Niezbędnik kredytobiorcy – część I

Kredyt hipoteczny to najpopularniejsza forma finansowania zakupu domu lub mieszkania. Podpowiadamy, na co zwrócić uwagę.

Planując zakup domu lub mieszkania najczęściej rozważamy zaciągnięcie kredytu hipotecznego na ten cel. Jednak przed podjęciem tak poważnej decyzji, powinniśmy przeanalizować wszystkie aspekty takiego zobowiązania. O czynnikach wpływających na wysokość rat, dodatkowych kosztach i innych ważnych kwestiach związanych z kredytem mieszkaniowym, rozmawialiśmy z doradcą finansowym, Kingą Tymoszuk.

Magdalena Hojniak: Jakie warunki trzeba spełnić, by otrzymać kredyt hipoteczny?

Kinga Tymoszuk: Aby otrzymać kredyt hipoteczny trzeba mieć tzw „zdolność kredytową”, czyli mieć zdolność finansową do spłaty kredytu zaciągniętego w banku.

Jest kilka czynników mających wpływ na naszą zdolność. Do najważniejszych należą: wysokość osiąganych dochodów, ich źródło, liczba osób na utrzymaniu, aktualne zobowiązania w bankach, czas kredytowania, a nawet wiek kredytobiorcy czy wkład własny.

M.H.: Jakie są składowe kredytu hipotecznego?

K.T.: Kredyt hipoteczny składa się z czynnika stałego – marża banku – oraz zmiennego WIBORU – oprocentowania, po jakim banki komercyjne pożyczają sobie pieniądze.

M.H.: Jakie ubezpieczenia są uwzględnione w umowie kredytowej?

K.T.: Przy kredytach hipotecznych mamy 2 rodzaje ubezpieczeń. Ubezpieczenia dobrowolne oraz obowiązkowe. Do drugiej grupy należą:

Podstawowe ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych – możemy je zawrzeć w banku lub u zewnętrznego ubezpieczyciela.

Ubezpieczenie pomostowe, czyli ubezpieczenie do momentu wpisu hipoteki do KW. Zwykle trwa to do kilku miesięcy i kończy się w dniu prawomocnego wpisania hipoteki do KW. Kolejnym ubezpieczeniem jest ubezpieczenie tzw „niskiego wkładu własnego” - w przypadku gdy wkład własny jest niższy niż 20 proc., to brakujący wkład własny jest ubezpieczony.

Jeśli chodzi o ubezpieczenia dodatkowe, to mamy ich sporo, zalicza się do nich np. ubezpieczenie na życie czy od utraty pracy.

M.H.: Co wpływa na wysokość rat kredytu?

K.T.: Na wysokość rat kredytowych bezpośredni wpływ ma WIBOR, który może występować w różnych wariantach (od jednodniowego nawet do 12 miesięcznych). Standardowo banki opierają się na 3 miesięcznych lub 6 miesięcznych (w zależności od oferty banku). I po upływie tego czasu (czyli co 3 lub co 6 miesięcy) aktualizowana jest rata kredytu.

Oczywiście wpływ na wysokość raty ma także kwota uzyskanego kredytu oraz okres kredytowania. Często wzięcie dodatkowego ubezpieczenia wpływa na obniżenie marży kredytu, a co za tym idzie – raty kredytowej.

M.H.: Jakie dodatkowe koszty ponosi się przy kredycie hipotecznym?

K.T. W zależności od typu nieruchomości są to tzw. koszty bankowe, zawierające:

- koszt wyceny,
- koszty inspekcji
- prowizja za udzielenie kredytu
- koszty ubezpieczeń

Oprócz nich ponosimy także koszty notarialne, czy chociażby 2 proc. podatku do Urzędu Skarbowego w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego.

M.H.: Co jest uwzględnianie przy ustalaniu zdolności kredytowej?

K.T.: Jest kilka czynników mających wpływ na zdolność. Do najważniejszych należą:

wysokość osiąganych dochodów – im wyższe dochody, tym wyższa zdolność kredytowa, gdyż jesteśmy w stanie opłacać wyższą ratę miesięczną;

źródło dochodów – dla banków bardzo ważne jest, skąd czerpiemy dochód. Jeśli mamy umowę o pracę, sytuacja jest najbardziej klarowna, gdyż jest to najbezpieczniejsza forma zatrudnienia. W przypadku umów zlecenie dokonuje się głębszej weryfikacji np. bank wymaga wyciągów z 12 miesięcy z wpływami wynagrodzenia (przy umowie o pracę z 3 miesięcy);

liczba osób na utrzymaniu – im więcej osób na naszym utrzymaniu, tym niższa zdolność, gdyż z naszej pensji opłacamy wyżywienie, naukę i inne potrzeby danych osób

aktualne zobowiązania – to, czy mamy kredyty, karty kredytowe, limity w koncie także jest istotne. Zadłużenia zmniejszają naszą zdolność kredytową;

czas kredytowania – im dłuższy czas kredytowania, tym niższa rata kredytu, dlatego mamy wyższą zdolność przy dłuższym terminie spłaty.

M.H.: Jakie dokumenty są wymagane przy ustalaniu zdolności kredytowej?

K.T.: Przy ustalaniu zdolności kredytowej mamy 2 rodzaje dokumentów: dokumenty dotyczące dochodów oraz dokumenty dotyczące nieruchomości. W przypadku dochodów mamy 3 podstawowe typy: umowa o pracę, zlecenie i działalność gospodarcza. Oczywiście są także inne formy zatrudnienia, ale wymieniam te najbardziej popularne.

W przypadku umowy o pracę potrzebujemy zaświadczenia od pracodawcy, wypełnionego na druku bankowym (zwykle średnia z 12 miesięcy), czasem także wymagana jest umowa oraz wyciągi z rachunku bankowego zazwyczaj z 3 ostatnich miesięcy.

Przy umowach zlecenie potrzebujemy umów z pracodawcą, zaświadczenia na druku bankowym oraz wyciągów bankowych z ostatnich 12 miesięcy.

W przypadku działalności gospodarczej wymagana jest KPiR lub rachunek zysków i strat (w zależności od formy rozliczenia), zaświadczenie z ZUS i US o niezaleganiu, a także zaświadczenie o wpisie do CeiDG. Wypełniamy także oświadczenie o dochodach.

Dokumenty dotyczące nieruchomości różnią się w zależności od celu kredytowania. Najbardziej popularny jest zakup nieruchomości z rynku pierwotnego lub wtórnego, a także budowa. Do najważniejszych dokumentów należą:

- wypis z KW nie starszy niż sprzed 3 miesięcy – przy elektronicznym systemie wystarczy nr KW
- umowa zakupu lub umowa przedwstępna
- prospekt informacyjny (w przypadku rynku pierwotnego)
- kopia mapy ewidencyjnej (dotyczy działki)
- wypis z rejestru gruntów.

Tak jak zaznaczyłam wcześniej, konkretne dokumenty zależą od celu kredytowania.

M.H.: Co można zrobić, jeśli umowa pracownicza nie pozwala wziąć kredytu?

K.T.: Gdy nasz dochód jest zbyt niski, do kredytu możemy przystąpić np. z rodzicami. W przyszłości zawsze można ich „odpiąć od kredytu”. Jeśli nie mamy potencjalnego współkredytobiorcy, a nasza umowa nie spełnia wymogów, to w zależności od powodu tej sytuacji, możemy:
a) poczekać (jeśli okres zatrudnienia mamy zbyt krótki),
b) porozmawiać z pracodawcą o przedłużeniu umowy (jeśli umowa zawarta jest na czas określony zbyt krótki do ubiegania się o kredyt),
c) poszukać innego banku (czasem jest tak, że jeden bank jest mniej lub bardziej restrykcyjny niż inny - zwykle zależy to od profilu banku).

M.H.: Ile trwa rozpatrywanie wniosku o przyznanie kredytu?

K.T. W zależności od celu kredytowania różnie to wygląda. Jednak z własnego doświadczenia wiem, że średnio procedura trwa ok. miesiąca.

M.H.: Jak wybrać najlepszą ofertę kredytu hipotecznego?

K.T.: Najważniejsze to porównać kilka ofert. Każdy bank będzie przekonywał do swojej oferty, dlatego tak ważne jest poznanie wszystkich ofert. Jeśli sami nie mamy czasu bądź nie chcemy takiej decyzji podejmować na własną rękę, warto udać się do pośrednika finansowego i skorzystać z pomocy osoby, która się na tym dobrze zna. Najlepiej wybierać poleconych i sprawdzonych doradców.

M.H.: Na co zwrócić największą uwagę przy wyborze oferty kredytu?

K.T.: Zwykle odpowiedzią są koszty i oprocentowanie. Oczywiście są one bardzo istotne, ale równie ważne są także indywidualne preferencje klienta. Przy porównywalnych ofertach na rynku, dla klientów ważne jest również to:

- czy w danym banku można wcześniej spłacić kredyt czy nie
- czy trzeba przenosić wynagrodzenie i zakładać konto
- czy wystarczy rachunek techniczny
- czy koniecznie trzeba dobierać dodatkowe produkty do kredytu, czy można z nich zrezygnować. bez konsekwencji. Biorąc kredyt zwykle nie jesteśmy zobowiązani do dobierania sobie dodatkowych usług. Jednak warto to rozważyć, gdyż przenosząc konto, zakładając kartę kredytową bądź dobierając ubezpieczenie, zwykle obniżana jest marża kredytowa, czyli płacimy niższa ratę kredytu.

Oczywiście każdy potencjalny kredytobiorca w pierwszej kolejności koncentruje się na kosztach. Jednak gdy wnikliwiej zaczniemy analizować, okaże się, że np. zdecydujemy się na ofertę trochę droższą, ale z możliwością wcześniejszej spłaty, bo właśnie na tym nam zależy.

M.H.: Co może być najbardziej „niebezpieczne” w ofercie kredytowej? Czego unikać?

K.T.: Bardzo ważne jest czytanie wszystkiego, co podpisujemy. Umowę kredytową powinniśmy otrzymać wcześniej, aby móc się z nią na spokojnie zapoznać i przygotować sobie ewentualne pytania. Pamiętajmy, że jest to umowa na ok. 30 lat, dlatego warto poświęcić godzinkę na jej przeczytanie.

M.H.: Jakie ryzyko ponosi kredytobiorca, decydując się na kredyt hipoteczny? (zagrożenia wynikające z długiego okresu jego obowiązywania)

K.T.: Zwykle ludzie boją się znaczących zmian rat. Bezpośrednio wpływa na nie zmienny WIBOR. O możliwości wystąpienia takich sytuacji powinniśmy zostać poinformowani przez doradcę, co pozwoli nam się przygotować do ewentualnego wzrostu rat.

Często także klienci obawiają się utraty pracy w okresie kredytowym. Warto jednak sobie odpowiedzieć na pytanie – Jak długo już pracuję? Jaki był najdłuższy okres pomiędzy kolejnymi umowami? Zwykle zmiany pracy następują jedna po drugiej, zatem nie ma się czego bać.

M.H.: Na co trzeba się przygotować w perspektywie przyszłości?

K.T.: Na zmiany raty wynikające z wahań WIBORU. W tym momencie jest on na bardzo niskim poziomie, przez co mamy niższe raty kredytów. Jednak ta sytuacja w przyszłości z pewnością ulegnie zmianie i raty wzrosną. Każda osoba biorąca kredyt hipoteczny powinna być na to przygotowana.

M.H.: Czy można wcześniej (niż zakłada podpisana umowa) spłacić kredyt?

K.T.: Zawsze możemy spłacić wcześniej kredyt, czasem jednak wiąże się to z dodatkowymi kosztami. Wszystko zależy od oferty banku. Są banki, w których możemy bezpłatnie tylko nadpłacać kredyt, a w przypadku całkowitej spłaty ponosimy prowizję. Są także takie, gdzie możemy dokonać całkowitej spłaty bez dodatkowych kosztów, jednak nie wcześniej niż po kilku latach spłaty (zwykle od 2-3 lat).

M.H.: Czy są wymagane jakieś dokumenty do wcześniejszej spłaty kredytu? Jeśli tak, to jakie?

K.T.: Dokumenty są zależne od banku. Na pewno musimy złożyć wniosek o wcześniejsza spłatę kredytu. W przypadku hipotek nie jest tak łatwo, jak w przypadku zwykłych pożyczek gotówkowych, gdzie przychodzimy do banku i dokonujemy spłaty. Tutaj musimy wcześniej poinformować bank, że planujemy dokonać przedterminowego wywiązania się z kredytu, aby przygotowane zostały stosowne dokumenty i przeliczona całkowita kwota spłaty, Pamiętajmy, żeby poprosić doradcę o stosowne zaświadczenie o tym, że zobowiązanie mamy spłacone. Dokument może być istotny, gdy będziemy kolejnym razem ubiegać się o kredyt.

M.H.: Czy wcześniejsza spłata kredytu wpływa na jego wysokość?
K.T.: Oczywiście. Im wcześniej spłacimy kredyt, tym niższe odsetki ponosimy z tytułu kredytowania, przez co całkowity koszt jest niższy.

Wkrótce zapraszamy do lektury kolejnej części rozmowy z naszym doradcą finansowym