Najkorzystniejsza hipoteka na lata

Wiele osób oczekuje pomocy w znalezieniu najtańszej (najlepszej) dla siebie hipoteki, czy to na zakup mieszkania, domu lub działki, czy też na samodzielną budowę systemem gospodarczym.

Najlepszy jednak nie zawsze jest wprost równoważny z najtańszym (szczególnie, jeśli za kryterium przyjmiemy teoretyczny całkowity koszt kredytu).
Teoretyczny, ponieważ tak naprawdę nie wiemy, ile faktycznie zapłacimy w trakcie całego kredytu. Choćby ze względu na zmienne stopy procentowe, które mogą mieć istotny wpływ na ilość zapłaconych przez nas odsetek.

Okres kredytowania

Podstawowa sprawa to okres kredytowania. Powszechnie wiadomo, że im dłuższy, tym więcej odsetek, ale często się zdarza, że w pierwszym momencie umyka nam fakt, iż każdy kredyt można spłacić wcześniej, co gwarantuje ustawa. Aktualnie banki mogą pobierać opłaty za wcześniejszą spłatę czy też częściową nadpłatę maksymalnie przez 3 lata. Jest natomiast grupa banków, która zdecydowała się uwolnić swoich klientów od tych opłat już od pierwszego dnia funkcjonowania kredytu. W związku z powyższym kredyt pierwotnie uzgodniony w umowie z bankiem na 30 lat, może funkcjonować zaledwie kilka lat, tym samym odsetki zapłacimy jak od kilkuletniego kredytu.

W tym miejscu oczywiście podniosą się głosy, że przecież na początku spłacamy głównie odsetki. Oczywiście można zrozumieć takie wyobrażenie, bo jeśli okres kredytowania jest długi, to często odsetkowa część raty znacznie przewyższa wysokość spłacanego kapitału, ale to tylko złudzenie. Dla wielu osób zaskakujące okazuje się zestawienie harmonogramu spłat na 30 i np. na 10 lat, bo pierwsza rata odsetkowa ma dokładnie taką samą wysokość. Niemożliwe? – ktoś spyta – to skąd w takim razie różnica w koszcie kredytu? Różnica wynika jedynie z tempa, w jakim ubywa nam kapitału, ale nie musimy o tym ostatecznie decydować w momencie zawierania umowy kredytowej. Skoro są możliwe nadpłaty, a nawet skrócenie okresu kredytowania, to możemy sobie ten harmonogram znacznie zmodyfikować w trakcie trwania kredytu.

Prowizja za kredyt

Kolejną ważną sprawą jest prowizja za udzielenie kredytu. Ostatnimi czasy na rynku pojawia się coraz więcej ofert z 0 proc. prowizji. Wprawdzie oprocentowanie, a tym samym teoretyczny całkowity koszt kredytu, jest często większy niż w ofertach z prowizją na starcie, ale to nie musi oznaczać, że kredyt będzie droższy. Może się bowiem okazać, że spłacimy go wcześniej aniżeli niższa rata „zwróci” nam koszt poniesionej na starcie prowizji. A spłata kredytu nie musi następować z naszych własnych środków, bo możliwe, że w przyszłości na rynku będziemy mogli zaciągnąć korzystniejszy kredyt na spłatę starego, czyli wykonać tak zwane refinansowanie. Co więcej, często w momencie zaciągania kredytu nie dysponujemy znaczącym wkładem.

Młodzi ludzie, którzy planują sfinansowanie pierwszego mieszkania, często są na początku kariery zawodowej i nie zdążyli jeszcze zgromadzić większych środków. Mniejszy wkład własny to na ogół w bankach nieco droższy kredyt, więc pojawia się pytanie, czy zbierać i czekać, czy zapłacić więcej bankowi. Odpowiedź nie jest oczywista, ale warto tutaj wziąć pod uwagę, że droższy kredyt może być tylko rozwiązaniem pośrednim. Dla przykładu, pożyczamy z banku 90 proc. wartości nieruchomości, aby sfinansować wymarzone „M”, spłacamy kredyt 3 lata, w tym czasie gromadzimy oszczędności. Dostajemy lepszą pracę, zbieramy szybciej, zgodnie z harmonogramem ubywa nam też kredytu. Finalnie dopłacamy kilka procent i zaciągamy nowy kredyt już z wkładem 20 proc., który okazuje się znacznie tańszy. Ktoś powie – Jest ryzyko, że nie dostanę tańszego kredytu w przyszłości – to prawda. Ryzyko jest wpisane w nasze życie, ale jeśli nie kupimy dziś, to będziemy wynajmować przez kolejne kilka lat, a w tym czasie nieruchomości podrożeją, więc i tu jest ryzyko.

Mieszkanie na lata

Kolejna sprawa to rozważenie, czy nabywana nieruchomość jest na pewno ostatnią i docelową nieruchomością w naszym życiu. Jeśli za kilka lat będziemy chcieli kupić kolejną, wtedy może wyjść na wierzch kilka spraw. Po pierwsze dotychczasowy kredyt obciąża naszą zdolność kredytową, ta natomiast jest liczona z uwzględnieniem wysokości raty, czyli kredyt zaciągnięty na 30 lat mniej nas obciąża niż ten wzięty na 10. Po wtóre nie wiemy, czy kredyty wtedy będą tańsze, czy droższe. Jeśli tańsze – bierzemy jak najwięcej nowego kredytu, a stary możliwie najwięcej nadpłacamy.

Podsumowując, dłuższy kredyt pozostawia nam trochę więcej możliwości, a przede wszystkim niższa rata pozwala więcej odkładać i budować szybciej swobodę finansową. Jak wiadomo, pieniądze szczęścia nie dają, ale trochę gotówki na koncie zawsze zwiększa zakres możliwych do wykonania ruchów.

Oprocentowanie

Na koniec warto zwrócić jeszcze uwagę na kredyty ze stałym oprocentowaniem, które ostatnio pojawiają się w ofertach niektórych banków. Często pada pytanie, czy warto się nimi interesować. Z tym, czy warto, lepiej nie polemizować, bo trudno przewidzieć, jakie będą stopy procentowe. Może istnieje taki scenariusz rynkowy, przy którym się opłaci, ale to pozostawmy na marginesie. Istotną kwestią jest to, że taki kredyt na ogół jest nieco droższy od tego ze zmienną stopą, ale za to wiemy, że rata się nie zmieni. Pamiętajmy jedynie, że stałe oprocentowanie banki gwarantują maksymalnie 5 lat, więc nie dajmy się zwieść pozorom.

Dobry plan to podstawa, dlatego zachęcam do rozważenia różnych opcji i wzięcia pod uwagę również zmienności rynku, a przede wszystkim do gromadzenia oszczędności, bo te zawsze są kluczem do „najtańszego” kredytu.