Najem mieszkania – jak rozliczyć podatek dochodowy

Wynajem mieszkania lub domu może być prostym sposobem na osiągnięcie dodatkowych dochodów. Warto jednak przed podpisaniem umowy najmu zaznajomić się z obowiązkami podatkowymi związanymi z prowadzeniem takiej działalności, aby uniknąć niemiłych niespodzianek ze strony fiskusa.

Wynajem mieszkania lub domu może być prostym sposobem na osiągnięcie dodatkowych dochodów. Warto jednak przed podpisaniem umowy najmu zaznajomić się z obowiązkami podatkowymi związanymi z prowadzeniem takiej działalności, aby uniknąć niemiłych niespodzianek ze strony fiskusa.

Dochód z najmu może być opodatkowany na różne sposoby w zależności od tego, czy jest on częścią prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej, czy też nie. Ponadto w każdym z tych przypadków podatnik może wybrać najbardziej odpowiadający mu sposób opodatkowania.

Najem w ramach działalności gospodarczej

Dochody z najmu mogą stanowić całość lub część prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej (np. jeżeli przedmiotem najmu są składniki majątku związane z tą działalnością). W takim przypadku dochody z najmu podlegają tym samym regułom opodatkowania, co inne dochody z prowadzonej działalności gospodarczej. Podatnik może zatem wybrać:

• opodatkowanie na zasadach ogólnych określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych,
• opodatkowanie podatkiem liniowym.

W tym pierwszym przypadku dochody z najmu są opodatkowane według skali podatkowej tj. według 19, 30 lub 40-proc. stawki podatkowej. Przychodem jest czynsz należny od wynajmującego, nawet jeśli nie został faktycznie otrzymany. Natomiast do kosztów uzyskania przychodów podatnik może zaliczyć wydatki związane z utrzymaniem wynajmowanej nieruchomości oraz nakłady poniesione na remont wynajmowanych nieruchomości i odpisy amortyzacyjne. Do kosztów uzyskania przychodów nie można natomiast zaliczyć stałych opłat związanych z wynajmowaną nieruchomością, do ponoszenia których – zgodnie z umową – zobowiązany jest najemca (np. za wodę, energię elektryczną, gaz, Internet itp.).

Podatnicy prowadzący działalność gospodarczą mogą również wybrać opodatkowanie podatkiem liniowym według stawki 19 proc. Decyzję taką należy pisemnie zgłosić naczelnikowi właściwego dla podatnika urzędu skarbowego przed rozpoczęciem prowadzenia działalności bądź do 20 stycznia danego roku podatkowego. Zasady obliczania przychodów i kosztów są analogiczne jak w przypadku opodatkowania na zasadach ogólnych. Należy jednak pamiętać, że wybór tego sposobu opodatkowania musi dotyczyć wszystkich przychodów z prowadzonej działalności gospodarczej (nie można zatem zastosować jej wyłącznie do najmu).

Niezależnie od wybranego sposobu opodatkowania, podatnicy osiągający dochody z najmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej są zobowiązani do wpłacania zaliczek na podatek dochodowy od osób fizycznych do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu uzyskania dochodu, o ile przekroczy on (wraz z innymi dochodami z prowadzonej działalności gospodarczej) kwotę wolną od podatku, która w 2007 r. wynosi 3013 zł. W ciągu roku nie ma obowiązku składania deklaracji podatkowych. Natomiast do 30 kwietnia po zakończeniu roku podatkowego podatnicy mają obowiązek złożenia zeznania rocznego PIT-36 w przypadku opodatkowania na zasadach ogólnych i PIT-36L w razie wyboru podatku liniowego.

Wynajmujący nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej muszą również zmierzyć się z zagadnieniami związanymi z opodatkowaniem VAT.

Najem niezwiązany z działalnością gospodarczą

Jeśli najem nie jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, przychodów z tego tytułu nie łączy się z przychodami z jakichkolwiek innych źródeł, tj. np. ze stosunku pracy, z praw autorskich, kapitałów pieniężnych itp. Również w tym wypadku dochody z najmu mogą być opodatkowane według wyboru podatnika:

• na zasadach ogólnych określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych,
• ryczałtowo zgodnie z przepisami ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Pierwszy z wymienionych sposobów opodatkowania jest zwykle mniej korzystny. Oznacza on bowiem, że dochody z najmu są opodatkowane według skali podatkowej, tj. według 19, 30 lub 40-proc. stawki podatkowej. Przychodem jest czynsz faktycznie otrzymany przez wynajmującego (a nie czynsz należny, jak w przypadku działalności gospodarczej). Wybór tej metody opodatkowania powinni jednak rozważyć podatnicy ponoszący wysokie koszty związane z działalnością w zakresie wynajmu, które mogą odliczyć od przychodów osiąganych z tego tytułu. Zaliczki należy opłacać do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu uzyskania dochodu, o ile przekroczy on kwotę wolną od podatku. W ciągu roku nie ma obowiązku składania deklaracji podatkowych. Natomiast do 30 kwietnia po zakończeniu roku podatkowego podatnicy mają obowiązek złożenia zeznania rocznego.

Ryczałtowe opodatkowanie przychodów z najmu oznacza, że od otrzymanego czynszu należy odprowadzić podatek w stałej wysokości 8,5 proc. Jeżeli przychód z najmu przekroczy w danym roku podatkowym równowartość 4000 euro (w 2007 r. limit ten wynosi 15 934 zł), podatek od nadwyżki ponad tę kwotę obliczany jest według stawki 20 proc. Od przychodów nie odliczamy żadnych kosztów uzyskania, czyli np. ponoszonych przez wynajmującego kosztów czynszu, opłat za media, telefon itp.

Przykład: Miesięczny czynsz najmu ustalony w umowie wynosi 1500 zł. Z umowy najmu wynika, że wynajmujący ponosi koszty czynszu i innych opłat w wysokości 500 zł miesięcznie. W konsekwencji faktyczny dochód wynajmującego to 1000 zł (1500 – 500). Podstawa opodatkowania to jednak cała wartość czynszu określona w umowie i zapłacona przez najemcę, czyli 1500 zł. Podatek wyniesie zatem 128 zł (8,5 proc. x 1500).

Jednak zgodnie z interpretacjami urzędów skarbowych, jeżeli z umowy wynika, że do ponoszenia kosztów czynszu oraz innych opłat eksploatacyjnych (np. za wodę, gaz, energię, telefon itp.) zobowiązany jest najemca, wówczas opłaty te nadal nie mogą być kosztem wynajmującego, ale nie stanowią także jego przychodu. Jest tak również wówczas, gdy w umowie zastrzeżemy, że wynajmujący będzie pośredniczył w dokonywaniu tych opłat. Warto zatem zastanowić się nad odpowiednim sformułowaniem umowy najmu, aby zminimalizować obciążenia podatkowe.

Przykład: Miesięczny czynsz najmu ustalony w umowie wynosi 1000 zł. Z umowy najmu wynika, że najemca ponosi dodatkowo koszty czynszu i innych opłat w wysokości 500 zł. W konsekwencji wartość czynszu i podstawa opodatkowania to 1.000 zł, a podatek wyniesie 85 zł (8,5 proc. x 1000).

Opodatkowanie najmu ryczałtem jest zatem rozwiązaniem prostym i korzystnym dla podatników, którzy nie ponoszą istotnych kosztów związanych z tą działalnością. Aby skorzystać z możliwości rozliczenia ryczałtowego, konieczne jest pisemne powiadomienie o tym naczelnika właściwego dla podatnika urzędu skarbowego przed rozpoczęciem wykonywania działalności w zakresie najmu (nie później niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu) lub do 20 stycznia danego roku podatkowego.

Ryczałt za każdy miesiąc należy wpłacać na rachunek urzędu skarbowego do 20 dnia następnego miesiąca, a za grudzień w terminie złożenia zeznania rocznego PIT-28, to jest do 31 stycznia następnego roku. W ciągu roku nie ma obowiązku składania deklaracji podatkowych.

Podsumowując podatnicy mają kilka dróg opodatkowania dochodów z najmu, które zostały zebrane w poniższej tabeli:

	Sposób opodatkowania	Stawka
Najem w ramach działalności gospodarczej	Zasady ogólne	19, 30, 40%
	Podatek liniowy	19%
Najem poza działalnością gospodarczą	Zasady ogólne	19, 30, 40%
	Ryczałt	8,5 % do 4.000 euro20% powyżej 4.000 euro

Wybór jednej z tych metod zależy od sytuacji danego podatnika. Na przykład, jeśli najem jest dla nas jedynie dodatkowym źródłem dochodów, w związku z którym nie ponosimy znacznych nakładów i który ma być możliwie najmniej kłopotliwy, najlepiej będzie skorzystać z ryczałtu. Jeśli jednak jest to nasza podstawowa działalność gospodarcza, a nie korzystamy z ulg podatkowych, najkorzystniejsze będzie prawdopodobnie wybranie podatku liniowego. Nie ma zatem jednej uniwersalnej drogi i możemy dostosować sposób opodatkowania do naszych indywidualnych potrzeb.

Taxpoint

powrót do listy artykułów