Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca

Jak wygląda proces zakupu nieruchomości przez obcokrajowca i ile może trwać? Kiedy wymagane jest zezwolenie oraz jak powinien wyglądać wniosek?

Przystąpienie do Unii Europejskiej i otwarcie granic na przepływ kapitału, zarówno finansowego, jak i ludzkiego, spowodowało wzrost zainteresowania kupnem nieruchomości w Polsce przez cudzoziemców. Rośnie liczba zagranicznych firm inwestujących w naszym kraju i budujących tutaj swe filie. Coraz częściej pojawia się także kwestia zakupu ziemi lub lokalu przez małżeństwa mieszane, w których tylko jedna osoba posiada obywatelstwo polskie. Jak wygląda proces zakupu nieruchomości przez obcokrajowca i ile może on trwać? Kiedy wymagane jest zezwolenie oraz jak powinien wyglądać prawidłowy wniosek?

Kim jest cudzoziemiec?

W polskim prawie cudzoziemcem nazywamy osobę fizyczną nieposiadającą obywatelstwa polskiego oraz osobę prawną mającą siedzibę za granicą. Gdy osoby wyżej wymienione założą spółkę nieposiadającą osobowości prawnej, a utworzoną według ustawodawstwa państwa obcego, wtedy ową spółkę również kategoryzuje się jako cudzoziemca. Ostatnim podmiotem nazywanym w ten sposób jest nieposiadająca osobowości prawnej osoba prawna i spółka handlowa z siedzibą na terytorium Rzeczpospolitej Polski, lecz kontrolowana przez osoby lub spółki wymienione wcześniej.

Zakup nieruchomości przez cudzoziemca, czyli nabycie prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego, związane jest z koniecznością otrzymania zezwolenia.

Kiedy zezwolenie jest zbędne?

O zwolnieniu z konieczności uzyskania zezwolenia na zakup nieruchomości przeczytać można w art. 8 Ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

Zezwolenia nie wymaga nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali oraz samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu. O zgodę nie musi także wnioskować cudzoziemiec przebywający na terenie Rzeczpospolitej Polskiej od co najmniej 5 lat od otrzymania zgody na osiedlenie się oraz cudzoziemiec pozostający w związku małżeńskim z obywatelem polskim i mieszkający na terenie RP od co najmniej 2 lat od otrzymania zgody na osiedlenie się. W tym drugim przypadku nieruchomość po nabyciu musi się stać częścią wspólnoty majątkowej małżonków. Pozostałe podmioty podlegające zwolnieniu z konieczności wniesienia o zezwolenie wymienione są w art. 8 wspomnianej wcześniej ustawy. Zwolnienia te nie dotyczą również terenów nadgranicznych oraz gruntów rolnych o powierzchni przekraczającej 1 ha.

Od 1 maja 2004 r., czyli od chwili wejścia Polski do Unii Europejskiej, nie istnieje obowiązek uzyskiwania zezwolenia przez obywateli oraz przedsiębiorców z miejscem zamieszkania lub siedzibą w jednym z krajów członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego (czyli Unii Europejskiej oraz Islandii, Norwegii i Lichtensteinu). Wyjątkiem jest zakup nieruchomości rolnych i leśnych, lecz obowiązek ten ustąpi z dniem 2 maja 2016 r.

By wniosek był poprawny…

W celu uzyskania zezwolenia cudzoziemiec (lub jego pełnomocnik przedkładający ważne pełnomocnictwo) musi wystąpić z wnioskiem, dla którego nie istnieje gotowy wzór. Dokument ten musi zawierać oznaczenie wnioskodawcy (obywatelstwo oraz adres zamieszkania), oznaczenie nabywanej nieruchomości – położenie, numer działki, powierzchnię, numer księgi wieczystej, oznaczenie zbywcy oraz określenie czynności prawnej, dzięki której dojdzie do zbycia nieruchomości. We wniosku należy również zawrzeć cel zakupu nieruchomości oraz podkreślić więzi lub okoliczności łączące wnioskodawcę z Rzeczpospolitą Polską.

Do wniosku należy dołączyć stosowne dokumenty potwierdzające wspomniane wyżej więzi z Polską oraz odpis lub kserokopię dowodu tożsamości cudzoziemca. Niezbędne jest również dostarczenie dokumentów określających nieruchomość, takie jak odpis księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów, wykaz zmian gruntowych, wypis z aktualnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego oraz oświadczenie zbywcy o chęci sprzedaży nieruchomości na rzecz cudzoziemca.

Istnieje obowiązek uiszczenia opłaty skarbowej w wysokości 1570 zł. Dowód zapłaty należy przedłożyć w chwili składania wniosku.

Dwumiesięczne oczekiwanie?

Zezwolenie zostanie wydane, jeśli zakup nieruchomości przez cudzoziemca nie będzie powodem zagrożenia obronności, bezpieczeństwa i porządku publicznego. Niezbędne jest również wykazanie i potwierdzenie więzi nabywającego z Polską.

Wniosek powinien zostać rozpatrzony w ciągu dwóch miesięcy od złożenia. Okres ten może ulec przedłużeniu z powodu okresów zawieszenia postępowania, terminów określonych w prawie dla dokonania koniecznych czynności oraz okresów opóźnień wywołanych winą strony albo z przyczyn niezależnych od organu decyzyjnego. W praktyce czas oczekiwania na uzyskanie zezwolenia często znacznie przekracza dwa miesiące. Cudzoziemiec ubiegać się może również o przyrzeczenie wydania zezwolenia – promesę. Cena za złożenie takiego wniosku wynosi 98 zł.

Gotowy wniosek przesyła się do Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji, Departament Zezwoleń i Koncesji (ul. Domaniewska 36/38, 02-672 Warszawa) lub składa osobiście w Biurze Podawczym Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji (ul. Rakowiecka 2a w Warszawie).