Nastroje na rynku nieruchomości: Podmioty dostosowują swoje strategie do nowych warunków

Celem badania firmy Deloitte „Real Estate Confidence Survey for Central Europe” jest analiza nastroju na rynku nieruchomości. Z jego trzeciej edycji wynika, że doradcy rynkowi i inwestorzy nadal dopasowują swoje strategie do bieżących, nowych warunków.

Badanie „Real Estate Confidence Survey for Central Europe”

Jest to już trzecia edycja badania „Real Estate Confidence Survey for Central Europe”. Analiza została przeprowadzona wśród członków zarządów, menadżerów oraz specjalistów, którzy działają w branży nieruchomości. Badanie objęło swym zasięgiem Europę Środkową, w tym Polskę, Czechy, Węgry oraz Rumunię. Poprzednie edycje badania odbyły się w 2019 oraz 2020 roku. Ze względu na wybuch pandemii i dynamiczne zmiany analizę podzielono na dwie tury – odbywające się w styczniu oraz kwietniu.

Pozytywna zmiana nastrojów na rynku nieruchomości

Poprzednie edycje badania pokazywały, że podmioty liczą na utrzymanie stabilnego rozwoju rynku nieruchomości w Europie Środkowej. W I kw. ub. r. nastawienie to diametralnie się zmieniło. W kwietniu ub. r. 93 proc. respondentów biorących udział w analizie spodziewało się pogorszenia sytuacji gospodarczej.

Na początku 2021 roku sytuacja się zmieniła. Jedynie 24 proc. ankietowanych udzieliło pesymistycznych odpowiedzi. 37 proc. respondentów uważało natomiast, że sytuacja gospodarcza pozostanie stabilna. Pozytywne oczekiwania deklarowało 39 proc. podmiotów.
Z badania wynika, że nastroje w Polsce są nieco mniej optymistyczne niż w całej Europie Środkowej. Różnica ta szczególnie zauważalna jest w porównaniu do Czech. 45 proc. podmiotów z Czech oraz 36 proc. podmiotów z Polski, które działają na rynku nieruchomości, pozytywnie ocenia klimat gospodarczy.

Dobre warunki do inwestowania w nieruchomości

Z badania Deloitte wynika, że sytuacja na rynku nieruchomości jest oceniana dużo bardziej pozytywnie niż w poprzedniej edycji. 46 proc. respondentów ma pozytywne oczekiwania dotyczące aktywności rynkowej, natomiast 48 proc. – dotyczące wolumenu transakcji. Jedynie co piąty ankietowany spodziewa się spadku ogólnej aktywności rynkowej.
Z danych wynika, że 58 proc. badanych (wzrost o 5 proc. w porównaniu do II kw. ub. r.) oczekuje wzrostu dostępności nowych produktów inwestycyjnych na terenie Europy Środkowej. W Polsce aż 72 proc. ankietowanych uważa, że rynek będzie oferował większą liczbę produktów inwestycyjnych. Innego zdania jest zaledwie 12 proc. respondentów.
W porównaniu do poprzednich edycji badania zaobserwowano wzrost zainteresowania inwestowaniem w nieruchomości z branży logistycznej i mieszkaniowej, w tym mieszkań na wynajem. Zdaniem ankietowanych są to sektory najbardziej odporne na negatywne skutki pandemii.

Na sektorze logistycznym zamierza skupić się 30 proc. deweloperów, natomiast mieszkaniowym – 35 proc. W przypadku inwestorów jest to odpowiednio 25 proc. i 38 proc. Uczestnicy ankiety oczekują, że największa konkurencja o nowe projekty inwestycyjne w br. będzie na rynku nieruchomości logistycznych. Specjaliści prognozują, że stopy kapitalizacji dla produktów magazynowych osiągną poziom poniżej 6 proc., natomiast dla aktywów najwyższej klasy – nawet powyżej 5 proc.

Jednocześnie wskazują oni pojawiające się utrudnienia m.in. wyższe koszty realizacji projektów, droższe grunty, opóźnienia w wydawaniu pozwoleń i decyzji administracyjnych. Jako główne wyzwanie wymieniają sprostanie popytowi generowanemu przez inwestorów. Prognozuje się, że w br. transakcje aktywów magazynowych mogą stanowić ponad połowę całego wolumenu rynkowego.

Za wcześnie jest jednak na to, aby określić, jaki wpływ będzie miała pandemia na polski sektor nieruchomości komercyjnych. Warto jednak podkreślić, że w ub. r. osiągnięto trzeci najlepszy wynik wolumenów inwestycyjnych w historii. Przestrzenie biurowe odgrywają istotną rolę w funkcjonowaniu firm, a tryb pracy zdalnej zaczyna doskwierać coraz większej liczbie pracowników.

Dopasowanie strategii do nowych warunków

Z badania wynika, że niemal 45 proc. deweloperów, 72 proc. inwestorów oraz 81 proc. doradców wprowadziło zmiany w strategiach na 2020 rok. Pandemia zmieniła nastawienie deweloperów w zakresie największych wyzwań. Przed jej wybuchem koncentrowali się oni głównie na problemie pozyskania gruntów pod zabudowę, rosnącymi kosztami materiałów i robót budowlanych oraz dostępnością i kosztami siły roboczej. Od II kw. ub. r. jako główne wyzwanie deweloperzy wskazują natomiast komercjalizację.

Niemal połowa inwestorów spodziewa się, że w najbliższych miesiącach ustabilizuje się rentowność ich aktywności. Jeden na pięciu ankietowanych przewiduje pogorszenie sytuacji, natomiast co trzeci – poprawę. Odpowiedzi zaczynają być zbliżone do tych sprzed pandemii, diametralnie różniąc się od tych z II kw. ub. r. Wówczas to aż 56 proc. badanych wypowiadało się negatywnie, 31 proc. oczekiwało stabilizacji, a 13 proc. wspominało o pozytywach.

Prognozy dotyczące sektora rynku nieruchomości komercyjnych różnią się w poszczególnych segmentach. Na czoło wysuwa się logistyka i rynek mieszkaniowy, natomiast największy pesymizm dotyczy branży hotelowej i handlowej. Specjaliści prognozują, że pandemia może przyspieszyć rozwój rynku mieszkań na wynajem – co piąty inwestor spodziewa się największej konkurencji w tym segmencie rynku.