Najem okazjonalny w praktyce

Niewielu właścicieli zdaje sobie sprawę z ryzyka, jakie ponoszą przy wynajęciu nieruchomości oraz jaką ochronę gwarantuje im ustawa o ochronie praw lokatorów.

Rozpoczął się okres wakacyjny, a wraz z nim duża rotacja na rynku najmu. Niewielu właścicieli zdaje sobie sprawę z ryzyka, jakie ponoszą przy wynajęciu nieruchomości oraz jaką ochronę gwarantuje im ustawa o ochronie praw lokatorów. We wspomnianej ustawie została wyszczególniona forma najmu okazjonalnego, która chroni właścicieli przed najemcami nadużywającymi swoich praw.

Ryzyko w standardowym najmie lokalu

Właściciel, który decyduje się wynająć lokal mieszkalny dużo ryzykuje, ponieważ przekazując nieruchomość w najem traci do niej swobody dostęp, z uwagi na ochronę miru domowego najemców. Nawet w sytuacji, gdy najemca nie wywiązuje się z postanowień zawartych w umowie najmu lokalu, właściciel ma poniekąd „związane ręce”. Pomimo dokonania skutecznego wypowiedzenia umowy, które właściciel może złożyć zgodnie z jej postanowieniami, lokator może nie opuścić lokalu we wskazanym terminie, z kolei właściciel nie ma możliwości wyeksmitowania go na bruk. W takiej sytuacji wynajmujący musi wszcząć postępowanie administracyjne trwające nawet kilka lat, mając jednocześnie zablokowane źródło przychodów – jeśli najemca nie płaci czynszu, a właściciel w dalszym ciągu jest zobowiązany do pokrywania kosztów związanych z nieruchomością. Sposobem na ominięcie tego typy sytuacji jest najem okazjonalny. Przy zastosowaniu tej umowy, zostaje wyłączona większa część ochrony lokatora wynikająca z wspomnianej ustawy, a gdy właściciel skutecznie wypowie umowę, może w trybie przyśpieszonym eksmitować najemcę, który nie chce opuścić lokalu.

Kto może skorzystać z umowy najmu okazjonalnego

Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, najem okazjonalny lokalu może dotyczyć wyłącznie lokali służących do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Co więcej, z tej formy mogą skorzystać wyłącznie osoby fizyczne, nieprowadzące działalności gospodarczej. W związku z tym, ustawa w sposób znaczący ogranicza możliwość stosowania najmu okazjonalnego lokalu i ściśle określa, kto może skorzystać z tego typu najmu. Przepisy również szczegółowo określają maksymalny czas trwania najmu: umowa musi być zawarta na czas oznaczony, maksymalnie 10 lat. Natomiast nie ma przeszkód, aby taka umowa po upływie tego terminu została ponownie przedłużona. Przy powyższych założeniach wynikających z ustawy można od razu dostrzec, że najem okazjonalny znajdzie zastosowanie głównie w relacjach pomiędzy osobami fizycznymi.

Forma umowy najmu okazjonalnego

Właściciel, aby skorzystać z najmu okazjonalnego, musi zachować odpowiednią formę umowy oraz zgłosić jej zawarcie naczelnikowi urzędu skarbowego, właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela. Niedotrzymanie tych założeń wyłącza możliwość skorzystania z założeń najmu okazjonalnego. Tym samym umowa zawarta pomiędzy wynajmującym a najemcą staje się zwykłą umową najmu zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego i przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów.

W związku z powyższym, aby móc wyłączyć częściowo ochronę lokatorów wynikającą z ustawy przy zastosowaniu najmu okazjonalnego, właściciel musi zawrzeć umowę w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Do umowy właściciel musi dodatkowo dołączyć wyszczególnione w art. 19a ust. 3 załączniki:

1. oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2;
   
2. wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
3. oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

Po zawarciu umowy najmu właściciel w okresie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu musi dokonać stosownego zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego. Tutaj warto zaznaczyć, że przy zachowaniu tej formy, na żądanie najemcy, wynajmujący jest zobowiązany do przedstawienia najemcy zgłoszenia, które właściciel złożył w właściwym urzędzie skarbowym. Po dochowaniu powyższych wymagań umowa najmu okazjonalnego jest uważana za skuteczną i tym samym wyłącza szeroką ochronę praw lokatorów wynikająca z przepisów.

Koszty umowy najmu okazjonalnego

Aby dochować określonej przez ustawę formy umowy, musi ona zostać zawarta przy udziale notariusza. Rejent sporządza stosowny akt notarialny oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia mieszkania. Na żądanie wynajmującego notariusz, sporządza oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym właściciela lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, który będzie docelowym miejscem zamieszkania najemcy, zgodnie z oświadczeniem złożonym przez najemcę. W ustawie o ochronie praw lokatorów zostało określone wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych wykonywanych przy sporządzeniu oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji, które może wynosić maksymalnie 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, czyli w 2013 r. jest to kwota 160 zł netto (zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 września 2012 r, minimalne wynagrodzenie za pracę w roku 2013 wynosi 1600 zł).

Zalety i wady najmu okazjonalnego

Najem okazjonalny został przygotowany głównie z myślą o zabezpieczeniu właścicieli będących osobami fizycznymi przed nieuczciwymi lokatorami. Wymagania, jakie stawia ustawa mają wady i zalety zarówno, dla najemcy, jak i wynajmującego.

Wynajmujący, który chce dokonać wynajmu swojej nieruchomości na zasadach spełniających wymagania formy najmu okazjonalnego, w sposób znaczący ogranicza zakres potencjalnych zainteresowanych. Do kręgu osób, które nie będą mogły zawrzeć z wynajmującym umowy zaliczymy: 

• osoby nieposiadające alternatywnego miejsca zamieszkania, do którego mogłaby zostać wykonana eksmisja, niezbędnego do sporządzenia załączników umowy najmu okazjonalnego;
• osoby, które chciałyby wynająć lokal w innym celu niż mieszkaniowy;
• osoby, które nie chcą rezygnować z ochrony przysługującej im na podstawie ustawy o ochronie praw lokatorów;
• osoby zainteresowane najmem na czas nieoznaczony.

Do powyższej grupy można dodać jeszcze osoby, które z powodów osobistych wolałyby nawiązać umowę najmu na zasadach ogólnych niż umowę najmu okazjonalnego sporządzaną przy udziale notariusza. Takie ograniczenie potencjalnych najemców jest z kolei korzystne dla osób spełniających te kryteria. Właściciel, który wymaga tej formy, w sposób znaczący ogranicza rynek potencjalnych najemców. Taka właściwość daje najemcy większe pole manewru przy negocjacji warunków umowy, w tym dotyczące wysokości czynszu. Najemca, który spełni warunki wynajmującego odnośnie formy umowy, uzyska możliwość najęcia nieruchomości, do której na innych zasadach nie miałby możliwości dostępu. Oczywiście, rezygnując z ochrony zawartej w ustawie, może zostać eksmitowany do wskazanego w oświadczeniu miejsca, po skutecznym wypowiedzeniu umowy i wystosowaniu żądania przez właściciela. Należy jednak pamiętać, że najemcy, który zawiera umowę przy dobrych intencjach i przy dopełnieniu wszelkich postanowień wynikających z umowy taka sytuacja nie grozi.

Przebieg eksmisji lokatora w przypadku umowy najmu okazjonalnego

W sytuacji, w której zawarta umowa zostanie rozwiązana lub skutecznie wypowiedziana, a lokator nie opuszcza lokalu lub/i nie dokona jego opróżnienia, właściciel lokalu w celu dokonania eksmisji takiej osoby musi wystosować żądanie, sporządzone na piśmie opatrzone urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. Artykuł 19d ust. 3 określa jakie elementy w szczególności powinno zawierać tego typu żądanie, są to:

• oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;
• wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;
• termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

Po upływie terminu wskazanego w żądaniu, jeśli najemca nie opuści zajmowanego lokalu, wynajmujący musi złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności dla aktu notarialnego, na którym najemca oświadczył poddanie się eksmisji i zobowiązał się do jego opróżnienia. Do wniosku, który właściciel nieruchomości składa, powinny być załączone następujące dokumenty:

• żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;
• dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela;
• potwierdzenie zgłoszenia umowy najmu do naczelnika właściwego urzędu skarbowego.

Umowa najmu okazjonalnego daje możliwość wynajmującemu znacznego ograniczenia ryzyka, które ponosi w przypadku tradycyjnej umowy najmu. Przy tradycyjnej umowie wynajmujący, jeśli zawrze umowę z najemcą, który nie zechce dobrowolnie opuścić lokalu po ustaniu stosunku wynikającego z umowy, może znaleźć się w bardzo trudnej sytuacji, zmuszającej go do wszczęcia długotrwałego postępowania. Dodatkowo będzie musiał ponosić stałe koszty, nie otrzymując przy tym wynagrodzenia. Na szczęście, w takiej sytuacji po uzyskaniu prawomocnego wyroku sądu na wykonanie eksmisji, gmina zobowiązana jest dostarczyć lokal zastępczy, a gdy gmina tego nie uczyni, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy.

Tutaj nasuwa się pytanie: czy słuszne jest, aby gmina wypłacała odszkodowanie osobom, które miały możliwość skorzystania z formy najmu okazjonalnego, ale tego nie dokonały? Niestety obowiązujące przepisy nakazują gminie (czyli podatnikom), wypłatę odszkodowania. Pomimo tego umowa najmu okazjonalnego zaoszczędziłaby wynajmującemu sporo kłopotów i komplikacji, lecz niestety forma ta jest mało powszechna, na co może mieć co najmniej kilka czynników m.in.: nieznajomość aktualnych przepisów prawa przez właścicieli;  brak świadomości ewentualnych zagrożeń w sytuacji gdy najemca nadużywa swoich praw wynikających z ochrony praw lokatorów; chęć ominięcia dodatkowych kosztów i komplikacji związanych z zawarciem umowy przy udziale notariusza.

Ustawodawca dał więc właścicielom, którzy są osobami fizycznymi, możliwość ochrony przed lokatorami nadużywającymi swoich praw. Niestety nie wszyscy wiedzą o tej formie lub nie wiedzą jak z niej skorzystać, aby była skuteczna.