Nie tam, gdzie trzeba

Rosnąca podaż na rynku pierwotnym wzmaga obawy o stabilność finansową firm budujących mieszkania. Może to być tym bardziej uzasadnione, gdy deweloper realizuje nietrafiony projekt.

Rosnąca podaż na rynku pierwotnym nie tylko obniża poziom cen lokali, ale wzmaga też obawy o stabilność finansową firm budujących mieszkania. Może to być zasadne, gdy deweloper realizuje nietrafiony projekt. Wbrew pozorom brak przeprowadzenia stosownego badania rynku przed rozpoczęciem inwestycji jest częstym błędem.

Konkurencja pomiędzy deweloperami rozgorzała na dobre. Nigdy wcześniej na rodzimym rynku nie było tak wielu mieszkań dostępnych w sprzedaży. Cieszyć powinno to nabywców, którzy mają duży wybór i mocną pozycję negocjacyjną przy ustalaniu ostatecznej ceny lokali. W tej beczce miodu jest jednak i łyżka dziegciu. Coraz częściej pojawiają się na rynku obawy o wystąpienie nadpodaży skutkującej problemami finansowymi deweloperów. Podnosi to ryzyko wzrostu liczby upadłości, co do tej pory było na rodzimym rynku zjawiskiem incydentalnym. Ryzyko to potęguje fakt, że nie zawsze deweloperzy poprzedzają rozpoczęcie inwestycji odpowiednimi analizami rynku i popytu.

Takie konkluzje płyną z szacunków przeprowadzonych przez Home Broker w Białymstoku, Katowicach, Lublinie, Warszawie i Wrocławiu. Wielkość podaży oszacowano, biorąc pod uwagę liczbę dużych inwestycji zlokalizowanych na terenie poszczególnych dzielnic. Wielkość popytu wynika natomiast z badań preferencji nabywców zarejestrowanych w ostatnim roku. Bazą było więc blisko 46 tys. ankiet.

W Katowicach mało inwestycji i duże niedopasowanie

Największe niedopasowanie podaży do popytu można zaobserwować na przykładzie Katowic. Podczas gdy na terenie zespołu dzielnic śródmiejskich chciałoby kupić mieszkanie 27,5 proc. nabywców, deweloperzy nie budują tam obecnie żadnej znaczącej inwestycji. Odmienna sytuacja ma miejsce na terenie zespołu dzielnic zachodnich. Obszar ten cieszy się największą popularnością wśród nabywców – wybiera go blisko 29 proc. z nich – ale aż połowa inwestycji deweloperskich zlokalizowana jest na tym terenie. Wskazywałoby to na znaczącą nadpodaż. Dane te trzeba jednak rozważać w kontekście specyfiki rynku pierwotnego w stolicy województwa śląskiego. Jego cechą szczególną jest niewielka skala działalności deweloperów. Podczas gdy w 2010 roku w stolicy oddali oni do użytkowania aż 10,6 tys. mieszkań, w Katowicach było to tylko 0,9 tys. sztuk.

Białostockie centrum niezagospodarowane

Trochę lepiej sytuacja wygląda w Białymstoku, co może być pochodną większej skali działalności deweloperów. Wciąż jednak widoczne są tu duże dysproporcje między podażą na rynku pierwotnym i popytem w poszczególnych dzielnicach. W centrum zlokalizowanych jest 12,5 proc. inwestycji. Na tę lokalizację stawia natomiast aż 32,1 proc. nabywców. Takie zjawisko może jednak znajdować częściowe uzasadnienie w możliwościach finansowych nabywców. Często bywają one niewystarczające, aby kupić mieszkanie w preferowanej lokalizacji, przez co zakup dokonywany jest w tańszej okolicy.

Lublin lepiej dopasowany

Podobna sytuacja ma miejsce w Lublinie. Dzielnica Śródmieście jest na drugim miejscu wśród preferencji nabywców. Przeszło 18 proc. z nich chciałoby zamieszkać właśnie w tej okolicy. Transakcji zawieranych jest tam mniej, bo blisko 16 proc. Warto też zauważyć, że w stolicy województwa lubelskiego niedopasowanie podaży do popytu jest znacznie mniejsze. Różnica między ich wielkością nie przekracza kilkunastu punktów procentowych. Wciąż jest to jednak spory wynik.

Im większa konkurencja, tym sprawniejszy rynek

Zupełnie inaczej sytuacja wygląda we Wrocławiu i Warszawie, gdzie liczba mieszkań oddawanych do użytkowania przez deweloperów jest od kilku do kilkunastu razy większa niż we wspomnianych wcześniej miastach. Nadpodaż widać we wrocławskiej dzielnicy Fabryczna, gdzie chce mieszkań 22 proc. nabywców, a budowanych jest 34 proc. inwestycji. Na niedobór lokali wskazują natomiast wyniki dla Śródmieścia. O zamieszkaniu tam myśli 20 proc. kupujących, a budowanych jest tam blisko 6 proc. projektów.

Na tym tle różnice w wielkości popytu i podaży na rynku pierwotnym stolicy wydają się kosmetyczne. Największa nadpodaż występuje w Wilanowie, Wawrze i Rembertowie i nie przekracza kilku punktów procentowych. Odmienna sytuacja ma miejsce w przypadku Ochoty i Żoliborza, gdzie zgodnie z szacunkami Home Broker inwestycji jest za mało w stosunku do zgłaszanego popytu.