Nie da Ci tego ZUS, co da odwrócona hipoteka

Osobne miejsce w dyskusji zajmowały prace nad uregulowaniem zasad funkcjonowania produktów finansowych skierowanych do seniorów.

Rok 2014 był przełomowy dla rynku nieruchomości pod wieloma względami. Okazuje się, że rosnąca liczba rozpoczętych budów, uruchomienie programu „Mieszkanie dla Młodych”, przygotowanie pierwszej oferty lokali w ramach Funduszu Mieszkań na Wynajem to nie jedyne sygnały zmian, jakie dokonały się w branży na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy. Osobne miejsce w dyskusji o polskim rynku usług związanych z nieruchomościami zajmowały prace nad uregulowaniem zasad funkcjonowania produktów finansowych skierowanych do seniorów posiadających mieszkania na własność: renty dożywotniej oraz odwróconego kredytu hipotecznego. Choć pierwsze rozwiązanie nie jest dla kredytobiorców czymś nowym, stanowi pewną niszę, tworzoną przez fundusze hipoteczne, która istnieje w Polsce od dawna, Ministerstwo Gospodarki podjęło próbę doprecyzowania zasad jego funkcjonowania. Wątpliwości nie budzi bowiem fakt, że dożywotnie świadczenie pieniężne, wypłacane na podstawie umów w ramach działalności gospodarczej przedsiębiorcy z konsumentem, aby nie stawać się przedmiotem nadużyć, wymaga bardziej zaawansowanych działań prawnych – bo dotychczas w takich transakcjach zastosowanie miały przepisy Kodeksu cywilnego o dożywociu, które nie uwzględniają wszystkich aspektów tego rodzaju spraw, gdyż zostały przygotowane głównie z myślą o regulowaniu stosunków między osobami spokrewnionymi.

W potocznym rozumieniu renta dożywotnia stanowi alternatywną wersję odwróconego kredytu hipotecznego, czyli tzw. odwróconej hipoteki, która obowiązuje od 1 stycznia 2015 r. Oba rozwiązania prezentowane są jako forma zabezpieczenia finansowego dla seniorów, którzy często z powodu zbyt niskich świadczeń emerytalnych w porównaniu z realiami rynku zmuszeni są do poszukiwania innych możliwości zapewnienia sobie spokojnej przyszłości. Akt własności nieruchomości stanowi podstawę umów zawieranych z funduszami hipotecznymi (w przypadku renty dożywotniej) oraz bankami i instytucjami bankowymi (w przypadku odwróconego kredytu hipotecznego). Mimo podobieństwa na gruncie intencji oferowanych rozwiązań, w szczegółowych założeniach występują zasadnicze różnice, z którymi bezwzględnie powinny zapoznać się osoby rozważające podpisanie tego rodzaju zobowiązań.

Ważne od kogo otrzymamy wypłaty

Podstawowym rozróżnieniem jest określenie świadczeniodawcy, warto wziąć pod uwagę także następstwa tego podziału. Renta dożywotnia wypłacana jest okresowo przez podmioty prowadzące działalność gospodarczą, czyli fundusze hipoteczne, w zamian za przeniesienie własności nieruchomości na daną firmę, z zachowaniem służebności mieszkania. Po pierwsze, oznacza to, że już w momencie zawarcia umowy ze świadczeniodawcą stanie się on faktycznym właścicielem zajmowanego przez klienta mieszkania lub domu. Po drugie, po śmierci świadczeniobiorcy nieruchomość nie może być włączona do postępowania spadkowego. Spadkobiercy poprzedniego właściciela nie mają do niej żadnych praw, pozbawieni są również możliwości odzyskania lokalu poprzez spłatę równowartości sumy świadczeń wypłaconych przez fundusz do momentu śmierci świadczeniobiorcy. W okresie obowiązywania umowy do zadań funduszu należy m.in. opłacanie czynszu i podatku od nieruchomości, a także utrzymywanie lokalu w stanie niepogorszonym.

Inaczej sprawę własności i dziedziczenia regulują przepisy w zakresie odwróconej hipoteki. Kredytu w tym przypadku mogą udzielać tylko takie jednostki, jak banki, instytucje kredytowe, w tym te o profilu transgranicznym, oraz oddziały banków zagranicznych – o których mowa w ustawie z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe. Wszystkie oferty muszą zostać zatwierdzone przez Komisję Nadzoru Finansowego, która odpowiada ponadto za bieżącą kontrolę funkcjonowania tego rozwiązania prawnego. Ustawa określa zasady i tryb zawierania umowy odwróconego kredytu hipotecznego, prawa i obowiązki stron umowy oraz zasady rozliczenia zobowiązań wynikających z tej umowy. Drugą stroną umowy odwróconego kredytu hipotecznego są osoby fizyczne, które posiadają prawo własności nieruchomości, lub którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub prawo użytkowania wieczystego. Kredytobiorcą będzie mogła być również osoba fizyczna będąca współwłaścicielem nieruchomości lub osoba, której przysługuje udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu bądź w prawie użytkowania wieczystego.

Banki oferujące odwróconą hipotekę są zobowiązane do przedstawiania rządowym ekspertom szczegółowych sprawozdań ze swojej działalności. Komisja Nadzoru Finansowego zastrzega sobie także prawo do przeprowadzania inspekcji w strukturach tych jednostek. Przed uruchomieniem oferty analizowana będzie przede wszystkim sytuacja finansowa świadczeniodawcy.

Dla porównania, opracowane przepisy dotyczące renty dożywotniej nie pozwalają organom państwowym na tak rozbudowaną kontrolę wypłacalności funduszy hipotecznych. Zaproponowana przez resort gospodarki ustawa o dożywotnim świadczeniu pieniężnym umożliwia weryfikację na podstawie półrocznych i rocznych sprawozdań finansowych. Po spełnieniu warunku minimalnego kapitału potrzebnego do ustanowienia renty dożywotniej (2 mln euro) potencjalni świadczeniodawcy będą mogli otrzymać wymagane zezwolenie od Komisji Nadzoru Finansowego. Co istotne, dalsze gospodarowanie funduszem, np. transakcje sprzedaży czy zmiana właściciela, mogą odbywać się bez porozumienia z organem nadzorczym. W kwestii zarządzania samą przejętą nieruchomością Art.14 projektowanej ustawy ustala: Świadczeniodawca, po uzyskaniu pisemnej zgody świadczeniobiorcy, może oddać nieruchomość w całości lub w części osobie trzeciej do odpłatnego używania. W takim przypadku świadczeniodawca i osoba trzecia są odpowiedzialni względem świadczeniobiorcy za to, że nieruchomość będzie używana zgodnie z jej przeznaczeniem i będzie utrzymywana w stanie niepogorszonym. Świadczeniobiorca może oddać nieruchomość w całości lub części osobie trzeciej do odpłatnego używania, jeżeli w umowie o dożywotnie świadczenie pieniężne takie prawo nie zostało wyłączone.

W przeciwieństwie do renty dożywotniej odwrócony kredyt hipoteczny zachowuje prawo własności nieruchomości po stronie pierwotnego właściciela. Bank przejmuje tę funkcję dopiero po jego śmierci. Umowa kredytowa definiuje świadczeniobiorcę jako wieczystego użytkownika nieruchomości. Na rzecz instytucji bankowej ustanawia zaś hipotekę. Przed przystąpieniem do sprzedaży lokalu bank musi uwzględnić roszczenia spadkobierców. Ustawa dopuszcza kilka wariantów uregulowania sytuacji prawnej nieruchomości po śmierci właściciela. Spadkobiercy mogą spłacić zadłużenie świadczeniobiorcy i odzyskać w ten sposób pełne prawa do lokalu. Drugą możliwością jest zrezygnowanie z własności nieruchomości po otrzymaniu od banku kwoty stanowiącej różnicę między całkowitą wartością mieszkania a wysokością zadłużenia. Po przekazaniu odpowiednich środków spadkobiercom klienta, bank może przeznaczyć nieruchomość na sprzedaż, przy czym prawo pierwokupu nadal przysługuje osobom dziedziczącym po poprzednim właścicielu.

Czy to bezpieczne?

Pod względem zabezpieczenia interesów osób starszych decydujących się na skorzystanie z proponowanych rozwiązań prawnych odwrócony kredyt hipoteczny wydaje się lepiej przygotowany. O wyborze jednej z dwóch propozycji prawnych często przesądza jednakże sposób pobierania świadczeń, w największym stopniu odpowiadający potrzebom i oczekiwaniom klientów. Warto w tym miejscu przypomnieć, że renta, której wysokość będzie ustalana indywidualnie, w zależności od czynników, takich jak wartość nieruchomości (obliczana zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomości z 21 sierpnia 1997 r.) czy wiek świadczeniobiorcy (a ściślej wskaźnik średniego dalszego trwania życia ogłaszany przez Główny Urząd Statystyczny), z założenia ma być rozdzielana w systemie ratalnym do końca życia klienta. Z kolei umowa kredytowa w ramach tzw. odwróconej hipoteki przewiduje, że ustalone kwoty będą wypłacane na potrzeby właściciela nieruchomości cyklicznie do momentu wyczerpania wszystkich środków zarezerwowanych w formie kredytu. Obowiązująca ustawa umożliwia również jednorazową wypłatę funduszy.

Konieczność wyrównania proporcji między systemami świadczeń dedykowanymi osobom starszym, przekłada się na propozycje wprowadzenia do ustawy o rencie dożywotniej dodatkowych zabezpieczeń, które mają zapobiec ewentualnym nadużyciom ze strony funduszy hipotecznych. Wśród zakładanych regulacji znalazło się m.in. dodanie przepisu o służebności osobistej lokalu oraz zabezpieczenie terminowych wypłat świadczeń hipoteką w wysokości co najmniej 150 proc. wartości rynkowej nieruchomości. W przygotowanym dokumencie zawarto ponadto punkt nakładający na firmy wypłacające renty obowiązek przedstawienia klientom pełnej oferty, w której powinny być podane informacje o wysokości świadczeń. Twórcy ustawy zastrzegli również, że przyszłym świadczeniobiorcom przysługuje dodatkowy czas na ponowne rozważenie wszystkich postanowień kontraktu z funduszem hipotecznym.

Zawarcie umowy o dożywotnie świadczenie pieniężne poprzedza złożenie przez świadczeniobiorcę oświadczenia o zamiarze zawarcia tej umowy. Oświadczenie świadczeniobiorcy, wywołuje skutek prawny pod warunkiem, że zostanie złożone, w formie pisemnej, nie wcześniej niż po upływie 3 tygodni od dnia przedstawienia mu formularza informacyjnego wraz z projektem umowy i nie później niż w terminie określonym przez świadczeniodawcę, nie krótszym jednak niż 6 tygodni od dnia przedstawienia świadczeniobiorcy tego formularza wraz z projektem umowy – czytamy w rozdz. 3. art. 14 projektowanej ustawy.

Co więcej, kompetencje Komisji Nadzoru Finansowego w przypadku renty dożywotniej powinny zostać rozszerzone o prawo do cofnięcia firmie zezwolenia na oferowanie tego rodzaju usługi, o ile nie będzie ona stosować się do przepisów ustawy. Projekt reguluje również kary administracyjne dla podmiotów, które wypłacają renty mimo braku pozytywnej decyzji wydanej przez Komisję Nadzoru Finansowego. Przed konsekwencjami ewentualnej upadłości funduszu hipotecznego ma chronić świadczeniobiorcę m.in. fundusz rezerwowy utworzony przez świadczeniodawcę jeszcze przed podpisaniem umowy nabycia lokalu. Rezerwa powinna wystarczyć do pokrycia wierzytelności z tytułu dożywotniego świadczenia pieniężnego w okresie co najmniej 2 lat.

Pod koniec 2014 roku, a więc jeszcze przed wejściem w życie ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym, Związek Banków Polskich zorganizował konferencję prasową, podczas której przedstawił swoje przewidywania dotyczące przyszłości odwróconej hipoteki w Polsce. Instytucja ta, co podkreślają eksperci, wzorowana jest w dużej mierze na amerykańskich rozwiązaniach prawnych. Powołując się na przykład funkcjonowania odwróconej hipoteki w Stanach Zjednoczonych, gdzie kredyty hipoteczne tego szczególnego rodzaju stanowią zaledwie 1,6 proc. wszystkich zawieranych umów, trudno spodziewać się rewolucji na polskim rynku usług kredytowych. Związek Banków Polskich już w ubiegłym roku przestrzegał, że nie należy oczekiwać, by produkt ten znalazł się w ofercie większości banków. Te, które zdecydują się na przygotowanie takiej usługi, z dużą ostrożnością przeanalizują wnioski kredytobiorców – konieczna będzie wnikliwa ocena ryzyka kredytowego. Przed akceptacją wniosku o wypłatę świadczeń banki i instytucje bankowe analizują m.in. wiek klientów oraz ich współmałżonków (ustawa nie wprowadza w tym zakresie żadnych ograniczeń) i na tej podstawie ustalają wysokość rat (im młodszy beneficjent, tym dłuższy okres spłaty i niższa rata).

Przy weryfikacji wniosków o odwrócony kredyt hipoteczny pod uwagę będzie brana wartość rynkowa nieruchomości i prognoza potencjalnej zmiany jej ceny (wynikającej m.in. z lokalizacji i stanu technicznego). Istotnym czynnikiem dla banków jest także zabezpieczenie nieruchomości przed uszkodzeniami w okresie kredytowania. Związek Banków Polskich podkreślił ponadto, że ustawa nie precyzuje zasad ponoszenia dodatkowych kosztów obejmujących takie zadania jak m.in. udzielanie pełnomocnictwa, ustanowienie kuratora, poszukiwanie spadkobierców kredytobiorcy. W związku z tym wymienione wyżej wydatki będą włączane do analizy ryzyka kredytowego, a ich wysokość wpłynie na kwotę odwróconego kredytu hipotecznego.