Niezbędnik kredytobiorcy – część II

W II części naszej rozmowy z doradcą finansowym podpowiadamy, na co zwrócić uwagę, rozważając zaciągnięcie kredytu hipotecznego.

Planując zakup domu lub mieszkania najczęściej rozważamy zaciągnięcie kredytu hipotecznego na ten cel. Jednak przed podjęciem tak poważnej decyzji, powinniśmy przeanalizować wszystkie aspekty takiego zobowiązania. O czynnikach wpływających na wysokość rat, dodatkowych kosztach i innych ważnych kwestiach związanych z kredytem mieszkaniowym, rozmawialiśmy z doradcą finansowym, Kingą Tymoszuk.

M.H.: Jakim wkładem własnym trzeba dysponować, by otrzymać kredyt? Co się do niego wlicza?

K.T.: Większość banków wymaga 20 proc. wkładu własnego. Jednak w niektórych bankach jest możliwość kredytu z niższym wkładem własnym (10-15 proc.). Pamiętajmy jednak, że niski wkład własny objęty jest dodatkowym ubezpieczeniem. Warto wiedzieć, że wkład własny nie jest jedyną kwotą, z którą powinniśmy się liczyć przy kredycie, dlatego zawsze musimy mieć odłożone środki na dodatkowe opłaty.

M.H.: Jakie są alternatywy/rozwiązania dla osób z niedostatecznym wkładem własnym?

K.T.: Jeśli taka osoba buduje dom, to jako wkład własny bank potraktuje działkę. W innym przypadku najlepiej te środki pożyczyć lub dozbierać.

M.H.: Czy można wnieść więcej niż jest to wymagane? Z czym to się wiąże?

K.T.: Zawsze możemy dokonać większej wpłaty wkładu własnego. Wtedy kwota kredytu będzie niższa, a co za tym idzie – marża kredytu również będzie niższa, przez co całkowity koszt kredytu nam się obniży i rata także :)

M.H.: Czy hipoteką może być inna nieruchomość?

K.T.: Oczywiście, możemy zabezpieczyć się na innej nieruchomości niż kupujemy. Zwykle zabezpieczamy się na nieruchomości najbliższej rodziny, wspólników czy bliskich przyjaciół.

M.H.: Czy istnieje możliwość hipoteki łączonej? Jeśli tak, to w jakim przypadku jest to opłacalne?

K.T.: Jest taka możliwość. Korzysta się z niej zwykle, gdy zabezpieczenie na jednej nieruchomości jest niewystarczające.

M.H.: Czy w umowie kredytowej mogą uczestniczyć dodatkowe osoby? (oprócz współmałżonka)

K.T.: Tak, często zdarza się, że do kredytu przystępują także rodzice jednej ze stron, gdy młodzi nie mają wystarczającej zdolności kredytowej na planowany zakup.

Ale uwaga: nie tylko małżonkowie mogą przystąpić do wspólnego kredytu hipotecznego. Mogą to także zrobić osoby, które oświadczą, że wspólnie prowadzą gospodarstwo domowe.

M.H.: Z jakimi konsekwencjami trzeba się liczyć, biorąc wspólny kredyt?

K.T.: Często mówi się żartobliwie, że kredyt bardziej wiąże pary niż małżeństwo. Coś w tym jest, gdyż nawet w przypadku rozwodu, gdy odpowiednio nie zgłosimy sytuacji do banku i nie aneksujemy umowy, to obydwie osoby odpowiadają za zobowiązanie.

M.H.: W jakim przypadku warto wziąć wspólny kredyt?

K.T.: Gdy nasza zdolność kredytowa jest niewystarczająca bądź gdy mamy zdolność, ale nie na taką kwotę, jaka nas interesuje. W przypadku dwóch dochodów, zawsze wysokość kredytu, jaką możemy otrzymać, jest wyższa niż w przypadku jednego.

M.H.: Jakie są zalety i wady wspólnego oraz indywidualnego zaciągnięcia kredytu?

K.T.: Gdy zaciągamy wspólnie kredyt, zawsze do wyliczenia bierzemy dochody dwóch osób, przez co mamy większą zdolność i możemy sobie pozwolić na większe mieszkanie, lepszą lokalizację itp. Jednak należy pamiętać, że oprócz wspólnie branych dochodów istotne są także zobowiązania. W związku z tym, może się tak zdarzyć, że zobowiązania jednej ze stron obniżą zdolność kredytową i lepiej po prostu kredyt wziąć samemu.

M.H.: Jak funkcjonuje kredyt hipoteczny w przypadku małżeństw z rozdzielnością majątkową?

K.T.: Wszystko zależy od tego, czy ci małżonkowie będą chcieli kupić dom wspólnie, czy też przez jednego ze współmałżonków. W przypadku tej drugiej opcji tylko jedna osoba zobowiązana jest do spłaty kredytu, ale także jedna osoba jest właścicielem nieruchomości. Należy także pamiętać, że czasem dochody jednej osoby mogą okazać się niewystarczające do wzięcia hipoteki.

Jest także możliwość wspólnego przystąpienia małżonków z rozdzielnością majątkową do kredytu. Wtedy to oni mogą indywidualnie ustalić, czy własność dzielona jest po równo, czy np. 70 do 30 proc. Wtedy osoba mająca 70 proc. udziałów w nieruchomości, ma też 70 proc. udziałów w kredycie.

M.H.: Jak rozwód wpływa na spłacanie wspólnego kredytu hipotecznego?

K.T.: Wszystko zależy od ustaleń rozwodowych. Zwykle sąd dzieli majątek, a nie długi. Dlatego nawet jeżeli dana nieruchomość jest przepisana na jednego ze współmałżonków, to dla banku, dopóki nie zostanie ten fakt zgłoszony i umowa odpowiednio aneksowana, odpowiedzialność ponoszą obydwie osoby, czyli współkredytobiorcy.

M.H.: Jakie są rozwiązania dla osób, których nie stać na dalszą spłatę kredytu?

K.T.: W takiej sytuacji można wnioskować do banku o karencję (przerwę w spłacie kredytu na jakiś czas), jednak zależy to od indywidualnej sytuacji danego klienta. Na pewno lepiej złożyć wniosek i poinformować bank o trudnościach, niż po prostu przestać spłacać. Można także sprzedać nieruchomość i spłacić kredyt.

M.H.: W jakim okresie roku najlepiej starać się o kredyt hipoteczny?

K.T.: Zwykle koniec roku mobilizuje wiele osób do wzięcia kredytu na starych warunkach. Nigdy nie mamy pewności, jakie zmiany przyniesie ze sobą nowy rok. A obecnie wiążę się to ze wzrostem wkładu własnego. Popularnym okresem jest także wiosna. Jednak tendencja ta bardziej wypływa z pory roku i zwiększonego zainteresowania na rynku niż ofertą banków.

M.H.: Z zaciągnięciem kredytu lepiej poczekać czy właśnie teraz jest dobry czas na podjęcie tego typu decyzji?

K.T.: W tym momencie jest niski WIBOR, czyli raty są niższe, więc mamy wyższą zdolność kredytową. Dlatego jeśli patrzymy na sytuację z tej perspektywy, to warto wziąć teraz. Należy jednak pamiętać, że taka sytuacja nie będzie trwać wiecznie. Warto przeanalizować tę kwestię i podejść do tematu rozważnie.

M.H.: Czy należy się pospieszyć z zaciągnięciem kredytu przed wzrostem progu wymaganego wkładu własnego?

K.T.: Jeśli wiemy, że po prostu nie mamy jak odłożyć na wyższy wkład własny, warto wnioskować już teraz. W przyszłości, gdy odłożymy pieniądze, zawsze możemy dokonać nadpłaty.

M.H.: Kiedy warto korzystać z rządowych pomocy itp.?

K.T.: Z rządowych pomocy zawsze warto korzystać. Lepiej dostać dofinansowanie niż nie. Jednak niektórzy klienci z nich rezygnują ze względu na wymagania, jakie należy spełniać. Jeśli kupujesz mieszkanie pod wynajem, to nie możesz skorzystać z rządowej pomocy. Istotna jest także cena za metr kwadratowy czy wielkość domu. Po prostu nie zawsze możemy skorzystać ze wsparcia, nawet jeśli chcemy.

M.H.: Dziękuję za rozmowę

Zachęcamy do lektury pierwszej części rozmowy z doradcą finansowym, która ukazała się 28 sierpnia 2016 r.: 

Niezbędnik kredytobiorcy – część I