Najem okazjonalny

W polskim systemie prawnym umowa najmu jest jedną z najbardziej sformalizowanych umów, a strony mają bardzo ograniczone możliwości w kształtowaniu jej treści.

W polskim systemie prawnym umowa najmu dotycząca lokalu mieszkalnego jest jedną z najbardziej sformalizowanych umów, a strony mają bardzo ograniczone możliwości w kształtowaniu jej treści. Ponadto właścicielowi po rozwiązaniu najmu bardzo trudno jest pozbyć się lokatora. W związku z tym, aby te regulacje uelastycznić, umożliwić stronom kształtowanie swoich praw i obowiązków oraz umożliwić łatwiejsze usunięcie lokatora po rozwiązaniu umowy wprowadzono szczególny typ najmu, a mianowicie najem okazjonalny.

Umowa najmu okazjonalnego jest umową zawieraną w formie pisemnej na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Strony w umowie określają nie tylko wysokość czynszu, ale i – odmiennie niż w przypadku zwykłej umowy – zasady podnoszenia czynszu. Oprócz czynszu właściciel pobiera jedynie opłaty niezależne od właściciela. Strony mogą też uzależnić zawarcie umowy od wpłacenia przez najemcę kaucji. Kaucja jest zabezpieczeniem pokrycia należności z tytułu najmu i nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela.

Aby doszło do zawarcia umowy najmu okazjonalnego, właściciel ma obowiązek zgłosić zawarcie umowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu, a na żądanie najemcy właściciel ma obowiązek przedstawić potwierdzenie zgłoszenia.
Do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu, wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji, oraz oświadczenie właściciela lokalu, do którego najemca ma się wyprowadzić, lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy w jego lokalu. W razie utraty możliwości zamieszkania we wskazanym lokalu najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia o tym wiadomości wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać.

W zamian zyskujemy przede wszystkim możliwość szybkiego, w porównaniu ze zwykłą umową najmu, usunięcia lokatora. Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. Żądanie opróżnienia lokalu zawiera oznaczenie właściciela oraz najemcy, wskazanie umowy i przyczynę ustania stosunku; termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal. Żądanie należy doręczyć najemcy osobiście za potwierdzeniem odbioru lub za pomocą poczty za potwierdzeniem odbioru. W przypadku bezskutecznego upływu tego terminu właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do wydania lokalu. Do wniosku załącza się żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą, dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela oraz potwierdzenie zgłoszenia umowy w urzędzie skarbowym. Na podstawie aktu notarialnego zaopatrzonego przez sąd w klauzulę wykonalności opróżnienia lokalu dokonuje komornik.

Poza pewnymi wyjątkami do najmu okazjonalnego nie stosuje się przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, a więc będą mieć zastosowania uregulowania umowne między stronami oraz postanowienia kodeksu cywilnego. Ograniczenia z ustawy o ochronie praw lokatorów, jakie pozostawiono, dotyczą:

• zasad wstępu przez właściciela do wynajmowanego lokalu w razie awarii (art. 10 ust. 1–3);
• uprawnień innych właścicieli lokali w budynku i współlokatora do wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd najmu i nakazanie opróżnienia lokalu (art. 13);
• obowiązku uiszczania odszkodowania przez lokatora zajmującego lokal bez tytułu prawnego (po rozwiązaniu umowy) oraz wysokości odszkodowania (art. 18 ust. 1 i 2);
• zasad wypowiadania umowy, zgodnie z którymi właściciel może wypowiedzieć umowę najmu nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator:
• pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
• jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
• wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela (art. 11 ust. 2 pkt 1–3).