Nieruchomości – czy to się jeszcze opłaca?

Obrót na rynku mieszkaniowym wzrasta z roku na rok. Jednakże od połowy ubiegłego roku wyraźnie spadła liczba transakcji, a wzrosła – szczególnie w bieżącym roku – liczba ofert mieszkań oferowanych do sprzedaży.

Jesteśmy w fazie boomu na rynku nieruchomości – takie stwierdzenie może budzić obecnie zdziwienie, bo na rynku mieszkaniowym nadal mamy stagnację połączoną ze spadkami w niektórych segmentach mieszkań. Jednakże rynek nieruchomości to nie tylko mieszkania. W prawie wszystkich gałęziach rynku, nie licząc mieszkaniowego, hossa trwa w najlepsze. Przestrzeni biurowych jak nie było, tak nie ma, a najemcy wręcz polują na choćby skrawek nowoczesnego biurowca. Po lokale użytkowe ustawiają się kolejki, a przestrzenie logistyczne czy magazynowe są w Krakowie niemałym rarytasem, za który trzeba słono płacić. Ceny działek wszystkich kategorii wciąż pną się w górę, przestrzeń handlowa się rozrasta, a rynek krakowskich nieruchomości hotelowych przeżywa okres rozkwitu nienotowany od czasów króla Kazimierza Wielkiego i jego sługi – Wierzynka, którzy postanowili pod Wawelem ugościć połowę ówczesnej Europy. Dodajmy do tego, że ceny wynajmu mieszkań osiągają szczyty, a słynne castingi na wynajęcie tańszych i średnio drogich mieszkań niedaleko od centrum to nie wytwór wybujałej dziennikarskiej wyobraźni, a niejednokrotnie krakowska rzeczywistość. Wyżej przedstawiony obraz krakowskiego rynku nieruchomości został zaprezentowany na dorocznej Konferencji Rynku Nieruchomości, zorganizowanej przez Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl 28 maja w hotelu Sheraton. Trzecia już odsłona tej imprezy przebiegała pod hasłem „Inwestowanie w nieruchomości – czy to się jeszcze opłaca?” MRN to instytucja zrzeszającą rzeczoznawców majątkowych i analityków. O sześciu lat prowadzi program badawczy, który obejmuje tworzenie systemu monitoringu transakcji nieruchomości w Krakowie i większości powiatów województwa małopolskiego.

Przedstawione przez specjalistów MRN analizy pokazują, że obrót na krakowskim rynku mieszkaniowym wzrasta z roku na rok. W roku 2007 wyniósł ok. 50 mln zł więcej niż rok wcześniej. Jednakże od połowy ubiegłego roku wyraźnie spadła liczba transakcji, a wzrosła – szczególnie w bieżącym roku – liczba ofert mieszkań oferowanych do sprzedaży. Spowodowało to, spadek cen mieszkań w najgorszych częściach miasta (w Nowej Hucie spadki od 5–10 proc.). W Śródmieściu czy w Krowodrzy znaczących spadków nie odnotowano. Okazuje się, że przez ostatnie lata najwięcej na mieszkaniach zarobiły te osoby, które kupiły je za dolary (dotyczy to głównie inwestorów zagranicznych). Umożliwił to silny spadek wartości tej waluty. Prognozując rozwój sytuacji, Małgorzata Petry-Węcławowicz, uważa, że Kraków jest miastem o wielkim potencjale, ponieważ jest zasilony stały dużym popytem zewnętrznym ze strony absolwentów, cudzoziemców czy pracowników usług. Dodatkowo rozwój gospodarczy powoduje wzrost zamożności Polaków, co pociąga za sobą ciągłe rozbudzanie apetytów mieszkaniowych. Tym samym optymizm zakupowy na rynku mieszkaniowym powinien powrócić na początku 2009 r.

Analityk MRN Piotr Krochmal, przedstawiając sytuację na rynku dewloperskim domów, zwrócił uwagę, że na terenie miasta jest realizowanych tylko 10 inwestycji domów jednorodzinnych. Wszystkie są w zabudowie szeregowej lub bliźniaczej. Wynika to z bardzo ograniczonej dostępności dużych działek budowlanych. Od dwóch lat liczba zrealizowanych budynków jednorodzinnych w Krakowie utrzymuje się na tym samym poziomie ok. 90 rocznie, a ten rok ma przynieść podobny wyniki. Przy tak małej podaży i sporej atrakcyjności ten typ zabudowy nie dość, że skutecznie broni się przed spadkami cen, to ciągle wykazuje cenową tendencję rosnącą. Jeżeli chodzi o zabudowę wielorodzinną, obecnie w Krakowie prowadzone są 134 inwestycje, co jest wynikiem bardzo wysokim, bo np. w kilkakrotnie większej Warszawie realizuje się ich ok. 200. Ceny wahają się od ponad 5,5 tys. zł za m kw. do ponad 20 tys. zł za m kw. w trzech inwestycjach w Śródmieściu. Piotr Krochmal prognozuje, że w 2008 r. będzie można zaobserwować na rynku pierwotnych nieznaczne wahania cenowe. Do podobnych wniosków doszli eksperci MRN, analizujący rynek wtórny domów w Krakowie, podkreślając, że maleje podaż domów w Śródmieściu, gdyż właściciele zmieniają ich funkcje na komercyjne – biura, hostele itp. – i są mniej skłonni niż kilka lat temu pozbywać się tej intratnej formy zarobkowania.

Ostatnie trzy lata to czas bardzo dynamicznego rozwój rynku domów jednorodzinnych poza obszarem Krakowa, w miejscowościach sąsiadujących – pośrednio lub bezpośrednio – z miastem. W roku 2007 w niemal wszystkich gminach przykrakowskich zwiększyła się liczba transakcji, a ceny rosły. W powiecie wielickim cena wzrosła ze 190 tys. zł (rok 2005) do 340 tys. (rok 2007) za dom jednorodzinny – wynika z analiz Instytutu. Wiąże się to bezpośrednio z rynkiem gruntów, którego analizę opracowały Alicja Malczewska i Gabriela Surowiec. O wzroście zainteresowania inwestowaniem poza miastem Krakowem zadecydowała nie tylko większa dostępność terenów budowlanych i ich niższe ceny, ale również istniejące w większości gmin plany zagospodarowania, co bardzo ułatwia proces inwestycyjny. Deweloperzy coraz częściej wychodzą poza Kraków i, co jest nowością, zaczynają tam realizować również inwestycje o charakterze budownictwa wielorodzinnego. Dla rynku gruntów Instytut Analiz widzi bardzo duże szanse do zyskownego inwestowania, szczególnie w tych gminach, które są jeszcze relatywnie tanie. Ryzyko zmiany trendu wzrostowego dla tego segmentu rynku ocenione zostało jako niskie.

W dziedzinie nieruchomości w Krakowie najbardziej widoczna jest hossa na rynku przestrzeni biurowych. W stolicy Małopolski jest 280 tys. m kw. nowoczesnej przestrzeni biurowej, a ogółem (łącznie z budynkami klasy C) jest ok. 800 tys. m. kw. Jak powszechnie wiadomo, jest to zdecydowanie za mało w stosunku do dużych i gwałtownie rozwijających się potrzeb. W roku 2007 oddano do użytku rekordową wielkość powierzchni biurowych (ponad 60 tys. m kw.). Obecny rok, choć trochę słabszy w tym względzie, nie zwiastuje pogorszenia. Kilka dużych inwestycji biurowych jest w trakcie realizacji, więc w latach 2009 – 2010 można się spodziewać nowych 120 – 150 tys. m kw. oddawanych rocznie – przekonywał prowadzący tę część konferencji Jarosław Czerski. Jego zdaniem w najbliższych dwóch lata czeka nas dalszy rozwój rynku biurowego i wzrost ceny najmu (obecnie na poziomie 18 – 20 euro za m kw.).

Niezwykle obiecująco rysują się perspektywy rynku hotelowego. Zdaniem Marii Noworól i Piotra Miki, ekspertów MRN, w Polsce jest drastyczny niedobór liczby miejsc hotelowych. Na 10 tys. mieszkańców w Polsce jest tylko 40 miejsc noclegowych. To pięć razy mniej niż średnia europejska. Dlatego też w całej Polsce będą powstawały nowe hotele. Dotyczy to także Krakowa, gdzie sporo nowych obiektów będzie wznoszonych przy ulicach wylotowych z miasta, a także – w dłuższej perspektywie – na przedpolach Balic. Jak wielkie jest zapotrzebowanie na większą bazę noclegową świadczyć ma rozrost oferty krakowskich hosteli, których obecnie jest już ok. 70 i nadal planowane jest powstawanie nowych.