Nadchodzi korekta cen na rynku nieruchomości?

Jak bumerang powraca pytanie, co dalej z cenami nieruchomości. Zamiast oczekiwanego uspokojenia, mamy kolejny kryzys – tym razem w Wielkiej Brytanii. Wszystko po tym, kiedy nagle brytyjski bank Northern Rock musiał się zwrócić do Banku Anglii o pomoc finansową.

To piąty co do wielkości kredytodawca na brytyjskim rynku. O skali wielkości problemu świadczy fakt, że 1 na 10 Brytyjczyków wzięło kredyt mieszkaniowy właśnie za pośrednictwem tej instytucji Po ogłoszeniu informacji o braku płynności, wartość akcji Northern Rock stopniała dziś o jedną czwartą.

Odbiło się to także na całym rynku akcji. Na wartości traci większość banków, mocno zaangażowanych w finansowanie rynku nieruchomości. Jak się okazuje rynek brytyjski wcale nie okazał się odporny na wstrząsy rozpoczęte w USA. Już teraz najwięksi akcjonariusze instytucji finansowych domagają się zaostrzenia polityki kredytowej. W połączeniu z informacjami o pierwszym spadku cen nieruchomości od dwóch lat, coraz więcej tamtejszych analityków obawia się sprawdzenia czarnego scenariusza. W tym momencie mówi się o spadku już nie o 20 procent, ale niektórzy wieszczą spadek cen nieruchomości o 50 procent w ciągu najbliższych trzech lat!

Czy to co dzieje się w Wielkiej Brytanii nas nie dotyczy? Pamiętajmy, że mówimy o tym samym rynku, do którego tak chętnie jeszcze niedawno się porównywaliśmy, żeby uzasadnić wysokie wzrosty cen nieruchomości nad Wisłą. Dzisiejsze wydarzenia mogą niestety oddalić scenariusz zakładający miękkie lądowanie cen na rynku. Zdaniem Bankier.pl coraz bardziej prawdopodobna jest korekta cen nieruchomości również w Polsce. Co więcej, w niektórych segmentach rynku może ona być bardzo bolesna.

Chociaż liczne analizy cen nieruchomości tworzonych na podstawie internetowych ogłoszeń wskazują stabilizację, to nie da się ukryć, że problem narasta. Zamiast oczekiwanych w najbliższych latach 10-15% wzrostów, ceny transakcyjne idą w dół, a na rynku pojawia się coraz więcej ofert, na których nie ma chętnych. Nawet pobieżna analiza wskazuje, że niektóre mieszkania sprzedawane są już od kilku miesięcy. Ich właściciele czekają na okazję, bo pamiętają, że jeszcze jakiś czas temu sąsiedzi sprzedawali bez problemu za taką samą cenę. Nie mają też na razie ochoty obniżać cen wywoławczych, bo przy obecnych cenach, każda taka korekta to kwota, za którą można już kupić nowe auto. Pytanie, ile będą w stanie czekać. Bo kupców akceptujących proponowane ceny będzie coraz mniej. Wszystko przez wyższe stopy procentowe w Polsce i w Szwajcarii.

Coraz wyższy koszt kredytu sprawia, że gwałtownie będzie słabł popyt inwestycyjny. Nie ma co już liczyć na osoby kupujące na kredyt. Marża ewentualnego zysku zmniejsza się coraz bardziej. Nawet podmioty, które dysponują dużą gotówką, będą wolały przeczekać sytuację, lokując pieniądze w obligacje. Przypomnijmy, że właśnie w takiej sytuacji, kiedy ceny akcji idą w dół, a nieruchomości stabilizują się, obligacje stają się bezpieczną i coraz bardziej zyskowną alternatywą. Duzi inwestorzy, jak zawsze w takich przypadkach, będą woleli przeczekać i kupować po bardziej okazyjnych cenach, niż zamrażać kapitał i ryzykować jego utratę. Mniejsi zaś, natrafią na zaostrzone kryteria oceny kredytowej banków. A zmuszą ich do tego krajowi i zagraniczni inwestorzy, obawiający się o powtórzenie scenariusza z innych rynków.

Warto przy tym zauważyć, że o ewentualności kryzysu nie mówimy już tylko w kontekście Wielkiej Brytanii. Zawirowania na rynku nieruchomości zbliżają się coraz bliżej naszych granic. W artykule z 10 września „The Wall Street Journal” pisze o rosnących obawach dotyczących sytuacji na rynkach nieruchomości w krajach bałtyckich i na Bałkanach. Dla przypomnienia – na tych rynkach w zeszłym roku ceny poszły w górę nawet o 60-70 proc. W tej sytuacji banki w takich krajach, jak Rumunia, Bułgaria, a bliżej nas Łotwa i Estonia, zaczynają zacieśniać warunki kredytowania. Brakuje też popytu, bo kupujący wstrzymują się z zakupami. Jeśli problem dotyka kraje, które u nas niedawno reklamowano jako doskonałą inwestycję, to z jakiego powodu Polska ma być swego rodzaju enklawą? Głównym argumentem jest wzrost płac. Problem w tym, że o ile podwyżki stóp procentowych są w miarę pewne i dotkną dokładnie wszystkich kredytobiorców, to już ze wzrostem pensji nie jest już tak pewne. Warto zauważyć, że mówimy również o statystyce, a to sprawia, że nie wszystkim pensje wzrastają w takim samym stopniu. No i rzecz najważniejsza. Klienci widzą o ile wzrosły już koszty obsługi kredytu i mają świadomość, że w najbliższym czasie będą kolejne podwyżki stóp procentowych. Wolą zatem powstrzymać się z decyzją, co przychodzi tym łatwiej, że ceny nieruchomości stanęły w miejscu. Im dłużej zaś będą zwlekać z decyzją, tym gorzej dla sprzedających. To oczywiście może po pewnym czasie wpłynąć na ofertę banków. Można się spodziewać, że będą one podchodziły do ryzyka bardziej konserwatywnie niż ma to miejsce obecnie. Zwiastunem tego jest brak licznych o tej porze promocji, zachęcających do zaciągnięcia kredytu.

Inną jaskółką zmian, na którą warto zwrócić uwagę, są duże zmiany na rynku pośredników kredytowych w pierwszym półroczu tego roku. Wartość udzielonych za pośrednictwem Open Finance produktów kredytowych wyniosła w tym czasie 2,0 mld PLN, wobec 1,2 mld PLN w I półroczu 2006 r. i 2,9 mld PLN w całym roku 2006 r. Sprzedaż produktów inwestycyjnych w analogicznym okresie 2007 r. osiągnęła poziom 443 mln PLN (wobec 137,9 mln PLN w I półroczu 2006 r. i 300,0 mln PLN w całym 2006 r.). Mimo tak dużych wzrostów sprzedaży, zysk za pierwszą połowę 2007 r. wyniósł 10,9 mln PLN netto. To oczywiście bardzo dobry wynik, jednak zastanawiające jest, że za cały 2006 r. Open zarobił 19,0 mln PLN netto. Na te stosunkowo kiepskie wyniki wpływ miało wiele czynników, ale pamiętajmy, że to wszystko dzieje się w sytuacji, kiedy rynek jest rozgrzany do czerwoności, a banki notują kolejne rekordy wysokości udzielonych kredytów. Czy to tylko przypadek, że w jednym momencie na sprzedaż wystawiono trzy duże firmy pośrednictwa kredytowego i to w momencie, kiedy rynek ma takie dobre perspektywy? To oczywiście tylko otwarte pytania, a odpowiedzi na nie udzielą nam najbliższe miesiące. Warto jednak potraktować poważnie lekcje płynące z innych rynków. Również te, że po momencie szaleńczych wzrostów, zawsze przychodzi moment, w którym następuje pewna korekta cen. W naszym przypadku będzie to dotyczyło przede wszystkim gorszych lokalizacji i starych bloków. To tutaj należy spodziewać się w pierwszej kolejności spadków cen. Jak będą one duże zależy przede wszystkim od dwóch czynników – sytuacji na rynkach międzynarodowych, a w dalszej kolejności polityki kredytowej banków. Jeśli tylko dojdzie do zmniejszenia apetytu na ryzyko z ich strony i przy udzielaniu będą nawet tylko trochę bardziej konserwatywne niż obecnie, nic nie powstrzyma korekty cen. Pamiętajmy bowiem, że cały ostatni wzrost cen nieruchomości odbywał się na kredyt. I to właśnie tu naszym zdaniem, a nie w stronie podażowej, tkwi klucz do odpowiedzi, czy czeka nas korekta cen nieruchomości, czy „tylko” miękkie lądowanie.

powrót do listy artykułów