Najemca i właściciel – czy ten duet może być zgrany?

Ryzyko związane z wynajmem mieszkania ponosi nie tylko najemca, ale także właściciel lokalu. Aby wynajem był satysfakcjonującym biznesem, nie można zaniedbać kluczowych kwestii.

Stara maksyma głosi, że lepiej zapobiegać, niż leczyć. Słuszność tego powiedzenia znajduje zastosowanie również przy wynajmie mieszkania. Nie jest to bowiem tak proste przedsięwzięcie, jakby się mogło wydawać, ale receptą na sukces okaże się dobre przygotowanie.
 

Wytypowanie najemcy jako pierwszy krok

Pierwsze rozróżnienie, o jakim należy wspomnieć, to czy na wynajem udostępniamy własne mieszkanie, czy też nabyte specjalnie w tym celu. Jeśli pozyskujemy nieruchomość z myślą inwestycyjną, zanim rozpoczniemy jej poszukiwanie, trzeba sprecyzować grupę naszych najemców.

Dlaczego jest to istotne już na tym etapie? Ponieważ ze względu na klienta i jego oczekiwania należy dokonywać wyborów dotyczących lokalizacji, standardu i wyposażenia mieszkania. Zróżnicowane potrzeby poszczególnych grup społecznych i odpowiedź na nie będą decydowały o popycie na nasz lokal. Istnieje bowiem niewielkie prawdopodobieństwo, że studenci zainteresują się adresem, w pobliżu którego nie ma uczelni, a dojazd do najbliższego ośrodka akademickiego będzie zajmował mnóstwo czasu. Podobna zależność występuje w odniesieniu do rodzin z dziećmi – ten typ najemcy raczej nie wybierze mieszkania położonego w centrum miasta z biurowcami w sąsiedztwie. Kierując się priorytetami nastawionymi na zapewnienie komfortowych warunków mieszkalnych dla rodziny, będzie rozglądał się za spokojniejszą okolicą, najlepiej z dostępem do zielonych terenów rekreacyjnych i pobliskimi przedszkolami, szkołą oraz dogodną komunikacją.

Poza usytuowaniem na mapie miasta istotną rolę odgrywają właściwości mieszkania. Począwszy od jego metrażu, skończywszy na wyposażeniu. Decydując się na zakup większego mieszkania, możemy udostępnić je zarówno rodzinom z dziećmi, jak i studentom. Nie będą nim zainteresowane osoby nastawione na najmem krótkoterminowy czy pracujący single. Inne sprzęty trzeba zapewnić najemcom podpisującym z nami umowę na dłuższy okres niż korzystającym z najmu krótkoterminowego.

Chcąc przeznaczyć na wynajem mieszkanie, które sami dotychczas zamieszkiwaliśmy, możemy być nieco ograniczeni pod względem doboru najemców, ponieważ musimy ich dostosować do tego, co mamy do zaoferowania. Kiedy chcemy znaleźć lokatorów do naszego byłego lokalu, ważnym działaniem w tym przypadku będzie depersonalizacja wnętrza. Co to jest i dlaczego jest to tak ważne? Zabieg polega na niczym inny jak usunięciu z mieszkania elementów, które bezpośrednio mogłyby być kojarzone z poprzednimi mieszkańcami. Jednym słowem mieszkanie powinno nieco przypominać pokój hotelowy. Przywoływać skojarzenia przytulnego wnętrza, a jednocześnie nie dawać dowodów, że ma już ono swoją historię. Niepożądanymi elementami aranżacji będą zatem wszelkiego rodzaju rodzinne fotografie czy pamiątki. Potencjalny najemca oglądając lokal, musi poczuć więź z przestrzenią, a nie jej poprzednimi użytkownikami.
 

Casting na najemcę

Kto ma za sobą już doświadczenie w wynajmie, wie, że wybór lokatorów wcale nie jest tak oczywisty i akceptowanie pierwszego zainteresowanego nie zawsze dobrze się kończy. W końcu w pewnym sensie powierzamy mu nasz majątek, więc ryzyko zniszczeń, które mogą pojawić się wskutek eksploatacji, należy minimalizować. Zebranie kilku najistotniejszych informacji o naszym kliencie będzie miało tutaj spore znaczenie. Od tego może zależeć też terminowość wpłat czynszu na nasze konto. Należy dobrze zorientować się, czy przyszły najemca ma zdolność finansową pozwalającą mu na regulowanie opłat – zarówno względem właściciela, jak i dostawców mediów itp. Dlatego też jeszcze przed podpisaniem umowy warto poprosić o zaświadczenie o zarobkach i dowiedzieć się, czym zajmuje się zawodowo.

Na samym początku dobrze ustalić, ile osób faktycznie będzie mieszkało, ponieważ nie zawsze jest to tak oczywiste, jakby się mogło wydawać. Otóż osoba zainteresowana kawalerką nie koniecznie chce w niej mieszkać sama. Podobnie kiedy do 2-pokojowego mieszkania zgłasza się para. Ich dzieci może właśnie czekają, aż rodzice znajdą nowy dom. A może najemca planuje rozszerzyć grono współlokatorów o 4-nożne pupile i zapomniał o tym wspomnieć? Tymczasem jak się okazuje, rodziny z dziećmi i właściciele zwierząt najczęściej skarżą się na trudności w znalezieniu lokalu na wynajem i nie wynika to z przyczyn rynkowych. Należą do grupy „niechcianych” najemców. Dzieje się tak z uwagi na zniszczenia, jakie mogą pozostawić po sobie dzieci czy zwierzęta.

Bez względu na stopień prawdopodobieństwa, że mieszkanie poniesie uszczerbek, warto się na ten wypadek zabezpieczyć. Najpopularniejszym narzędziem jest kaucja. Oprócz tego, że jej wysokość, zasady dotyczące zwrotu i sytuacji, w których zostaną nią pokryte naprawy, należy wpisać do umowy, dobrze wykonać dokładne fotografie wnętrza. Dzięki temu będziemy mieć dowód na stan, w jakim udostępniamy mieszkanie. Wówczas, gdy w dniu oddania kluczy okaże się, że stan mieszkania wymaga roszczenia prawa do zatrzymania środków, będziemy mieć ku temu podstawę.

Obcokrajowcy często są okryci złą sławą jako lokatorzy – czasami wynika to z faktów, a czasami są to bezpodstawne uprzedzenia. Narodowość nie jest gwarancją ani zagrożenia, ani bezpieczeństwa. Decydując się na wynajęcie mieszkania osobie nie mającej polskiego obywatelstwa, zorientujmy się, czy posiada – jeśli nie jest z państwa będącego członkiem UE – Kartę Stałego Pobytu, wizę itp. Musimy liczyć się także z tym, że mogą wystąpić problemy komunikacyjne wynikające z bariery językowej czy nieznajomości kwestii formalnych. Do tego dochodzą jeszcze różne w każdej kulturze zwyczaje rządzące najmem.
 

Niewiarygodny najemca – jak go rozpoznać?

Problemy z najemcami często zaczynają się już na pierwszym etapie, czyli podczas wizyty w mieszkaniu – o ile w ogóle do niej dojdzie, ponieważ niejednokrotnie zdarza się, że najemca w ogóle nie zjawia się, nie uprzedziwszy wcześniej o tym fakcie lub przybywa niepunktualnie. Tego typu zachowania mogą stanowić sygnał ostrzegawczy. Wiadomo, spóźnienia się zdarzają, ale ważne jest, ile one wynoszą, z jakiego powodu do niego doszło i czy zostaliśmy o tym poinformowani. Jak bowiem mamy mieć gwarancję, że środki będą wpływały terminowo, skoro już przy pierwszej okazji osoba pokazuje, że nie umie wywiązać się z umówionego terminu? Niestety nieregularne opłaty to częsta zmora właścicieli. Problematyczną kwestią jest także rezygnacja z zawarcia umowy w tzw. ostatniej chwil.

Aby zabezpieczyć się przed wszystkimi niepożądanymi ewentualnościami zadbajmy o to, bo poznać potencjalnego najemcę. I nie chodzi tutaj o urządzanie przesłuchań na temat jego życia prywatnego, ale poznanie osoby, której przekazujemy klucze do naszego mieszkania. Eksperci zajmujący się wynajmowaniem mieszkań zalecają, by opłaty za prąd, gaz, internet itp. figurowały na nazwisko lokatora. Uregulowanie tego nie jest problematyczne, a może zapewnić duży komfort właścicielowi.
 

Najważniejsze na koniec, czy umowa najmu

Największą uwagę powinniśmy skupić na przygotowaniu umowy najmu. Jeśli nie czujemy się pewnie w tej kwestii, dobrze jest zasięgnąć porady prawnej. Najważniejsze, by w dokumencie zostały dokładnie określone zobowiązania obydwu stron. Przede wszystkim, na jaki czas jest zawierana umowa i jakie są warunki odstąpienia od niej. Powinniśmy zadbać również o to, by znalazła się w niej wysokość kaucji i zasady jej zwrotu bądź zatrzymania. Dobrze, by regulacje objęły również wysokość czynszu, termin jego uiszczania oraz formę, np. za pośrednictwem przelewu bankowego. Nie zapominajmy, że w umowie zamieszcza się dane osobowe, dlatego w świetle RODO nie może zabraknąć także informacji o przetwarzaniu danych osobowych.

Specyficznym rodzajem umowy najmu jest umowa najmu okazjonalnego. Zawiera się ją długoterminowo, a w myśl jej zapisów najemca musi opuścić i wydać lokal po wypowiedzeniu umowy. Ponadto wskazuje lokal, w którym zamieszka, gdyby zaszła konieczność eksmisji. Daje to właścicielowi bezpieczeństwo, że lokator nie będzie zajmował mieszkania, nie mając już do tego prawa.