Najważniejsze tendencje rynkowe po I półroczu 2019

Jak obecnie kształtuje się sytuacja na rynku nieruchomości w Polsce? Jakie preferencje mieszkaniowe dominują w Krakowie? W co najkorzystniej inwestować? Na te i inne pytania odpowiada ekspert Nowodworski Estates, Robert Sulma w rozmowie z Elżbietą Jachymczak.

Jak kształtuje się sytuacja na rynku nieruchomości w Polsce?
Sytuacja kształtuje się bardzo dobrze. Rynek cały czas się rozwija, ceny również dzięki temu idą w górę, co ma pokrycie w statusie ekonomicznym Polaków. Rynek nieruchomości w Polsce to ogół działań podejmowanych przez jednostki komercyjne, np. deweloperów oraz klientów indywidualnych.

Co się wydarzyło w pierwszym półroczu 2019 r.?
Pierwszy kwartał 2019 r. obfitował w rosnące ceny oferowanych mieszkań. W maju zanotowano pierwsze spadki tych cen, co powoduje  unormowanie sytuacji na rynku nieruchomości. W mojej opinii jesteśmy bliżej powolnej stabilizacji cen zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Jestem daleki od stwierdzenia, jakie często słyszę od klientów: teraz to rynek padnie. Bo niby dlaczego? Demografia nam nie straszna. Oczywiście mówimy o dużych miastach, które przyciągają ludzi do pracy. Widać to bardzo dobrze po rynku pierwotnym, gdzie 60 proc. inwestycji sprzedawanych jest w przeciągu miesiąca od wbicia łopaty w ziemię.

Co wpływa na dobrą sytuację na rynku nieruchomości?
Jednym z czynników są zarobki Polaków. W porównaniu do poziomu wynagrodzeń brutto z zeszłego kryzysu są prawie dwukrotnie większe (2006 r. – 2644 zł, 2018 r. – 4585 zł). Średnie ceny transakcyjne są takie same jak w tamtym okresie (2006 r., Kraków – 7000 zł, 2019 r., Kraków – 8000 zł).

Kolejnym czynnikiem jest popyt na małometrażowe mieszkania. Największe zmiany zanotowano w segmencie lokali 40-50 metrowych. Koszty najmu tych mieszkań ciągle rosną. Jak wynika z opinii ekspertów, w kwietniu 2019 r. były one o 3 proc. wyższe niż przed rokiem. Mieszkania na wynajem stają się coraz bardziej popularną formą inwestowania. Przynoszą zdecydowanie wyższe stopy zwrotu z inwestycji niż lokaty bankowe. Średni zysk wynajmującego to obecnie ok. 7 proc. brutto w skali roku. Oferowane mieszkania pod wynajem są dużo wyższej jakości. Właściciele chętnie inwestują dodatkowe środki w home staging, co znacznie podnosi atrakcyjność nieruchomości.

A jak się kształtuje rynek klienta biznesowego?
Na rynku nieruchomości komercyjnych sytuacja również wygląda bardzo dobrze. Pod względem wielkości oraz zaufania, jakim darzą go inwestorzy, jesteśmy najlepsi w Europie Środkowo-Wschodniej. Duża płynność i niskie ryzyko inwestycyjne pozwalają na oferowanie znacznie wyższych stóp zwrotu niż w krajach Europy Zachodniej. Polska nadal jest atrakcyjną alternatywą dla dużych miast, takich jak Berlin, Dublin czy Madryt.

Jakie preferencje mieszkaniowe dominują na krakowskim rynku nieruchomości?
Kraków jest miastem, które wciąż mocno się rozwija, a mieszkania nie czekają zbyt długo na nabywców. Zaczynając od najmniejszych, o  powierzchniach 25-30 mkw., typu studio, duża liczba klientów traktuje je jako mieszkania na start lub pod wynajem.

Z racji tego, że Kraków jest ośrodkiem akademickim, rodzice studentów często wolą kupić mieszkanie, niż je wynajmować. Jestem zdania, że całkowicie zmieniają się preferencje klientów względem rynku. Jeszcze kilka lat temu woleli oni wynajmować mieszkanie, bo nie mieli pewności, jak długo będą funkcjonować w danym mieście. W obecnej sytuacji gospodarczej dużo racjonalniejszą decyzją jest zakup. Nawet jeśli miałby to być zakup na kredyt, to lepiej płacić za swoje, niż spłacać czyjąś ratę kredytu.

Drugim segmentem mieszkań są mieszkania 2-pokojowe. Grupa docelowa to osoby w wieku 21-29 lat. Chcą móc „oddychać” w mieszkaniu. I mam tu na myśli zarówno odpoczynek od rodziny, jak i większą przestrzeń mieszkalną. Są to również świetne mieszkania pod wynajem w późniejszym okresie życia, ponieważ to najpopularniejsza wielkość mieszkania, którego szukają najemcy (może być dostosowane pod singla, jak i parę, a nawet 2+1). Zauważam obecnie mocną tendencję na rynku na zakup mieszkań 3-pokojowych i większych. Moi klienci sprzed 6 lat, którzy niegdyś wynajmowali nieruchomości jako studenci lub osoby rozpoczynające przygodę w korporacjach, obecnie mają rodziny i chcą mieć komfort oraz przestrzeń w mieszkaniu. Jest to ciekawa alternatywa dla budowania lub zakupu domu poza miastem. Społeczeństwo jest coraz bogatsze. Wydanie kwoty rzędu 500 000-700 000 zł na mieszkanie 3- czy 4-pokojowe nie stanowi dziś problemu dla nowych nabywców, pod warunkiem, że będzie ono spełniało ich potrzeby, takie jak: przestrzeń, dobra infrastruktura oraz dobry dojazd do pracy. Na naszym krakowskim rynku są to najczęściej klienci, którzy pracują w korporacjach i stać ich na ratę kredytu, co z kolei napędza rynek nieruchomości.

A co z klientami zagranicznymi?
Ciągle zmieniające się uwarunkowania socjologiczne powodują, że ludzie coraz więcej podróżują. Klienci zagraniczni stanowią bardzo dużą grupę na krakowskim rynku. Są to nie tylko turyści czy inwestorzy, ale przede wszystkim nowi pracownicy korporacji. Coraz częściej spotykamy się z relokacją pracowników pomiędzy krajami. Przyjeżdżają oni do nas z krajów zachodnich, gdzie najem jest bardzo popularną formą posiadania mieszkania. Dlatego też, zainteresowaniem klientów zagranicznych cieszą się głównie mieszkania do wynajęcia. Przy dłuższym pobycie w kraju rozważają oni również zakup mieszkania. Wszystko sprowadza się do tego, że ma być szybko, mobilnie i wygodnie. Mieszkanie nie może blokować możliwości rozwojowych i zawodowych.

W co najkorzystniej inwestować?
W dalszym ciągu dużym zainteresowaniem cieszą się małometrażowe mieszkania w bliskim sąsiedztwie biurowców, które przyciągają nowych lokalnych pracowników, jak i tych z zagranicy. Inwestycja w mieszkanie na wynajem, nawet na kredyt, to jedna z lepszych opcji inwestycyjnych w obecnych czasach. Ciekawostką jest pojawienie się możliwości inwestycyjnych w okolicach znanych miejsc rozrywki i wypoczynku, np. Parku Rozrywki w Zatorze. Okazuje się, że baza noclegowa w pobliżu takich miejsc jest niewystarczająca. Jeśli już takowa istnieje, to najczęściej są to hotele. Za to z analizy potrzeb klientów dowiadujemy się, że do takich miejsc głównie przybywają rodziny z dziećmi, którzy potrzebują zakwaterowania, np. w domkach 4-6 osobowych a nie w pokojach hotelowych. Daje to im większy komfort i bezpieczeństwo dla swoich dzieci.

Gdzie najlepiej inwestować?
Centrum Krakowa niestety obecnie jest mało opłacalne pod wynajem długoterminowy. Ludzie wolą mieszkać w lepiej zagospodarowanej przestrzeni, bez turystów. Centrum to mekka dla krótkich najmów, które radzą sobie tam świetnie.

Podsumowując...
Tendencje wzrostowe na rynku ogólnopolskim, jak i lokalnym – krakowskim, utrzymują się od początku bieżącego roku. Cały czas największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania średniej wielkości. Mamy na tyle rozwinięty rynek w Krakowie, że każde mieszkanie szybko znajdzie nowego właściciela lub najemcę.