Nabywanie i zbywanie nieruchomości przez wspólnotę mieszkaniową

We wspólnotach mieszkaniowych występują sytuacje, w których wspólnoty nabywają nieruchomość albo zbywają zbędną część nieruchomości wspólnej. Warto zapoznać się z zasadami obowiązującymi przy podejmowaniu takich decyzji.

Nabywanie nieruchomości przez wspólnotę mieszkaniową

Wspólnota mieszkaniowa może nabywać nieruchomości do własnego majątku, ale powinno to być uzasadnione potrzebami związanymi z zarządem nieruchomością wspólną. Potwierdził to Sąd Najwyższy w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 21 grudnia 2007 roku sygn. akt III CZP 65/07, która ma moc zasady prawnej. Przed powyższą uchwałą w praktyce i orzecznictwie sądów występowały poważne kontrowersje co do sytuacji prawnej, a konkretnie – możliwości nabywania przez wspólnotę mieszkaniową nieruchomości. Obecnie uznaje się, że wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną wyposażoną w zdolność prawną, a zatem, w myśl art. 331 kodeksu cywilnego, jest osobą ustawową, do której znajdują odpowiednie zastosowanie przepisy o osobach prawnych. Wspólnota mieszkaniowa, będąca osobą ustawową ze względu na funkcję, jaką spełnia, może posiadać majątek tylko w takim zakresie, jaki wynika z potrzeb związanych z zarządem nieruchomością wspólną (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 10 grudnia 2004 r., III CK 55/04 oraz uchwała Sądu Najwyższego z dnia 26 lutego 2006 r., III CZP 5/06, wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 15 lutego 2006 r., I ACa 778/05). Zgodnie z art. 6 zdanie drugie ustawy o własności lokali wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Takie sformułowanie należy uważać za równoznaczne ze stwierdzeniem, że wspólnota może być podmiotem praw i obowiązków w obrębie stosunków cywilnoprawnych, a to odpowiada powszechnie przyjmowanej definicji zdolności prawnej.

Jeżeli zatem wspólnota mieszkaniowa uznaje za potrzebne w celu prawidłowego wykonywania swoich obowiązków na przykład nabycie własności nieruchomości, to po uzyskaniu uchwały wyrażającej zgodę właścicieli oraz udzielającej stosownego pełnomocnictwa zarząd zawiera umowę w formie aktu notarialnego, w wyniku której wspólnota staje się właścicielem nieruchomości. Potwierdził to Sąd Najwyższy w wyżej powołanej uchwale mającej moc zasady prawnej. W uchwale tej Sąd Najwyższy podkreślił też, że ostatecznie to właściciele lokali decydują, czy wspólnota mieszkaniowa ma nabyć prawo dla siebie, czy na współwłasność właścicieli lokali. Nie ma bowiem przeszkód prawnych, aby właściciele, obok zgody na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, udzielili organowi wspólnoty pełnomocnictwa do nabycia prawa do ich majątków, a nie do majątku wspólnoty mieszkaniowej.

Zbywanie nieruchomości przez wspólnotę mieszkaniową w 4 krokach

Zdarza się również, że wspólnota mieszkaniowa dysponuje zbędną częścią nieruchomości wspólnej, którą można sprzedać, a środki w ten sposób uzyskane przeznaczyć na przykład na remont dachu, elewacji lub inne konieczne remonty. Bardzo często taką zbędną częścią nieruchomości wspólnej, którą zbywają wspólnoty mieszkaniowe, są strychy lub suszarnie, które po przebudowie stanowić będą kolejne lokale we wspólnocie mieszkaniowej. Należy zwrócić uwagę, że w przypadku chęci przebudowy części stanowiącej nieruchomość wspólną w celu stworzenia z niej nowego lokalu konieczne jest dokonanie wielu czynności, warto więc dobrze przygotować się do takiej transakcji, aby odbyła się ona bez komplikacji i zakończyła powodzeniem.

Krok pierwszy – uzyskanie zgody wspólnoty mieszkaniowej

Decyzja o przebudowie nieruchomości wspólnej w celu stworzenia na przykład ze strychu lokalu mieszkalnego i jego zbycie jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd, więc wspólnota mieszkaniowa musi w tym celu podjąć stosowną uchwałę. Właściwie przygotowana uchwała powinna zawierać przede wszystkim zgodę na przebudowę strychu, sprzedaż stworzonego lokalu za ustaloną cenę oraz na zmianę wysokości udziałów wszystkich lokali w nieruchomości wspólnej oraz upoważnić zarząd do dokonania wszystkich formalności, w tym zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości oraz umowy przedwstępnej i złożenia oświadczenia o zmianie wysokości udziałów wszystkich lokali. Ponieważ czynności te wymagają formy aktu notarialnego, uchwała właścicieli lokali musi być podjęta w obecności notariusza. Pamiętajmy, że uchwały w dużej wspólnocie mieszkaniowej zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej.

Krok drugi – podpisanie umowy przedwstępnej sprzedaży

Z nabywcą podpisuje ją zarząd wspólnoty mieszkaniowej, upoważniony do tego w uchwale właścicieli lokali. Umowa przedwstępna ma związać strony, a jednocześnie umożliwia przygotowanie się do zawarcia przyszłej umowy przyrzeczonej. Instytucję umowy przedwstępnej reguluje art. 389 i następne kodeksu cywilnego. Moim zdaniem umowę przedwstępną w wypadku takiej inwestycji należy bezwzględnie zawrzeć w formie aktu notarialnego, gdyż w przypadku gdyby wspólnota mieszkaniowa ociągała się z zawarciem umowy sprzedaży mimo wykonania wszystkich postanowień, będzie można dochodzić jej zawarcia przed sądem wbrew woli wspólnoty mieszkaniowej. Zawarcie umowy przedwstępnej w formie zwykłej pisemnej nie gwarantuje jej wykonania (mimo przebudowy), gdyby wspólnota mieszkaniowa zmieniła zdanie w sprawie sprzedaży. W umowie należy opisać szczegółowo zakres prac, jakie mają być wykonane, część budynku, która ma podlegać adaptacji, oraz ewentualnie inne warunki, które ustalą strony.

Krok trzeci – przygotowanie przebudowy

Kolejnym etapem jest przygotowanie projektu architektonicznego przebudowy i uzyskanie pozwolenia na budowę (przebudowę), wykonanie prac adaptacyjnych oraz wykonanie innych prac zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej. Przebudowany lokal musi spełniać wymogi samodzielności lokalu, co potwierdza starosta (a w miastach na prawach powiatu – prezydent miasta), wydając zaświadczenie o jego samodzielności. Dopiero takie zaświadczenie stanowi podstawę do zawarcia umowy sprzedaży i przeniesienia własności na nabywcę. Przed uzyskaniem takiego zaświadczenia nie można przenieść własności lokalu.

Krok czwarty – zawarcie umowy sprzedaży

Czwartym krokiem będzie zawarcie między wspólnotą mieszkaniową reprezentowaną przez zarząd i nabywcą strychu umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Umowa ta połączona będzie z wnioskiem do sądu o założenie nowej księgi wieczystej dla nowego lokalu i z wpisaniem własności na rzecz nabywcy. Konieczne też będzie sprostowanie udziałów w nieruchomości wspólnej gdyż powstanie nowego lokalu w budynku powoduje zmianę wysokości udziałów wszystkich lokali w nieruchomości wspólnej. Procedura ta wiąże się ze sporymi kosztami, które w dużej części zależą od wielkości wspólnoty mieszkaniowej, w której następuje adaptacja części nieruchomości wspólnej, np. opłaty sądowe za wpisy w księgach wieczystych. W dużej części są to też koszty wolnorynkowe np. aktualizacja inwentaryzacji, projekt przebudowy. Zależeć będą więc od umiejętności znalezienia tańszej oferty na rynku. Również opłaty notarialne choć trudno uznać je za wolnorynkowe są możliwe do wynegocjowania z notariuszem.

Zbycie części działki przez wspólnotę mieszkaniową

Oprócz zbycia lokalu powstałego w wyniku przebudowy części budynku stanowiącej nieruchomość wspólną, wspólnota mieszkaniowa może też zbyć część działki, na której posadowiony jest jej budynek. Tematykę tę reguluje art. 5 ust 1 ustawy o własności lokali, który stanowi, że jeżeli powierzchnia gruntu zabudowanego budynkiem, w którym wyodrębniono własność lokali, jest większa niż powierzchnia niezbędna do korzystania z niego, współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości. Zatem w oparciu o ten przepis właściciele lokali mogą wydzielić z działki stanowiącej nieruchomość wspólną tę część, która nie jest potrzebna do prawidłowego korzystania z budynku, a następnie ją sprzedać osobie zainteresowanej. Tryb i zasady podziału nieruchomości regulują przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Generalną zasadą dopuszczalności podziału nieruchomości jest jego zgodność z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz przepisami szczególnymi. Warunkiem dopuszczalności podziału nieruchomości będzie również zapewnienie projektowanym do wydzielania działkom dostępu do drogi publicznej. Dokonanie podziału nieruchomości wspólnej jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, więc wspólnota mieszkaniowa musi podjąć uchwałę o wyrażeniu zgody na podział nieruchomości, a także na jej sprzedaż za określoną cenę i na określonych warunkach. Jednak dokonanie podziału geodezyjnego nieruchomości wspólnej wymaga uchwały podjętej nie większością głosów, a jednomyślności wszystkich właścicieli lokali. Zgodnie bowiem z art. 97 ust 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności lub współużytkowania wieczystego, podziału można dokonać na wniosek wszystkich współwłaścicieli albo współużytkowników wieczystych. Przepis art. 199 kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio. Zatem w przypadku braku jednomyślności właściciele lokali, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogę żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Po podjęciu uchwały zarząd wspólnoty mieszkaniowej, upoważniony uchwałą właścicieli lokali, zleca geodecie dokonanie podziału geodezyjnego nieruchomości, w wyniku którego powstają dwie działki. Pierwsza, na której znajduje się budynek i która nadal stanowić będzie część nieruchomości wspólnej, i druga, przeznaczona do sprzedaży. Podział taki podlega zatwierdzeniu decyzją prezydenta miasta, a następnie po uprawomocnieniu się decyzji zarząd wspólnoty może dokonać sprzedaży zbędnej działki, zawierając umowę na warunkach określonych w uchwale. Oczywiście formą właściwą w tym przypadku, jak w przypadku każdego przeniesienia własności nieruchomości, jest forma aktu notarialnego. W akcie notarialnym notariusz zawrze też wniosek do sądu o dokonanie stosownych wpisów w księgach wieczystych.