innym ciekawym rozwiązaniem jest złożenie wniosku o obniżenie oprocentowania w banku, w którym mamy kredyt. Przykład: kiedy klient podpisywał umowę kredytową, posiadał 10-procentowy wkład własny. Nadpłacał kredyt i uzyskał 20-procentowy wkład własny. W takiej sytuacji należy złożyć wniosek do banku o obniżenie marży, bo aktualne oferty tegoż banku są zapewne dużo niższe niż oprocentowanie, które klient posiada. Ponadto wartość nieruchomości wzrosła, więc zabezpieczenie banku jest na dużo wyższym poziomie. Jeżeli kredytodawca nie obniży oprocentowania, wówczas należy zastanowić się nad przeniesieniem kredytu do innego banku. Obecne unormowania prawne pozwalają klientom spłacać po 3 latach bez jakichkolwiek kar za wcześniejszą całkowitą spłatę.

Nadpłata kredytu

W tym miejscu warto też podkreślić ważną kwestię nadpłaty kredytu. Kilka banków bierze za to prowizję w pierwszych 3 latach, w wysokości do 1 do 3 proc., liczonych od kwoty nadpłaty. Ustawodawca zakazał pobierania przez banki jakiejkolwiek opłaty za wcześniejszą nadpłatę lub spłatę kredytu po upływie 3 lat. Klienci często, gdy słyszą o prowizji za nadpłatę, postanawiają nie nadpłacać i poczekać. Problem polega na tym, że kredytobiorcy w takich przypadkach nie przeliczają korzyści, bo najprawdopodobniej nie wiedzą, jak to zrobić i podejmują decyzję o odłożeniu w czasie nadpłaty – co jest błędem.

Przykład: załóżmy że klient otrzymał 30 000 zł premii w pracy i mija 12 miesiąc od podpisania umowy kredytowej. Prowizja za nadpłatę wynosi 3 proc. – 900 zł. Natomiast odsetki za kolejne 24 miesiące od kwoty 30 000 zł wyniosą 2154 zł. W tym przypadku nadpłacając kredyt, klient zaoszczędzi 1254 zł.

Wybierając bank, warto też zwrócić uwagę na koszty początkowe. Jeśli założymy, że po kilku latach będziemy planować przeniesienie kredytu, to nie ma sensu zawierać umowy kredytowej z wysokimi kosztami początkowymi takimi jak prowizja. Lepiej wziąć wyższe oprocentowanie, ale trzeba mieć na uwadze fakt, że po kilku latach rodzina może się powiększyć, czyli niekoniecznie uzyskamy zdolność na przeniesienie kredytu do innego banku.

Błędny model kredytowy

Kredytobiorcy często popełniają błąd w budowie modelu kredytowego, w którym nie uwzględniają środków na wykończenie mieszkania lub domu, bo mają swoje pieniądze na ten cel i nie chcą rozliczać się z bankiem fakturami. Wkład własny często w takich przypadkach jest na poziome 10 proc. Potem klienci przekonują się, że gdy środki, które posiadają na wykończenie, np. 60 000 zł, przeznaczą na wkład własny i taką samą kwotę wezmą w kredycie na wykończenie mieszkania. to nagle okazuje się, że posiadają 20-procentowy wkład własny. Oczywiście, wykończenia mieszkania nie jest rozliczane fakturami, tylko dokumentacją fotograficzną wykonaną osobiście lub przez pracownika banku.

Takie triki doświadczony ekspert kredytowy potrafi świetnie wytłumaczyć, dlatego zachęcam, aby zawsze porozmawiać z niezależnym ekspertem kredytowym. Nasuwa się pytanie, czy lepiej poczekać i uzbierać kolejne 10 proc., aby mieć 20 proc. wkładu własnego i lepsze warunki kredytowe, czy lepiej zdecydować się na droższy kredyt z 10-procentowym wkładem własnym?

W 95 proc. przypadków uważam, że lepiej wziąć kredyt z 10-procentowym wkładem własnym, bo ceny mieszkań rosną, a za wynajem płacimy kolejne miesiące. Nadpłacając, można uzyska 20-procentowy wkład własny, zawsze istnieje możliwość renegocjowania umowy kredytowej lub przeniesienia kredytu do innego banku, bo są banki, które automatycznie obniżają oprocentowanie, gdy nadpłacimy kredyt.