Nieruchomości letniskowe – zainwestuj w wypoczynek

Współczesna praca i styl życia wymagają od nas ciągłej aktywności i życia na wysokich obrotach. Powoduje to, że nasze akumulatory wymagają stałego doładowania. Już nie wystarcza nam dwutygodniowy urlop raz na pół roku.

Żeby odpocząć, potrzebujemy ciszy i spokoju, którego nie możemy znaleźć pracując i mieszkając w dużym mieście. Dobrym rozwiązaniem tego problemu jest kupno letniska za miastem. Dzięki takiemu domkowi będziemy mogli doładowywać swoje akumulatory przynajmniej, co weekend, a nie co pół roku. Będziemy bardziej wypoczęci, a przez to zdrowsi i wydajniejsi w pracy. Pomyślmy: nie słychać samochodów, cisza, tylko szum lasu, wylegiwanie na hamakach, a wieczorem ognisko, grill, impreza ze znajomymi... To wszystko jest w zasięgu ręki.

Gdzie mieć letnisko

Jakie warunki powinno spełniać letnisko? Każde miejsce położone w malowniczej i spokojnej okolicy jest dobre na działkę rekreacyjną. Wszystko zależy od naszej pomysłowości. Idealny teren powinien mieć dostęp do jeziora i bezpośrednią granicę z lasem, a powierzchnia nie powinna przekraczać hektara. Dom na takiej działce powinien być drewniany, parterowy z poddaszem, ale nieduży. Maksymalnie do 80 m kw. w starym stylu. Ta rekreacyjna posiadłość powinna leżeć w miejscu, któremu można by zapewnić pełną ochronę, np. w pobliżu stale zamieszkałego gospodarstwa. W naszym kraju jest kilka rejonów, w których najchętniej kupuje się działki rekreacyjne i popyt na nie jest tam duży. Należą do nich pas nadmorski, Mazury oraz pas górski, ale według mnie najlepszym miejscem jest miejscowość położona w bliskim (do 70 km) sąsiedztwie miasta, w którym mieszkamy. Dlaczego? Owszem morze jest piękne, a taki domek nad morzem wspaniały, tylko wyobraźmy sobie, że mieszkamy 500 km od niego. Jak często będziemy mogli tam pojechać? Odległość, o której wspomniałem, jest optymalna, ponieważ jest to na tyle blisko, że podróż tam nie zajmie więcej niż godzinę, zatem sama w sobie nie będzie męcząca, a ta bliskość spowoduje, że będziemy tam bywać prawie w każdy weekend, co umożliwi efektywne ładowanie akumulatorów na następny tydzień. Na pewno też w takiej odległości od naszego miejsca zamieszkania są jakieś zalesione okolice, położone z dala od głównych dróg, w pobliżu jezior, rzek. Wystarczy tylko się rozejrzeć. Dobrym pomysłem jest namówić do zainwestowania jeszcze paru znajomych, by zamieszkać w dobrym sąsiedztwie.

Stara wiejska chałupa

Najtaniej można kupić stary dom drewniany będący tzw. wiejskim siedliskiem. Są to z reguły byłe gospodarstwa rolne. Tak jak w przypadku każdej nieruchomości oferty znajdziemy w gazetach i u pośredników, jednak najkorzystniejszą ofertę możemy znaleźć sami. Wystarczy rozłożyć mapę okolic swojego miasta lub innego regionu, który nas interesuje, i poszukać miejscowości, wokół których znajdują się duże skupiska lasów, może jakieś jezioro lub rzeka, po czym wybrać się tam z rodziną na wycieczkę. Kiedy podczas spaceru znajdziemy jakiś niezamieszkały domek, wystarczy zapytać sąsiadów, na pewno uzyskamy informacje, czyją on jest własnością. Można też zajrzeć do miejscowego sklepu i tam uzyskać informacje, gdzie ktoś ma coś na sprzedaż, albo gdzie stoją niezamieszkałe gospodarstwa.

Pamiętajmy jednak, że wiejskie domy pozbawione są na ogół wygód, do których jesteśmy przyzwyczajeni, musimy więc przygotować się na budowę łazienki, czy kuchni od nowa. Dlatego wiele osób woli kupić działkę i postawić na niej nowy obiekt. Jednak według mnie tylko prawdziwe wiejskie domy, takie, które mają swój urok, pozwalają odpocząć i odciąć się od miejskiego zgiełku. Dlatego też radzę zdecydować się na przygodę i kupić na wsi za niewielką kwotę starą drewnianą chałupę i w miarę możliwości powoli własnymi siłami ją remontować, co niewątpliwie również stanowi element wypoczynku i rekreacji. Odpada nam wtedy zdobywanie wszystkich dokumentów potrzebnych do uzyskania pozwolenia na budowę, angażowania ekipy budowlanej, nadzorowania prac i użerania się w urzędach, a także prowadzenia negocjacji z zakładem energetycznym i gazowym oraz sąsiadami w sprawie przyłączy.

Jednak zanim zdecydujemy się na kupno takiego domu, warto zaangażować eksperta, który powie nam, czy kupowany dom jest zdrowy, czy nie toczą go korniki i pleśń. Jeśli bowiem będziemy musieli wymieniać zbyt wiele elementów starego domu na nowe, koszt materiałów może być tak wysoki, że nasz zakup stanie się nieopłacalny. Będziemy musieli podjąć również decyzję o sposobie ocieplenia ścian i dachu, a także o rodzaju ogrzewania. W domach letniskowych doskonale sprawdza się ogrzewanie kominkowe. Bardzo ciekawym i sprawdzonym rozwiązaniem zamiast budowy kominka jest kupno pieca kominkowego tzw. kozy.

Kiedy staniemy się już szczęśliwymi posiadaczami działki i domu, trzeba pomyśleć o ogrodzeniu. Powinno pasować stylistycznie do charakteru domu. To kolejny duży wydatek. Najtańsza jest metalowa, powlekana tworzywem siatka. Dobrze jest też dobudować do domu taras.

Budujemy domek letniskowy

Jeżeli jednak zdecydujemy się na budowę, formalności trzeba rozpocząć od sprawdzenia w urzędzie gminy, czy nabywany grunt jest położony na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Najlepiej byłoby, gdyby plan dopuszczał budownictwo rekreacyjne. Wtedy wprost na podstawie planu można się starać o pozwolenie na budowę. Trzeba liczyć się jednak z tym, że najczęściej interesujący nas kawałek ziemi będzie przeznaczony na cele rolne. Musimy wiedzieć, że odrolnienie gruntu to długotrwała i żmudna procedura. 

Osoby, które decydują się kupić działkę nieobjętą planem, muszą pamiętać, że zanim wystąpią się o pozwolenie budowlane, trzeba uzyskać decyzję ustalającą warunki zabudowy. Odrolnienie gruntów stanowiących użytki rolne klas I–III wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi. W przypadku braku planów zagospodarowania dla danego terenu konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Nie stosuje się ich dla gruntów położonych w granicach administracyjnych miast – od 2015 roku są one odrolnione z mocy prawa. Wniosek o odrolnienie działki składa do ministra gmina. Jeżeli kategoria gleby jest niższa niż I–III nie jest wymagana zgoda ministra i wydaje ją gmina lub rada miasta. Otrzyma się ją tylko wówczas, gdy spełni się łącznie warunki, o których mówi art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z nim działka musi mieć dostęp do drogi publicznej, a istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu musi być wystarczające, żeby dom można było użytkować. W razie braku uzbrojenia właściciel gruntu musi sam o nie zadbać.

Podczas ustalania warunków ważne jest także odpowiednie sąsiedztwo. Działkę można zabudować tylko wówczas, gdy w sąsiedztwie znajduje się chociaż jedna podobnie zabudowana działka. Gdy mamy już decyzję ustalającą warunki zabudowy, występujemy o pozwolenie na budowę, które wydaje starosta. Niezbędny będzie wtedy projekt budowlany. Gotowy projekt jest dużo tańszy od sporządzanego na indywidualne zamówienie. Trzeba go jednak dostosować do potrzeb i warunków lokalizacji na działce. Na rynku jest co najmniej kilkaset firm, które oferują gotowe drewniane domy letniskowe, sprowadzane w posegregowanych w fabryce elementach. Sprawna ekipa montażowa może postawić taki dom w ciągu kilku dni. Jeśli zdecydujemy się na taką rynkową propozycję, rozważmy jej bardziej luksusowy wariant. Zadbajmy więc o odpowiednie ocieplenie ścian, o efektowny dach, zainstalujmy kominek. Domki zwykle są dwupoziomowe, przy czym piętro to raczej stosunkowo niska antresola, wykorzystywana zwykle na sypialnię. Sam strop budowany jest z bali krytych deskami. Jeżeli decydujemy się na zamknięte piętro, można również z desek zbudować sufit, a przestrzeń między legarami wypełnić wełną mineralną. Preferowane pokrycie dachu to zwykle lekka blachodachówka. Taki dach trzeba jednak koniecznie ocieplić. Okres montażu domu z pełną izolacją oraz instalacjami to około 4 tygodni. Taki dom stosunkowo łatwo później rozbudować.
Warto też pomyśleć o ubezpieczeniu naszego letniska. Firmy ubezpieczeniowe sprzedają polisę, która jest gwarancją otrzymania odszkodowania w przypadku zdarzeń losowych (np. pożaru, huraganu i powodzi) oraz kradzieży z włamaniem. Ubezpieczyć można domek letniskowy i rzeczy, które się w nim znajdują.

Prowadzenie biznesu z hamaka

Do niedawna kurna chata marzyła się niemal wyłącznie odludkom i turystom. Ale za sprawą wysokich cen nieruchomości w miastach, hałasu i tłoku w nich panującego do grona zwolenników powrotu na łono natury dołączają też biznesmeni. W USA migracja profesjonalistów do mniejszych miejscowości, trwająca od lat siedemdziesiątych, w ostatniej dekadzie nabrała przyspieszenia. Dzięki rozwojowi telekomunikacji i sieci komputerowych ludzie pracujący na własny rachunek mogą uciec od zgiełku, brudu i przestępczości wielkiego miasta, nie tracąc nic z konkurencyjności. Ale kusząca wizja prowadzenia interesów z zawieszonego pod gruszą hamaka nie powinna przesłaniać wirtualnym biznesmenom zdrowego rozsądku. Nieco bardziej wyszukane usługi, będące chlebem powszednim w mieście, nie zawsze są dostępne w rejonach wiejskich, a lokalna poczta niejednokrotnie nie jest w stanie zastąpić sprawnych firm kurierskich. Do prowadzenia firmy pod strzechą nie zawsze wystarcza telefon komórkowy i podłączony do Internetu notebook.

Przeczytaj też: Prawo do prowadzenia firmy we własnym mieszkaniu

Letnisko jako inwestycja

Na mieszkaniach czy działkach w największych aglomeracjach raczej nie da się już sporo zarobić. Doradcy rynku nieruchomości podsuwają więc ostatnio żądnym zysków inwestorom nowy pomysł – nieruchomości letniskowe w kurortach. W Polsce, wzorem zachodniej czy południowej Europy, rośnie więc kolejny segment rynku nieruchomości – wynajem apartamentów na krótkie terminy, który z powodzeniem zaczyna zastępować wynajem pokoi na morzem czy w górach. Polacy mają coraz większą świadomość, że na krótkoterminowym czy sezonowym wynajmie nieruchomości można zarobić i chcą inwestować. Jednak podaż luksusowych lokali w miejscowościach turystycznych nie nadąża za popytem. Choć apartament w Sopocie czy Juracie kosztuje już około 20 tys. zł za m kw., zainteresowanie nieruchomościami wakacyjnymi nie słabnie. Mimo to liczba nowych inwestycji w kurortach jest wciąż dość niska. Sytuacja zmieni się w najbliższych latach wraz z poprawą infrastruktury, rozwojem turystyki i rosnącą zamożnością Polaków. Popyt na apartamenty w miejscowościach turystycznych będzie rósł z trzech powodów: coraz więcej ludzi stać na zakup dodatkowego mieszkania wyłącznie na wakacje, duża część klientów kupuje apartament w kurorcie, by czerpać zyski z wynajmu, wreszcie rośnie zainteresowanie zagranicznych inwestorów polską ofertą.

Kolejny czynnik to potwierdzona statystykami popularność krótkich, głównie weekendowych, wyjazdów rekreacyjnych. Zgodnie z prognozami Światowej Organizacji Turystyki, Polacy będą dążyć do skracania i dzielenia urlopów, by podróżować jak najczęściej. Zamiast długich dwutygodniowych wakacji będą wybierać kilka trzy- lub czterodniowych wyjazdów. Turystyka weekendowa to jednak przede wszystkim ruch regionalny. Na krótkie wyjazdy Polacy najczęściej wybierają miejsca położone blisko miejsca zamieszkania.

Intensywny rozwój budownictwa w polskich miejscowościach turystycznych zajmie co najmniej pięć lat, bo do zrobienia, a w zasadzie zbudowania, jest sporo. Rynek ten wymaga znacznego doinwestowania, więc cechuje się dużym potencjałem rozwoju. Infrastruktura hotelowa w naszym kraju będzie się dalej rozwijać, przybywać też będzie apartamentów wakacyjnych, które są doskonałym uzupełnieniem dotychczasowej oferty noclegowej. Analitycy radzą inwestować tam, gdzie jest możliwość uzyskania pewności najmu. Należy jednak pamiętać, że w przypadku spowolnienia gospodarki, o wiele silniejszy będzie spadek cen mieszkań wakacyjnych niż w miastach. Ponadto w naszym kraju brakuje profesjonalnych firm zarządzających mieszkaniami i domami wakacyjnymi. Najczęściej w tej roli występują, z niezbyt dobrym skutkiem, biura turystyczne.

Kto pierwszy się obudzi na tym rynku, ten wygra, zwłaszcza że na Zachodzie firmy zarządzające mają nawet 25-proc. marże. Aby inwestycja w danej miejscowości miała sens, sezon turystyczny musi w niej trwać dłużej niż cztery miesiące. Ciekawe oferty nieruchomości rekreacyjnych można znaleźć również u naszych południowych sąsiadów. Słowacy oferują wiele kompleksów mieszkaniowych, zlokalizowanych głównie w rejonie Tatr Wysokich. Miejsca te cieszą się ogromną popularnością. Atutem Słowacji, oprócz dobrze przygotowanych stoków narciarskich oraz szlaków turystycznych, są tzw. ciepłe źródła, które zapewniają przyjemność kąpieli nawet w mroźne dni. Sporym zainteresowaniem cieszą się także nieruchomości turystyczne w Bułgarii, która oprócz walorów turystycznych przyciąga relatywnie niskimi cenami. Dlatego też rynek turystyczny rozwija się tam z roku na rok, a ceny nieruchomości, zarówno tych położonych nad morzem, jak i w górach ciągle rosną. Nie można zapomnieć też o Chorwacji. Tam turystów z roku na rok przybywa, spodziewać się więc można konkretnych zysków z inwestycji. Tradycyjnie też Polacy interesują się nieruchomościami wakacyjnymi w Hiszpanii oraz ostatnio także bardziej egzotycznymi krajami, jak Egipt i Malezja, ze względu na bardzo tanie mieszkania wakacyjne w tych krajach.

Czy warto mieć nieruchomość rekreacyjną? Podsumowanie

Polacy coraz częściej spędzają weekendy poza miejscem zamieszkania. W ostatnich latach systematycznie rośnie więc liczba posiadaczy nieruchomości rekreacyjnych. Właścicielem domu weekendowego jest już co ósmy Polak. W ciągu minionych 10 lat grupa takich osób podwoiła się, a coraz więcej Polaków marzy o weekendowym domku za miastem. Popyt na domy weekendowe wzrasta wraz z powiększaniem się w Polsce klasy średniej. Jest to dla tej grupy jeden z wyznaczników statusu społecznego. Wybór lokalizacji na „drugi dom” zależy od miejsca stałego zamieszkania.

Najczęściej nieruchomość rekreacyjną w górach mają lub chcieliby mieć mieszkańcy województwa dolnośląskiego, śląskiego, małopolskiego i podkarpackiego. Nad morzem zaś osoby z województwa mazowieckiego, pomorskiego i wielkopolskiego. Nawet ci, którzy nie mają dużo pieniędzy, kupują tańsze działki rolne i mieszkają jak się da. Rolę wakacyjnej przystani pełnią wówczas kontenery, przyczepy kempingowe i domki na balach. Ci odważniejsi, z większymi pieniędzmi, coraz częściej ruszają na podbój świata i pojawiają się wszędzie tam, gdzie warto inwestować w nieruchomości letniskowe.