Nieruchomości – rynek mieszkań czy domów?

Polski rynek nieruchomości w przeciwieństwie do rynków Zachodniej Europy i USA jest nadal rynkiem mieszkań, a nie domów. Oznacza to, że głównym przedmiotem obrotu na tym rynku są mieszkania w budynkach wielorodzinnych, a nie domy jednorodzinne.

Polski rynek nieruchomości w przeciwieństwie do rynków Zachodniej Europy i USA jest nadal rynkiem mieszkań, a nie domów. Oznacza to, że głównym przedmiotem obrotu na tym rynku są mieszkania w budynkach wielorodzinnych, a nie domy jednorodzinne. Ma to związek nie tylko z tym, że w Polsce średni czas sprzedaży domu – licząc od momentu jego wystawienia na rynku do chwili zawarcia transakcji – jest ok. dwa razy dłuższy niż mieszkania (dla mieszkania jest to średnio 4-6 miesięcy, choć z racji trudnej sytuacji na rynku w 2008 r. średnia była wyższa). Tym samym płynność w tym segmencie rynku jest mniejsza. Nie to jednak jest najważniejsze.

Istotnymi powodami tłumaczącymi, dlaczego w Polsce transakcje kupna-sprzedaży dotyczą w przeważającej części mieszkań, są: brak dobrze rozwiniętej substancji mieszkaniowej, stały brak skutecznej rządowej polityki mieszkaniowej, a także przepisy prawne z ustawą o ochronie lokatorów na czele, które skutecznie zniechęcają inwestorów do realizowania dużych projektów mieszkaniowych z przeznaczeniem pod wynajem.

Jednakże jest jeszcze jedna ważna przyczyna – bardzo zła jakość dużej części starej zabudowy jednorodzinnej w Polsce, która na dodatek jako funkcjonalnie niedopasowana do dzisiejszych potrzeb jest mało atrakcyjna dla potencjalnych nabywców.

Upraszczając, można powiedzieć, że przeciętny Niemiec, Amerykanin czy Francuz, jeżeli mieszka w mieszkaniu, to jest ono wynajmowane. Jeśli zaś żyje w domu jednorodzinnym, jest to jego własność. Tłumaczy to, dlaczego przez kilka ostatnich miesięcy byliśmy zalewani informacjami przede wszystkim o spadających cenach domów, a nie innych kategorii nieruchomości. Nowo budowane mieszkania w Zachodniej Europie są na tyle drogie, że niewiele osób chce brać na swoje barki kredyt hipoteczny po to, aby kupować za niego mieszkanie, które w gruncie rzeczy na dłuższą metę okazuje się niewygodne. Jeżeli więc już decyduje się na kredyt, przeznacza go na zakup lub budowę domu jednorodzinnego.


Ubiegły rok był pierwszym okresem, w którym – wzorem państw zachodnich – w Polsce więcej mieszkań zbudowali szeroko rozumiani deweloperzy niż inwestorzy indywidualni. Niewątpliwie polski rynek nieruchomości stopniowo zbliża się kształtem do jego odpowiedników w krajach wysoko rozwiniętych. Z roku na rok będzie rosło znaczenie domów jednorodzinnych, Polacy coraz chętniej będą je kupować.
 

Należy jednak wyraźnie zaznaczyć, że fundamentem tworzącego się dopiero rynku domów w pełnym tego słowa znaczeniu będą domy nowoczesne, w bardzo dobrym stanie technicznym, odpowiednio dopasowane do współczesnych potrzeb. W praktyce będą to domy nowo wybudowane, powstałe na przestrzeni ostatnich lat. Jeżeli chodzi o wspomniane dopasowanie do potrzeb, mamy tu na uwadze zmieniający się gwałtownie zarówno tryb życia, jak i model polskiej rodziny. Polacy coraz większą część dnia spędzają poza domem, a wielopokoleniowe rodziny mieszkające razem pod wspólnym dachem to rzadkość. Badania pokazują, że ponad 80 proc. osób planujących budowę lub zakup domu jest zainteresowana budynkami o powierzchni poniżej 200 metrów. Podsumowując, należy podkreślić, że decydując się na dom jednorodzinnym i zakładając jego ewentualną późniejszą sprzedaż, powinno się raczej wybierać dom nowszy, funkcjonalny i w miarę możliwości nowoczesny, o metrażu mniejszym lub średnim (tj. do 200 metrów). Tym samym, obecnie inwestując w dom jednorodzinny, należy decydować się na budynek nowy, co w polskich warunkach – jeżeli mamy na myśli domy wolnostojące – oznacza raczej samodzielną budowę lub zakup na rynku wtórnym.

(PePe)