Na wspólny rachunek

Współpraca właścicieli jest najważniejsza dla dobrego zarządzania nieruchomością, a coroczne zebrania – obok funkcji towarzyskiej, integrującej mieszkańców – służą nadzorowaniu zarządzania częścią wspólną nieruchomości. To mieszkańcy najlepiej znają problemy związane z życiem w budynku. Bez ich współuczestnictwa właściwe zarządzanie nieruchomością wspólną jest niemożliwe. Zarządy (zarządcy) odpowiadają jednak tylko za właściwe funkcjonowanie wspólnej części nieruchomości. Niesprawny kran czy zatkana kratka ściekowa są prywatnymi problemami każdego właściciela, który musi sobie poradzić z problemem we własnym zakresie.

Absolutorium

Zarząd lub zarządca, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną przedstawia na takich zebraniach sprawozdanie ze swojej działalności w poprzednim roku. Na podstawie uzyskanych informacji członkowie wspólnoty mogą udzielić absolutorium. W przypadku jego nieudzielenia można podjąć uchwałę o odwołaniu wszystkich bądź niektórych członków zarządu lub zarządcy i ewentualnie powołać nowy zarząd lub uzupełnić skład tymczasowego. W przypadku powołania zarządu właścicielskiego nie udziela się natomiast absolutorium administratorom. To zarząd jest odpowiedzialny za realizację planu gospodarczego, a wszelkie wątpliwości, zażalenia i problemy powinny być kierowane bezpośrednio do niego. Rola administratora zredukowana jest do wykonywania poleceń zarządu.

Problemy, problemy

W wielu wspólnotach znajduje się przynajmniej jeden właściciel, który miesiącami zalega w płaceniu rachunków i pozostali właściciele muszą go kredytować. Spotkania wspólnot mogą być dobrą okazją do przeanalizowania sytuacji dłużnika i zastanowienia się nad podjęciem niezbędnych kroków. Jeżeli zadłużenie jest wynikiem trudnej sytuacji życiowej właściciela (bezrobocie, tragedia rodzinna i in.), a dłużnik chce współpracować, to po przedstawieniu planu uregulowania zaległości wspólnoty wykazują dużą wyrozumiałość. Często nie nalicza się karnych odsetek osobom zalegającym z płaceniem należności nawet przez kilka miesięcy.

Zupełnie inaczej sytuacja może wyglądać w przypadku osób, które nie płacą, bo nie chcą, traktując wspólnotę jako taniego kredytodawcę, lub przeznaczając pieniądze na inne cele. Broń do ręki w walce z takimi osobami dała wspólnotom ustawa o własności lokali. W art. 16 mówi ona, że: „Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego”.

Chociaż procedura ta wygląda prosto, jednak w praktyce jest bardzo trudna w realizacji. Członkowie wspólnoty, decydując się na otwartą konfrontację przed sądem, zdają sobie sprawę, że proces może trwać nawet latami, a w tym czasie codziennie będą narażeni na – w najlepszym wypadku – obelgi ze strony wywłaszczanego sąsiada. Nawet jeśli sąd wyda wyrok nakazujący sprzedaż i opróżnienie lokalu, to czasami nie ma go kto wykonać. Część komorników traktuje właścicieli we wspólnotach tak samo jak lokatorów – a lokatorzy są chronieni przed wyrzuceniem na bruk. Coraz częściej takie ostateczne rozwiązanie okazuje się jednak najlepszym wyjściem z patowej sytuacji i udaje się je przeforsować. W Krakowie już wiele takich spraw zakończyło się przymusową sprzedażą lokalu.

Podział kosztów utrzymania budynku

Posiadanie mieszkania wiąże się nieodłącznie z koniecznością wnoszenia comiesięcznych opłat. Przesyłana na rachunek bankowy wspólnoty kwota składa się z kilku elementów. Jeśli chodzi o zaliczki związane z mediami, to niewiele da się tutaj wymyślić – MPO, wodociągi, elektrociepłownie podają ceny swoich mediów i lokatorzy muszą płacić stosownie do zużycia.

Każdy współwłaściciel nieruchomości musi także pokrywać część kosztów utrzymania i zarządzania nieruchomością. Zazwyczaj całą przypadającą na daną wspólnotę kwotę dzieli się, uwzględniając udziały procentowe poszczególnych właścicieli. Istnieje jeszcze kilka innych, czasami bardziej sprawiedliwych metod. Na corocznych spotkaniach wspólnot mieszkaniowych często omawia się ten problem.

1. Liczenie lokatorów

Wspólnota mieszkaniowa może uchwalić, że poszczególni właściciele będą płacić różne stawki za utrzymanie poszczególnych części nieruchomości. Czasami takie decyzje wydają się oczywiste. Właściciel restauracji na parterze powinien płacić np. za wywóz śmieci znacznie więcej niż normalna rodzina posiadająca lokal o podobnej powierzchni. Jednak już podzielenie kosztów wywozu nieczystości pomiędzy mieszkańcami budzi często duże kontrowersje.

Najbardziej sprawiedliwą metodą wydaje się podzielenie kosztów przez liczbę mieszkańców, zakładając, że w przybliżeniu każdy śmieci podobnie. Ale od razu pojawiają się problemy. Liczebność lokatorów okupujących dany lokal najłatwiej byłoby ustalić tak, jak to się odbywa w większości spółdzielni mieszkaniowych – na podstawie meldunków. Obecnie jednak wiele osób przenosi się z miejsca na miejsce, nie zmieniając adresu zameldowania. Także najemcy nie praktykują wymaganego ciągle jeszcze przez prawo obowiązku meldunku na pobyt czasowy. Zazwyczaj nie zgadzają się na to właściciele, którzy nie płacą podatku od tego dochodu, a także obawiają się trudności z rozwiązaniem umowy najmu i pozbyciem się kłopotliwych lokatorów. W takiej sytuacji wiele wspólnot po prostu zbiera od właścicieli pisemne deklaracje dotyczące liczby lokatorów i ewentualnie weryfikuje je na podstawie wewnętrznych konsultacji.
Jednak w nowych blokach nawet taka metoda zawodzi. Jedni latami nie zamieszkują swoich lokali, inni wynajmują mieszkania studentom, nikt nikogo nie zna, a na zebraniach wspólnoty trudno uzbierać wymagane do podjęcia decyzji minimum 50 procent właścicieli. W takiej sytuacji dzieli się koszty przez udziały w nieruchomości. I tu niesprawiedliwości mogą być największe. Trzypokoleniowa, wielodzietna rodzina zajmująca 55-metrowe mieszkanie zapłaci mniej niż samotna emerytka w 100-metrowym apartamencie.

2. Liczenie udziałów

Podział kosztów ponoszonych przez wspólnotę na udziały w nieruchomości to najczęściej stosowana metoda. W ten sposób dzieli się koszty sprzątania, prądu zużytego do oświetlania części wspólnej, oblicza fundusz remontowy i wiele innych. Ten system najczęściej nie budzi protestów wśród mieszkańców.

Gorzej jest w budynkach, w których ciągle jeszcze nie założono osobnych liczników na wodę i ogrzewanie (te na kaloryferach mają często iluzoryczną skuteczność). Przy braku opomiarowania nikt nie oszczędza i rachunki są zazwyczaj wysokie. A praktyka pokazuje, że nic poza założeniem liczników takiej sytuacji zmienić nie może.

Niektórzy mieszkańcy bloków próbowali zrezygnować z niezbyt atrakcyjnych cenowo usług miejskiej ciepłowni i na własną rękę instalowali ogrzewanie gazowe lub elektryczne. Niestety, w kilku takich przypadkach sądy orzekły, że mieszkańcy nie mają do tego prawa – i tak ogrzewani są ciepłem z innych mieszkań – i ryczałt płacić muszą.

3. Liczenie mieszkań

Inną możliwością rozliczania kosztów użytkowania nieruchomości wspólnej jest podzielenie kosztów przez liczbę, a nie wielkość lokali. Do takiej sytuacji może dojść np. w przypadku naprawy zbiorczej anteny telewizyjnej czy zakładania domofonu. W takiej sytuacji równe obciążenie wszystkich właścicieli wydaje się logicznym rozwiązaniem – jedno mieszkanie, jedna słuchawka od domofonu.

4. Płacą za siebie

Niektórzy mieszkańcy uważają, że nie powinni w ogóle pokrywać pewnych kosztów użytkowania części wspólnej. Takie postulaty mogą zgłaszać np. mieszkańcy parteru, którzy nie korzystają z windy. Często nie uważają oni za stosowne partycypowania w takich kosztach, szczególnie gdy dochodzi do bardzo kosztownej wymiany dźwigu. I wspólnota może takie rozwiązanie zaakceptować.

Najmniej problemów (dla wspólnoty) budzą opłaty, które rozliczane są bezpośrednio między dostawcą a właścicielem każdego lokalu. Prąd, gaz, telefon, Internet, kablówka nie dzielą członków wspólnot mieszkaniowych, a wręcz łączą ich we wspólnym proteście – dlaczego jest tak drogo?

Uważajmy na upoważnienia

Jednym z częściej pojawiających się problemów na zebraniach wspólnot mieszkaniowych jest brak odpowiednich, ważnych upoważnień do głosowania od współwłaścicieli. Szczególnie często takie sytuacje mają miejsce, jeżeli współwłaścicielem jest małżonek. Żona nie daje pisemnego upoważnienia mężowi, który na spotkaniu chce oddawać głos za obojga. Syn, któremu rodzice kupili mieszkanie, często nie pamięta, że notarialnie to nie on jest właścicielem. Nie musi być to wcale upoważnienie zawarte u notariusza. Można je napisać w domu, opatrzyć datą i podpisać.

Podstawa działania – plan gospodarczy

Najważniejsze dla każdej nieruchomości dyskusje toczą się podczas uchwalania rocznego planu gospodarczego. Od tego planu zależy wysokość stawki na fundusz remontowy. W bardzo wielu wspólnotach potrzeby, szczególnie te związane z programem oszczędzania energii cieplnej, są ogromne. Wiele wspólnot jest zmuszonych do wymieniany psujących się i energochłonnych wind, odnowy elewacji, wymieniany instalacji. Koszty wszystkich tych remontów, często odkładanych nawet przez dziesiątki lat, muszą pokrywać właściciele, stosownie do posiadanych udziałów. W prawie każdej wspólnocie istnieje grupa osób, którym zależy na naprawach i remontach. Często są oni w stanie przeforsować swoje pomysły. Przyjmując ambitne plany, należy jednak pamiętać o ludziach ubogich i zaproponować rozwiązania, którym są one w stanie podołać (np. dłuższy okres spłaty).

***

Zebrania wspólnot mieszkaniowych są zazwyczaj miejscem podejmowania najważniejszych decyzji dotyczących nieruchomości wspólnej. Ich skutki mogą być dla właścicieli mieszkań bardzo znaczące i długofalowe, zarówno w przypadku podejmowania decyzji o drogich i uciążliwych remontach, jak i o ich zaniechaniu. Oprócz decyzji strategicznych na corocznych spotkaniach udaje się często rozwiązywać wiele drobnych i uciążliwych problemów. Jest to też jedna z niewielu okazji poznania współwłaścicieli, szczególnie w nowych blokach. Dlatego naprawdę warto znaleźć te dwie godziny w roku i pofatygować się na zebranie swojej wspólnoty, do czego serdecznie zachęcam.

Autor jest doktorantem w Instytucie Geografii i Gospodarki Przestrzennej UJ i dziennikarzem specjalizującym się w rynku nieruchomości.

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?