Nabycie nieruchomości od „firmy”

Jeżeli nabywasz nieruchomość od osoby prowadzącej działalność gospodarczą zażądaj zaświadczenia o braku zaległości podatkowych, a jeżeli nieruchomość ta nie stanowiła składników majątku związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą, w akcie notarialnym umieść stosowne oświadczenie tej osoby.

Przed podpisaniem aktu notarialnego trzeba się koniecznie upewnić, czy nasz kontrahent, osoba prawna lub osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą, nie zalega z podatkami. Zgodnie bowiem z art. 112 ordynacji podatkowej osoby nabywające przedsiębiorstwo, zorganizowaną część przedsiębiorstwa lub składniki majątku związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą (np. nieruchomość) stanowiące aktywa trwałe w rozumieniu przepisów o rachunkowości o wartości jednostkowej w dniu zbycia co najmniej 15700 złotych (waloryzacja na 2006 r. na podstawie obwieszczenia ministra finansów), powinny liczyć się z możliwością ponoszenia odpowiedzialności za zaległości podatkowe zbywcy (dotychczasowego właściciela nieruchomości). Odpowiedzialność za zaległości podatkowe powstaje w stosunku do każdego nowego właściciela bez względu na to, czy przeniesienie własności następuje odpłatnie, czy też pod tytułem darmym, np. w drodze darowizny. Nabywca odpowiada za zaległości podatkowe zbywcy związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą osobiście całym swoim majątkiem obecnym i przyszłym oraz w sposób solidarny. W myśl przepisów o odpowiedzialności solidarnej organ podatkowy może dochodzić zapłaty zaległości podatkowych według swego uznania – albo od nabywcy i zbywcy łącznie, albo od każdego z nich z osobna, albo też tylko od jednego z nich, a zapłata dokonana przez jednego ze zobowiązanych zwalnia drugiego. Z tym, że ten, który zapłacił, może następnie żądać zwrotu części uiszczonej kwoty od drugiego ze zobowiązanych. Takie uregulowanie odpowiedzialności jako odpowiedzialności solidarnej ma na celu ułatwienie organowi podatkowemu egzekwowania zaległości podatkowych (tam, gdzie są łatwiej i szybciej ściągalne).
Wracając jednak do odpowiedzialności nabywcy, należy zwrócić uwagę, że zgodnie z treścią art. 112 ordynacji podatkowej nabywca odpowiada tylko do wartości nabytego mienia. Wartość tę należy jednak odróżnić od ceny zapłaconej przez nabywcę przy umowie sprzedaży. Są to bowiem dwa różne pojęcia i mogą to być też dwie różne kwoty. Cena jest bowiem wynikiem negocjacji między stronami umowy, natomiast wartość rynkowa po pierwsze jest zmienna w czasie, a po drugie jest wynikiem oceny dokonanej przez biegłego rzeczoznawcę. Jeżeli zatem wartość rynkowa ustalona przez biegłego rzeczoznawcę w toku postępowania podatkowego będzie wyższa od zapłaconej ceny sprzedaży, górną granicą odpowiedzialności nabywcy będzie kwota odpowiadająca tej właśnie wartości rynkowej. Potwierdził to Naczelny Sąd Administracyjny w uzasadnieniu wyroku z dnia 10.04.1996 r. sygn. akt II SA 324/95. Z drugiej strony zaznaczyć należy, że nabywca może odpowiadać maksymalnie do wysokości wartości nabytych składników majątkowych, choćby wysokość zaległości podatkowych zbywcy znacznie przekraczała tę wartość. Poza tym w razie nabycia nieruchomości lub innego środka trwałego odpowiedzialność nabywcy ogranicza się do takiej części zaległości podatkowych, w jakiej wartość nabytej części przedsiębiorstwa lub nabytego środka trwałego pozostaje do wartości środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych przedsiębiorstwa zbywcy.
Wyjaśniając tę dość zagmatwaną konstrukcję, należy stwierdzić, iż jeżeli ustalono, że kupiona nieruchomość stanowi tylko 1/5 wartości środków trwałych, niematerialnych i prawnych przedsiębiorstwa zbywcy, to nabywca będzie odpowiadał tylko za 1/5 zaległości podatkowych. Należy także zauważyć, że odpowiedzialność nabywcy ulega też dalszym ograniczeniom i nie obejmuje: podatków nie pobranych oraz pobranych, a nie wpłaconych przez płatników lub inkasentów, jak również odsetek za zwłokę od zaległości podatkowej oraz oprocentowania nie zwróconych w terminie zaliczek naliczonego podatku od towarów i usług, powstałych po dniu nabycia. Nie dotyczy to jednak przypadku, kiedy nabywcą jest małżonek lub członkowie rodziny podatnika, a więc wstępni (rodzice, dziadkowie), rodzeństwo, małżonkowie zstępnych (synowa, zięć, mąż lub żona wnuka), osoba pozostająca w stosunku przysposobienia oraz osoba będąca z podatnikiem w faktycznym pożyciu (konkubina, konkubin). Oprócz zaległości podatkowych związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą zbywcy nabywca może również odpowiadać za zaległości z tytułu wpłat na ubezpieczenia społeczne, wpłat do PFRON (w obu przypadkach o ile zbywca zatrudniał pracowników) oraz za zaległości celne. Jest to możliwe na podstawie odpowiednich przepisów szczególnych przewidujących zastosowanie ustawy ordynacja podatkowa w stosunku do wymienionych wcześniej należności publiczno-prawnych.

Jak się zabezpieczyć

Kupując nieruchomość od osoby prowadzącej działalność gospodarczą lub od osoby prawnej (zwłaszcza jeżeli nieruchomość ta stanowi środek trwały jego przedsiębiorstwa) i chcąc zabezpieczyć się przed niespodzianką związaną z koniecznością zapłaty za zaległości podatkowe zbywcy, możemy wystąpić za zgodą zbywcy do organów podatkowych właściwych miejscowo dla zbywcy o wydanie zaświadczenia o wysokości jego zaległości podatkowych (art. 306g ordynacji podatkowej). Do wydania zaświadczenia potwierdzającego wysokość zaległości podatkowych związanych z działalnością gospodarczą prowadzoną w formie wyodrębnionej organizacyjnie wystarcza zgoda podatnika wyrażona na piśmie z jego podpisem i pieczęcią używaną do celów tej działalności. W zaświadczeniu, o którym mowa, organ podatkowy określa wysokość zaległości podatkowych zbywającego na dzień wydania zaświadczenia. Wydanie tego zaświadczenie jest ważne, gdyż nabywca nie odpowiada za zaległości podatkowe, które nie zostały wykazane w zaświadczeniu. Zatem ewentualny błąd organu podatkowego, który przeoczył daną zaległość, nie może obciążać nabywcy, który działał na podstawie wydanego mu zaświadczenia i na podstawie zaufania do organów państwowych. Nabywca nie odpowiada także za zaległości podatkowe zbywcy powstałe po dniu wydania zaświadczenia, a przed dniem nabycia, jeżeli od dnia wydania zaświadczenia do dnia zbycia nie upłynęło 30 dni w przypadku zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części oraz 3 dni w przypadku zbycia środka trwałego, czyli na przykład konkretnej nieruchomości. Poza tym w przypadkach istotnych, np. podczas negocjacji, nabywca może korzystać z zaświadczenia o niezaleganiu w podatkach, ale w terminach opisanych wyżej (przed faktycznym zawarciem transakcji) powinien uzyskać zaświadczenie wydane na jego rzecz w trybie art. 306g Ordynacji podatkowej. Jedynie takie zaświadczenie daje pełną ochronę formalną.

Należy zwrócić uwagę, że przepisy ordynacji podatkowej przewidują dwa rodzaje zaświadczeń. Bardzo często się zdarza, iż przedsiębiorcy, którzy nie korzystają z fachowej pomocy, mylą je ze sobą, a konsekwencje są opłakane. Otóż pierwsze z nich, na formularzu ZAS-W, jest przewidziane w art. 306e ordynacji podatkowej i ma charakter wyłącznie informacyjny. Zaświadczenie umożliwiające wyłączenie odpowiedzialności nabywcy za zobowiązania podatkowe zbywcy wydawane jest natomiast na formularzu ZAS-Z i przewidziane przepisami art. 112 i art. 306g ordynacji.

Jeżeli już kupiliśmy taką nieruchomość

Jeżeli już kupiliśmy taką nieruchomość, warto wiedzieć, że o odpowiedzialności podatkowej osoby trzeciej organ podatkowy orzeka w drodze decyzji, a odpowiedzialność nabywcy ma charakter posiłkowy, co wynika z faktu, że egzekucja należności może być wszczęta dopiero wówczas, gdy egzekucja z majątku zbywcy okazała się w całości lub w części bezskuteczna. Jeżeli jednak urząd skarbowy wyda stosowną decyzję w oparciu o art. 112 ordynacji podatkowej, nabywca może złożyć wniosek o umorzenie zaległości podatkowej, gdyż w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem podatnika lub interesem publicznym organ podatkowy może – na wniosek nabywcy – umorzyć w całości lub w części zaległości podatkowe, a w przypadku bezskuteczności tego wniosku pozostaje złożenie wniosku o odroczenie terminu płatności lub o rozłożenie należności na raty, motywując to swoim szczególnie ważnym interesem. Oczywiście podkreślić należy, że zgodnie z art. 118 ordynacji podatkowej nie można wydać decyzji o odpowiedzialności podatkowej nabywcy, jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym powstała zaległość podatkowa, upłynęło 5 lat. Natomiast w razie wydania takiej decyzji przedawnienie zobowiązania z niej wynikającego następuje dopiero po upływie 3 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym decyzja ta została wydana.

Nabycie nieruchomości w postępowaniu upadłościowym

Poza omawianą wyżej sytuacją należy zwrócić też uwagę na fakt, że fiskus coraz częściej żąda zapłaty podatku od nabywcy majątku upadającej firmy. Tymczasem wielu nabywców sądzi, że kupując majątek upadającej firmy od syndyka, kupują poniżej wartości rynkowej. Niestety prawo upadłościowe, jak wiele innych polskich regulacji prawnych, daje możliwość różnych interpretacji tych samych przepisów. Skwapliwie wykorzystują to urzędy skarbowe, gdy na spłatę zobowiązań upadającej firmy nie wystarcza całego majątku. Przykładowo pewna spółka działająca w branży budowlanej na terenie Wrocławia chciała nabyć nieruchomość sprzedawaną przez syndyka masy upadłości firmy farmaceutycznej Hygea. Deweloper wiedział, że Hygea miała duże zaległości podatkowe, ale nie sądził, że może to być jego problemem. Niespodziewanie z interpretacji urzędu skarbowego dowiedział się, że musi spłacić długi bankruta, w związku z czym stwierdził, że transakcja jest nieopłacalna i niesie ze sobą zbyt duże ryzyko. Co najzabawniejsze, interpretacje urzędów skarbowych są sprzeczne ze sobą. Takie rozbieżności znacznie utrudniają nabywcom podjęcie decyzji. Tymczasem eksperci z zakresu prawa upadłościowego twierdzą, że nabywca korzysta ze zwolnienia od odpowiedzialności za zobowiązania podatkowe zbywcy. Zakup taki ma bowiem charakter pierwotny, co odcina nowego właściciela od wszelkich zobowiązań poprzednika. Nabywca pierwotny nie odpowiada za długi poprzedniego właściciela. Cały problem wynika z tego, że prawo upadłościowe odwołuje się do kodeksu postępowania cywilnego, a ten w żaden szczególny sposób nie reguluje kwestii podatkowych. Dochodzi więc do sytuacji, kiedy VAT czy CIT stawiane są na równi ze spadkiem, a spadkobierca albo spłaca długi spadkodawcy, albo rezygnuje z majątku.

Podsumowanie

Liczba osób prowadzących działalność gospodarczą w naszym kraju jest spora i systematycznie wzrasta w związku z tym problem odpowiedzialności nabywcy za zobowiązania zbywcy będzie coraz bardziej widocznym i pewnie coraz częściej egzekwowanym przez organy podatkowe instrumentem fiskalnym. Warto więc o tej odpowiedzialności pamiętać, myśląc o zakupie niekoniecznie tylko komercyjnych nieruchomości. Zatem zapytanie właściciela kupowanego przez nas domu lub mieszkania, czy prowadzi działalność gospodarczą, powinno być czymś nieodzownym i nie należy tego bagatelizować, a sam fakt czystej hipoteki nie powinien powodować, że stracimy czujność przy nabywaniu nieruchomości. Występować o wydanie zaświadczenia powinniśmy nawet wówczas gdy otrzymamy informację, że nieruchomość ta nie jest składnikiem majątku związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą, a fakt ten powinien znaleźć odzwierciedlenie w akcie notarialnym w stosownym oświadczeniu złożonym przez właściciela nieruchomości. Duża liczba bankructw podmiotów gospodarczych spowodowała, że na rynku znaczna część różnego rodzaju nieruchomości sprzedawana jest przez syndyków upadających przedsiębiorstw, a w związku ze sprzecznymi, ale w dużej części niekorzystnymi interpretacjami przepisów odnośnie do odpowiedzialności za zobowiązania podatkowe przy nabyciu takich nieruchomości, należy również tutaj zachować dużą ostrożność.

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?