Niedozwolone postanowienia w umowie z deweloperem

 

Zgodnie z art. 385 [1] § 1 k.c.: „postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nie uzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy”. Kodeks równocześnie wyjaśnia, że „nie uzgodnione indywidualnie są te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu. W szczególności odnosi się to do postanowień umowy przejętych z wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta.”

 

Tym samym, jeżeli w zaproponowanej nam umowie znajdują się zapisy, na których brzmienie nie mieliśmy żadnego wpływu, a równocześnie kształtują nasze prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając nasze interesy – to te zapisy, mimo podpisania przez nas umowy, z mocy prawa nas nie mogą wiązać. Jednak należy pamiętać, że nie dotyczy to głównych świadczeń stron (np. ceny czy przedmiotu umowy), jeżeli są sformułowane w sposób wyraźny i jasny.

 

Ustawodawca wskazał w art. 385 [3] k.c. kilkanaście postanowień umownych, które zawsze będą nieważne. Do takich klauzul należą m.in. takie, które:

- wyłączają lub istotnie ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania;

- przewidują postanowienia, z którymi konsument nie miał możliwości zapoznać się przed zawarciem umowy;

- przyznają tylko kontrahentowi konsumenta uprawnienie do stwierdzania zgodności świadczenia z umową;

- pozbawiają wyłącznie konsumenta uprawnienia do rozwiązania umowy, odstąpienia od niej lub jej wypowiedzenia;

- nakładają na konsumenta, który nie wykonał zobowiązania lub odstąpił od umowy, obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej lub odstępnego.

 

Ponieważ z przepisu prawa wynika, że postanowienia, które spełniają ww. przesłanki, nie wiążą konsumenta, nie ma potrzeby wytaczania powództwa o ustalenie, że dana klauzula jest nieważna (choć w celu wyjaśnienia wątpliwości można z takiej drogi skorzystać). Należy jednak pamiętać, że skutki takiej kontroli sądu występują dla stron postępowania.

 

Istnieje także możliwość abstrakcyjnej kontroli danego postanowienia (a nie konkretnej umowy). Takim badaniem zajmuje się wyłącznie Sąd Okręgowy w Warszawie (jako sąd ochrony konkurencji i konsumentów) w trybie przewidzianym w art. 479 [36] – art. 479 [45] k.p.c. Jeżeli po przeprowadzeniu postępowania okaże się, że dane postanowienie stanowi tzw. „klauzulę abuzywną” – Sąd zakaże wykorzystywania zakwestionowanych postanowień wzorca. Wydany wyrok jest publikowany w Monitorze Gospodarczym i Sądowym oraz zamieszczany w specjalnym rejestrze prowadzonym przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów – ponieważ dotyczy wszystkich. Jeżeli inny przedsiębiorca posłuży się klauzulą zamieszczoną w rejestrze, to postanowienie takie jest od początku nieważne, także w odniesieniu do umów zawartych przed wydaniem wyroku.

 

Na dzień obecny rejestr postanowień niedozwolonych zawiera ponad 2000 klauzul abuzywnych. Wśród nich znajdują się m.in. takie postanowienia umowne:

- "cena Nieruchomości Nabywcy może ulec zmianie, jeśli po zakończeniu budowy okaże się, że powierzchnia Mieszkania ulegnie zmianie w stosunku do powierzchni przewidzianej w Projekcie Mieszkania o więcej niż 3 proc. Spółka powiadomi Nabywcę o wysokości i terminie dopłaty lub zwrotu kwot, wynikających z powyższej różnicy" (wyrok z dnia 31 października 2009 r., sygn. akt XVII AmC 45/08);

- "za dzień wykonania umowy przez Inwestora w zakresie wybudowania lokalu uważa się dzień wyznaczony na termin odbioru w zgłoszeniu o gotowości do odbioru. Z chwilą sporządzenia protokołu odbioru przyjmuje się, że Kupujący dokonał odbioru, a Inwestor wypełnił swoje zobowiązanie będące przedmiotem niniejszej umowy. Sporządzenie protokołu odbioru z uwagami nie uchybia wykonaniu zobowiązania z niniejszej umowy" (wyrok z dnia 15 kwietnia 2008 r., sygn. akt XVII AmC 276/07);

- "strony oświadczają, że w związku z dokonanym rozliczeniem znoszą między sobą wszelkie roszczenia wynikające z wykonania umowy na wybudowanie i sprzedaż lokalu mieszkalnego poza wynikającymi bezpośrednio z niniejszego aktu oraz bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa" (wyrok z 17 grudnia 2008 r., sygn. akt XVII AmC 2/08).

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?