Nieruchomości wakacyjne: jak i gdzie inwestować?

Potencjalnych nabywców nieruchomości wakacyjnych zachęcają obietnice kilkuprocentowej rocznej stopy zwrotu z tego typu inwestycji.

Biorąc pod uwagę motywy, którymi kierują się nabywcy nieruchomości, w segmencie lokali wakacyjnych możemy wyodrębnić dwie podstawowe podgrupy. Pierwsza z nich obejmuje mieszkania lub domy nabywane na własne potrzeby, najczęściej w inwestycjach deweloperskich, gdzie właściciel mieszkania otrzymuje również udział we wspólnocie gruntowej. Tego rodzaju transakcje wynikają z potrzeby posiadania „drugiego domu” w atrakcyjnej, turystycznej lokalizacji. W tych przypadkach oferty rzadziej rozpatrywane są w kategoriach opłacalności, częściej do głosu dochodzą osobiste preferencje kupujących. Posiadanie dodatkowych nieruchomości w najpopularniejszych ośrodkach wypoczynkowych w Polsce jest jednym z czynników świadczących o zamożności społeczeństwa, dlatego nadal panuje przekonanie, że tak naprawdę na taką inwestycję mogą pozwolić sobie tylko nieliczni. Duże zróżnicowanie ofert, także cenowe, powoduje jednak, że rynek nieruchomości wakacyjnych z czasem w coraz mniejszym stopniu będzie budził skojarzenia z elitarnością i prestiżem.

Dla kogo?

Do drugiej podgrupy lokali turystycznych należą te nabywane pod wynajem bądź jako forma ochrony kapitału przed inflacją. Wśród inwestorów przeważają osoby zamożne, często przedsiębiorcy, którzy poprzez inwestowanie w nieruchomości zabezpieczają się przed ewentualną utratą całego majątku. Zakup apartamentu wakacyjnego to dla nich z jednej strony sposób na dywersyfikację portfela, a z drugiej zapowiedź przyszłych zysków. Potencjalnych nabywców zachęcają obietnice kilkuprocentowej rocznej stopy zwrotu z tego typu inwestycji. Gwarantowane stałe zyski przez określony czas (najczęściej pierwsze 3-5 lat) oferują deweloperzy, operatorzy oraz agencje nieruchomości, które specjalizują się w realizowaniu i zarządzaniu apathotelami bądź condohotelami. W obu przypadkach sprzedaż dotyczy pojedynczych pokoi lub apartamentów w hotelach, bez udziału w gruncie. Właściciele nie mogą zameldować się na pobyt stały w zakupionym mieszkaniu.

Aparthotele i system condo

Forma aparthoteli zakłada dwie możliwości wykorzystania lokalu: podpisanie umowy najmu z operatorem i powierzenie mu zarządzania nieruchomością lub zaspokojenie wyłącznie własnych potrzeb mieszkaniowych.

Z kolei decydując się na ofertę condohotelu, obowiązkowo należy podpisać umowę nabycia prawa własności do lokalu oraz umowę najmu z operatorem, zawieraną na czas określony – zazwyczaj od 3 do 10 lat. Warto pamiętać, że właścicielem apartamentu pozostają indywidualny inwestor, a nie firma administrująca całym obiektem, co wiąże się z samodzielnym decydowaniem o sposobie użytkowania lokalu. Jeśli umowa z operatorem została sporządzona w odpowiedni sposób, nabywcy mogą nawet na stałe zamieszkać w apartamencie. Częściej jednak zajmują go przez kilka tygodni w roku (w ramach tzw. pobytu właścicielskiego), a w pozostałych miesiącach nieruchomość, stanowiąc część systemu hotelowego, jest oferowana turystom. Obsługą turystyczną zajmuje się wówczas operator budynku, a zyski dzielone są proporcjonalnie (zgodnie z zapisami umowy) między właściciela apartamentu i zarządce hotelu. Przy takim rozłożeniu odpowiedzialności trzeba liczyć się z niższą stopą zwrotu z inwestycji. Pewnym utrudnieniem dla właścicieli może być także system rezerwacji hotelowych – spontaniczny urlop we własnym apartamencie nie będzie możliwy, jeśli ktoś inny wcześniej zarezerwuje pokój. Pod uwagę należy wziąć również ewentualne dodatkowe koszty wyszczególnione w umowie z firmą zarządzającą hotelem. Wśród nich wymienić należy m.in. comiesięczny czynsz, opłaty za media, sprzątanie i obsługę, remonty czy ubezpieczenie.

Biorąc pod uwagę wyłącznie kwestię komfortu właścicieli, zaletą condohoteli jest powierzenie operatorowi większości obowiązków dotyczących utrzymania i zarządzania lokalem. Dzięki temu nabywca nieruchomości nie tylko nie musi zajmować się obsługą gości hotelowych, ale także ich pozyskiwaniem i promocją oferty najmu. Tym, co odróżnia apartament w condohotelu od niezależnych mieszkań czy pokoi w aparthotelach, jest także szereg atrakcji charakterystycznych dla ośrodków wypoczynkowych, np. basen, siłownia, centrum spa, sauna, infrastruktura rekreacyjna, usługi concierge oraz inne rozwiązania przygotowane z myślą o turystach.

Niezależnie od wyboru formy inwestycji, przed zakupem nieruchomości wakacyjnej warto przeprowadzić dokładną analizę rynku i wykonać kalkulację zysków. Aby czerpać jak najwięcej korzyści finansowych z apartamentu, należy odnotować wzrosty trzech wskaźników: obłożenia hotelu przez turystów, stawek wynajmu oraz wartości lokalu.

Gdzie kupujemy najchętniej?

Jednym z głównych czynników decydujących o sukcesie inwestycji jest lokalizacja. Przed dokonaniem zakupu nieruchomości pod wynajem, warto wobec tego bliżej przyjrzeć się aktualnym preferencjom na rynku usług turystycznych. Nie należy zapominać przy tym, że rynek ten charakteryzuje się sezonowością, co najwyraźniej widać na przykładzie nadmorskich miejscowości, a już w nieco mniejszym wymiarze w górach, odwiedzanych przez turystów o różnych porach roku. Mimo to wśród Polaków panuje przekonanie, że najbardziej wartościowe i opłacalne są nieruchomości położone nad morzem. Teza ta przekłada się na wysokości stawek najmu w okresie letnim. Nad morzem czynsze są wyższe niż w pozostałych regionach turystycznych kraju. W tym kontekście zaskoczenia nie przynoszą wyniki sondy przeprowadzonej wśród czytelników portalu KRN.pl. Na pytanie o to, gdzie najbardziej opłaca się zainwestować w nieruchomości wakacyjne, blisko 42 proc. respondentów wybrało nadmorskie lokalizacje. Na drugim miejscu z wynikiem 23,53 proc. znalazły się miejscowości położone w górach. Niewiele mniej osób (ok. 21 proc.) wolałoby zainwestować w mieszkanie usytuowane w dużym, zabytkowym mieście. Na ostatnim miejscu czytelnicy portalu KNR.pl wskazali Mazury.

Wybór konkretnej oferty powinien uwzględniać również elementy najbliższego otoczenia, które stanowią wartość dodaną nieruchomości wakacyjnej. Im bliżej obszarów o szczególnych walorach przyrodniczych, zabytków, zaplecza gastronomicznego czy atrakcji dla dzieci, tym większy ruch turystyczny, a co za tym idzie – większe zapotrzebowanie na pokoje gościnne i domy letniskowe w danej lokalizacji.