Nabywanie własności lokali z udziałem preferencyjnych kredytów a opłaty BGK

Spółdzielnie mają bardzo ograniczone możliwości pozyskania środków koniecznych na pokrycie opłat pobieranych przez BGK w związku z obsługą procesu wyodrębniania na własność niektórych mieszkań.

W 2011 r. weszła w życie ustawa o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, której celem było umożliwienie przekształcania praw do lokali mieszkalnych w zasobach TBS oraz spółdzielni mieszkaniowych wybudowanych przy wsparciu preferencyjnego kredytu udzielonego ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego (KFM) lub Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK) w ramach realizacji programów rządowych popierania budownictwa mieszkaniowego. W związku z tym do Rzecznika Praw Obywatelskich zaczęły napływać skargi od spółdzielni mieszkaniowych, organizacji spółdzielni oraz organizacji zrzeszających towarzystwa budownictwa społecznego wskazujące na problemy, które wyłoniły się w związku z nowymi regulacjami prawnymi wprowadzonymi tą ustawą.

W świetle ustawy kredyty preferencyjne udzielane przez BGK ze środków KFM przeznaczone były na realizację przedsięwzięć inwestycyjno-budowlanych przez TBS i spółdzielnie mieszkaniowe. Przedsięwzięcia te obejmowały budynki z lokalami mieszkalnymi na wynajem lub oddawanymi do użytku na zasadach spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, bez możliwości ich wyodrębnienia na własność lub przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w prawo spółdzielcze własnościowe. Obecnie lokale mieszkalne w zasobach TBS wybudowane przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez BGK mogą być wyodrębnione na własność. Uchylony został również zakaz, zgodnie z którym niedopuszczalne było przeniesienie przez spółdzielnię własności lokalu mieszkalnego w budynku wybudowanym z udziałem środków pochodzących z kredytu udzielonego przez BGK ze środków KFM lub w ramach realizacji rządowych programów popierania budownictwa mieszkaniowego.

W skargach kierowanych do Rzecznika Praw Obywatelskich spółdzielnie mieszkaniowe podnoszą, że BGK opracował zasady przekształcania, ustalając opłaty za czynności bankowe wykonywane w BGK, tj. za analizę wniosku spółdzielni o ustalenie wysokości zadłużenia oraz umorzenia części kredytu, przypadających na wyodrębniany na własność lokal oraz za wprowadzenie zmian w umowie kredytu i za wystawienie stosownego zaświadczenia, a także za wystawienie przez bank oświadczenia o spłacie przypadającego na wyodrębniony na własność lokal mieszkalny zadłużenia kredytowego oraz umorzenia. Dla spółdzielni mieszkaniowych, których gospodarka finansowa opiera się na zasadzie bezwynikowości, opłaty te są bardzo wysokie i stanowią poważne obciążenie finansowe. W związku z powyższym Rzecznik Praw Obywatelskich zwrócił się do BGK o wskazanie przyczyn oraz podstawy pobierania opłat. Odpowiadając na wystąpienie, BGK wskazał, że podstawę prawną do pobierania opłat związanych z obsługą procesu stanowi art. 110 ustawy Prawo bankowe. BGK wyjaśnił, że zgodnie z wymogami przepisów ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, umowy kredytu dotyczyły przedsięwzięć inwestycyjno-budowlanych polegających na budowie budynków, a nie poszczególnych lokali. Bank nie prowadził zatem ewidencji na poziomie mieszkań i nie dysponuje informacjami niezbędnymi do prawidłowego ustalenia wysokości zobowiązań na nie przypadających. Nie dysponuje również dostosowaną do obsługi procesu wyodrębniania strukturą informatyczną. W związku z powyższym BGK, oprócz opracowania i wdrożenia procedur, musiał stworzyć narzędzia do obsługi procesu podziału zadłużenia kredytowego i umorzenia na poszczególne lokale proporcjonalnie do ich rzeczywistej powierzchni użytkowej i do udziału w łącznej powierzchni użytkowej mieszkań kredytowanych w ramach umowy. Prawidłowa obsługa procesu wymaga szczegółowej analizy dokumentacji przedstawionej przez kredytobiorcę oraz jej weryfikacji z dokumentacją kredytową co wiąże się z dużą pracochłonnością po stronie banku. Tymczasem bank nie otrzymał żadnych środków przeznaczonych na pokrycie kosztów związanych z przygotowaniem i wdrożeniem ww. procedur i narzędzi oraz obsługą wniosków kredytobiorców. Wysokość opłat pobieranych w związku z obsługą procesu została więc określona w odniesieniu do kosztów, jakie bank ponosi w ramach obsługi, a poziom opłat ma na celu pokrycie kosztów, a nie wygenerowanie zysku.

W ocenie Rzecznika Praw Obywatelskich dodatkowe obciążenia finansowe uniemożliwiają sfinansowanie przez spółdzielnie mieszkaniowe procesu uwłaszczenia bez wejścia w konflikt z innymi przepisami. W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę na specyficzny pod względem gospodarczym charakter spółdzielni mieszkaniowej, która nie działa dla zysku. Przepis art. 6 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych statuuje zasadę bezwynikowej gospodarki finansowej spółdzielni mieszkaniowej, wyrażającej się w tym, że nie zmierza ona do uzyskania nadwyżki bilansowej, a każdy niedobór lub nadwyżka przychodów nad kosztami winna być rozliczana w roku następnym. Podkreślenia wymaga także fakt, że przepis art. 12 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nakłada na spółdzielnię obowiązek zawarcia z członkiem umowy przeniesienia własności lokalu mieszkalnego, który może zastąpić orzeczenie sądu zobowiązujące spółdzielnię do złożenia oświadczenia woli. Jednocześnie z art. 12 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wynika, że spółdzielnia może żądać od członka występującego z żądaniem przeniesienia na niego odrębnej własności lokalu wyłącznie takich spłat, jakie wynikają z tego przepisu. Spółdzielnie mają bardzo ograniczone możliwości pozyskania środków koniecznych na pokrycie opłat pobieranych przez BGK w związku z obsługą procesu wyodrębniania na własność takich mieszkań. W szczególności nie mogą obciążyć obowiązkiem partycypowania w dodatkowych kosztach związanych z przeniesieniem odrębnej własności lokali członków zainteresowanych uwłaszczeniem. W związku z powyższym, w ocenie RPO konieczne jest podjęcie działań zmierzających do rozwiązania problemu dlatego Rzecznik w piśmie skierowanym do Ministra Infrastruktury i Rozwoju wnosi o wprowadzenie przepisów umożliwiających rozwiązanie problemu w sposób umożliwiający spółdzielniom wywiązanie się z ciążących na nich obowiązków w zakresie uwłaszczenia członków.