ArtykułyNa rynku nieruchomości na wynajem robi się coraz ciaśniej. Wynika to nie tylko z napływu uchodźców wojennych zza wschodniej granicy oraz trudno dostępnych kredytów hipotecznych. Mieszkań potrzebują także studenci wracający właśnie na uczelnie, które ponownie prowadzą kształcenie w trybie stacjonarnym.
Trudność w uzyskaniu kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości, a także przybycie wielu obywateli Ukrainy, uciekających przed toczącą się za wschodnią granicą wojną – oto główne przyczyny „ciasnoty” na rynku mieszkań na wynajem. Teraz do tych powodów dołączył także napływ tegorocznych studentów do miast stanowiących ważne ośrodki szkolnictwa wyższego. To pierwszy po pandemii rok akademicki, w którym niemal wszystkie uczelnie uruchomiły ponownie w pełni stacjonarny tryb kształcenia.
Deweloperzy borykają się z trudnościami
Niestety, mieszkań na wynajem jest mało, a sytuacja prawdopodobnie nie ulegnie znacznej poprawie w najbliższym czasie. Jak wyjaśniają eksperci HRE Investments, w II połowie br. możemy spodziewać się spadku liczby budowanych mieszkań. Oznacza to mniejszy przyrost podaży w postaci potencjalnych nieruchomości na wynajem.
Trudno się jednak dziwić – deweloperzy nie mogą sobie pozwolić na obniżki cen, gdyż koszt wybudowania osiedla jest coraz wyższy. Rosną nie tylko ceny materiałów budowlanych, ale i stawki za tzw. „robociznę”. W niektórych przypadkach są więc zmuszeni do odłożenia poszczególnych inwestycji w czasie. Analitycy wskazują również, że niektórzy deweloperzy mają obecnie problem ze zdobyciem finansowania na wznoszenie obiektów mieszkalnych.
Przyszłość może przynieść spore zmiany
Zdaniem analityków, gdy kredyty mieszkaniowe ponownie zaczną być łatwiej dostępne, to pojawi się wiele osób chcących kupić nieruchomość. Tymczasem oferta będzie ograniczona w wyniku dzisiejszego zahamowania procesów inwestycyjnych. Dlatego eksperci HRE wskazują na konieczność podjęcia przez rząd sensownej interwencji, która zapobiegłaby ograniczeniom w dostępie do podaży mieszkań na sprzedaż. Wśród pozytywnych działań wymienione zostało złagodzenie zaleceń UKNF, a także propozycja Prezesa Jarosława Kaczyńskiego dot. propozycji wprowadzenia tanich kredytów dla młodych.
– Efektem zamrożenia nowych inwestycji może być za to problem ze zbyt małą liczbą dostarczanych na rynek mieszkań za około 2 lata. W dającej się przewidzieć przyszłości może to doprowadzić do sytuacji, w której popyt na mieszkania znacząco przekroczy ich podaż. Scenariusz taki jest możliwy, jeśli faktycznie Rada Polityki Pieniężnej (RPP) szybko zakończy cykl podwyżek stóp procentowych, ale też w perspektywie kilku kwartałów przejdzie do ich obniżek. Ta kumulacja czynników każe sądzić, że okres malejącej dynamiki wzrostów cen mieszkań, a tym bardziej ich ewentualnych skromnych korekt nie będzie trwać długo – wyjaśnili analitycy.
Potrzeby mieszkaniowe wciąż rosną
Pokłosiem dzisiejszych decyzji deweloperów będzie oczywiście nadal zbyt mała podaż mieszkań na wynajem. Potrzeby mieszkaniowe rosną. Oprócz migrantów wojennych, studentów i wszystkich innych potencjalnych najemców zainteresowanych „wypożyczeniem” mieszkania coraz częściej pojawiają się osoby, którym odmówiono kredytu. Grupa ta stale się zwiększa, wraz ze wzrostem stóp procentowych.
– Za to z punktu widzenia zagranicznych funduszy inwestycyjnych skokowy wzrost poziomu czynszów oraz deprecjacja złotego podniosły atrakcyjność rodzimego sektora mieszkań na wynajem. Po chwilowym ograniczeniu skali tego rodzaju inwestycji w najbliższych kwartałach można się spodziewać kolejnych głośnych transakcji. Ich skalę może jednak ograniczać wzrost stóp procentowych w strefie euro, co przekłada się na wyższe oprocentowanie wolne od ryzyka. Nie powinniśmy mieć jednak złudzeń – zagraniczne fundusze inwestycyjne wciąż będą w Polsce uszczuplać ofertę mieszkań na sprzedaż. Pozostają one bowiem aktywne na rynku i poszukują projektów czy firm, które mogłyby przejąć. Trzeba mieć świadomość, że już nawet samo podejście do stołu negocjacyjnego powoduje zdjęcie danego projektu z rynku – fundusze zazwyczaj nie chcą kupować pojedynczych mieszkań, wolą nabyć całe budynki lub osiedla. Lokale nie mogą więc trafić do sprzedaży, póki trwają negocjacje – zaznaczyli eksperci HRE Investments.
Rynek najmu jest przeludniony
Rynek najmu, zdaniem analityków, najbardziej obnaża niedobory mieszkaniowe. Oferta jest bowiem relatywnie niewielka. Dodatkowo, spora ilość takich nieruchomości nie spełnia standardów europejskich, a także jest zwyczajnie przeludniona. Mimo to, obecna sytuacja pozwala właścicielom mieszkań na wynajem na podnoszenie stawek czynszów. Oferta najmu wciąż jest zbyt mała, a ostatnio jeszcze się skurczyła. Wręcz zaskakujące jest to, co piszą eksperci HRE Investments. Jak się okazuje, w dużych miastach na jeden pokój na wynajem przypada aż 13 studentów! To dwukrotnie więcej niż jeszcze 2 lata temu.
– Podtrzymujemy ponadto naszą prognozę, w myśl której na koniec 2022 roku ceny mieszkań będą o od 7 proc. do 12 proc. wyższe niż pod koniec 2021 roku. Kolejne kwartały powinny przynieść wolniejszą dynamikę zmian cen, przy której nie wykluczamy nawet płytkiej korekty. Jeśli ponadto spełnią się klarujące się dziś scenariusze, to spodziewamy się, że w trakcie 2024 roku ceny mieszkań dobrną do poziomu aż o 20 proc. wyższego niż ten z początku 2022 roku – oceniają analitycy.
Jak wygląda rynek najmu w największych polskich miastach?
Byliśmy ciekawi, jak kształtuje się obecnie sytuacja w największych polskich miastach pod względem cen najmu oraz liczby ogłoszeń. Postanowiliśmy więc sprawdzić to, korzystając z narzędzia Ronin24. Analizy przeprowadziliśmy dla mieszkania o powierzchni 50 mkw.
Zacznijmy od Warszawy. W ciągu ostatnich 2 lat pojawiło się tam 95 452 ofert wynajmu 50-metrowych mieszkań. Prawdopodobna całkowita wartość takiego lokalu wynosi w stolicy 3 118 zł miesięcznie.
.jpg)
To znacznie więcej niż w Krakowie, gdzie za takie mieszkanie trzeba uiszczać comiesięczną opłatę w wysokości średnio 2 211 zł. Na przestrzeni ostatnich 24 miesięcy w stolicy Małopolski pojawiło się 47 526 takich ofert.
.jpg)
Wynajmując 50-metrowe mieszkanie w Łodzi, trzeba liczyć się ze średnim kosztem na poziomie 1 721 zł miesięcznie. Jednak w ostatnich 2 latach pojawiło się tam relatywnie niewiele ofert wynajmu takich nieruchomości – było ich 11 753.
.jpg)
Z kolei w Gdańsku można było wybierać spośród 13 684 ofert, a prawdopodobny miesięczny czynsz wynosi tam 2 346 zł.
.jpg)
Na koniec ciekawostka – Lublin. Średni koszt wynajęcia takiego 50-metrowego mieszkania w tym mieście to… 13 248 zł. Jednak tu przyczyną jest jedna spośród 3 690 ofert z ostatnich 2 lat. Podana w niej kwota wynosiła bowiem aż 23 000 zł i była najwyższą propozycją na przestrzeni ostatnich 24 miesięcy.
.jpg)
Źródło: KRN.pl | 2022-10-06
Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?
Komentarze (1)
Starsza ⋅ 21-10-2022 | 01:59
Dopoki najemca w ustawach moze zagrabic bezkarnie mieszkanie i pasozytowac kilka lat na wlascicielu, to tylko silne rodzinne klany odwazaja sie na wynajecie.