Na rynku mieszkaniowym wciąż drogo, a dodatkowo zrobiło się ciasno

Anna Sadkowska-Rojek | 2022-10-26

na-rynku-mieszkaniowym-wciaz-drogo-a-dodatkowo-zrobilo-sie-ciasno

Na rynku mieszkaniowym wciąż drogo, a dodatkowo zrobiło się ciasno

W sierpniu liczba rozpoczętych inwestycji mieszkaniowych znacznie spadła. Wzrosty, i to spore, odnotowano natomiast pod względem wysokości cen ofertowych nieruchomości. Sporo zdrożały również czynsze. Oprócz tego na rynku mieszkań na wynajem obserwujemy dziś niecodzienną sytuację.

Najpierw pandemia, teraz wojna. Dodatkowo, nierzadko z przerażeniem obserwujemy dziś galopującą inflację i jesteśmy bombardowani zapowiedziami nadciągającej recesji. Wszystko to ma znaczący wpływ na naszą gospodarkę. Rynek mieszkaniowy, również polski, nie jest tu wyjątkiem. Efekt? Po pierwsze, wysokie ceny stóp procentowych, a co za tym idzie – trudna dostępność kredytów. Po drugie, spore wzrosty kosztów zakupu materiałów budowlanych oraz tzw. „robocizny” – to właśnie jeden z czynników warunkujących coraz wyższe ceny nieruchomości. O tym wszystkim właśnie mówi przygotowany przez firmę doradczą Cushman & Wakefield raport pt. „Mieszkaniówka na rozdrożu. Jak pandemia, wojna i inflacja zmieniają rynek mieszkaniowy?”.

Na rynku najmu jest dziś wyjątkowo ciasno

Kolejna sprawa to napływ dużej liczby uchodźców uciekających przed toczącą się za naszą wschodnią granicą wojną. Są oni potencjalnymi adresatami ofert wynajmu mieszkań. Dodajmy do nich sporą grupę ludzi, którzy aktualnie nie mogą otrzymać kredytu i decyzję o zakupie mieszkania muszą odłożyć na „lepsze czasy”. To wszystko sprawiło, że na rynku mieszkań na wynajem zrobiło się naprawdę ciasno.

– Ograniczenie możliwości zakupu mieszkań w połączeniu z napływem uchodźców z Ukrainy powodują, że popyt na mieszkania na wynajem w Polsce jest rekordowo wysoki. Taka sytuacja nie jest oczywiście wynikiem jedynie ostatnich zmian i wydarzeń na rynku. Pomimo bardzo dużej aktywności deweloperów i boomu w ostatnich latach, Polska boryka się ze strukturalnym niedoborem mieszkań i istnieje obawa, że deficyt ten będzie długotrwały i poważny – podkreśliła Katarzyna Lipka, Head of Consulting & Research , Cushman & Wakefield.

Deweloperzy powinni zdecydować się na dywersyfikację działalności

Aż 23 proc. – o tyle (w ujęciu rocznym) zmalała w sierpniu br. liczba rozpoczętych przez deweloperów inwestycji. Zdaniem ekspertów, jest kilka przyczyn. Przede wszystkim warto wspomnieć raz jeszcze o wysokich kosztach materiałów budowlanych, które skutecznie studzą zapały przedsiębiorców. Oprócz tego zmalał popyt – trudności w uzyskaniu kredytu mieszkaniowego sprawiły, że wiele osób zmuszonych jest obecnie wynajmować mieszkanie, a decyzję o zakupie własnego „M” odłożyć na inny czas. Eksperci przekonują, że pomóc deweloperom może dywersyfikacja działalności – połączenie budowania na sprzedaż z budowaniem na wynajem może w obecnej sytuacji ułatwić im przetrwanie.

Na rynku pierwotnym rosną ceny ofertowe

Eksperci Cushman & Wakefield pod lupę wzięli też ceny ofertowe nieruchomości z rynku pierwotnego. Okazuje się, że w ciągu ostatnich pięciu lat w siedmiu największych miastach w Polsce (mowa o Gdańsku, Gdyni, Krakowie, Łodzi, Poznaniu, Warszawie i Wrocławiu) wzrosły one o aż 66 proc. To imponujący wynik. Co więcej, na przestrzeni kilku miesięcy nieruchomości od deweloperów zdrożały o 15 proc. rok do roku. Największe wzrosty odnotowano w Poznaniu (o 21 proc.) oraz w Gdańsku (o 20 proc.). Eksperci są zdania, że kolejne kwartały przyniosą wyhamowanie oraz korekty cen.

Na tym jednak nie koniec podwyżek. Wzrosły także czynsze najmu, i to w dwudziestu sześciu krajach Unii Europejskiej. Specjaliści zestawili dane z sierpnia 2022 r. oraz z tego samego miesiąca z roku 2015. Okazało się, że w sześciu spośród badanych krajów wzrost przekroczył poziom 40 proc. W Polsce osiągnął on pułap aż 45 proc.

– Analizując nominalne ceny za najem mieszkania we wszystkich dwudziestu siedmiu stolicach UE można zaobserwować, że pod względem ich wysokości Warszawa plasuje się na szesnastym miejscu, zaraz za Brukselą i Pragą – zauważyli eksperci firmy Cushman & Wakefield.

Średnia unijna to dla porównania zaledwie 10 proc. Wyłącznie w Grecji odnotowano spadek na poziomie 7 proc.

Łódź i Gdańsk na prowadzeniu

Jak wypadamy na unijnym tle? W latach 2015-2020 stawki najmu plasowały się w trendzie wzrostowym. Najwyższa dynamika cen w tamtych latach miała miejsce w Gdańsku. Co ciekawe, na przestrzeni ostatnich pięciu lat najwyższy procentowy wzrost średnich stawek czynszów odnotowano w Łodzi – aż 55 proc.

Eksperci Cushman & Wakefield podają, że na siedmiu największych polskich rynkach najmu (z aglomeracją katowicką włącznie) jest obecnie dostępnych ponad 8,5 tys. mieszkań w ramach projektów PRS, czyli Private Rented Sector. W projektach colivingowych jest ich dodatkowo 545. To 0,057 proc. z całego zasobu mieszkaniowego naszego kraju.

– Zasilanie zasobu mieszkaniowego przez inwestorów instytucjonalnych oferujących mieszkania na wynajem może być w długim okresie jednym z rozwiązań palącego problemu, jakim jest deficyt mieszkań. Sektor PRS (Private Rented Sector) rozwija się w Polsce od 2014 roku, a w ciągu ostatnich 2-3 lat mogliśmy obserwować jego dynamiczny wzrost. Niemniej jednak mieszkania na wynajem będące własnością wyspecjalizowanych firm nadal stanowią jedynie niewielki ułamek całkowitego zasobu mieszkaniowego w naszym kraju – wyjaśniła Katarzyna Lipka.

Okazuje się, że wśród najemców w Polsce dominują młodzi dorośli – osoby przed ukończeniem 34 roku życia stanowią ponad połowę wszystkich ankietowanych. Co ciekawe, z badań zleconych przez Cushman & Wakefield wynika, że aż 10 proc. najemców nie zawarło z właścicielem umowy na piśmie. Co więcej, mieszkań do wynajęcia zabrakło dla aż 16 proc. respondentów. Ponad połowa badanych osób za wynajęcie mieszkania płaci nie więcej niż 2 000 zł miesięcznie.

Gdzie najem podrożał najbardziej?

W których miastach koszt wynajęcia mieszkania wzrósł w ostatnim czasie najbardziej? Postanowiliśmy to sprawdzić przy pomocy Ronin24. Przyjęliśmy, że analizujemy rynek pod kątem mieszkań o powierzchni ok. 40 mkw.

I tak np. w Gdańsku w ciągu ostatniego roku średnia stawka skoczyła z 1 743 zł na 2 298 zł miesięcznie.

Z kolei w Gdyni skok cenowy był jeszcze większy – z 1 538 zł na 2 083 zł.

W Katowicach rok temu za 40-metrowe mieszkanie trzeba było zapłacić średnio 1 535 zł. Teraz ta miesięczna stawka wynosi 1 756 zł.

Jeśli chodzi o stawki w Krakowie, to odnotowano tu naprawdę spore podwyżki – ze średniej ceny 1 532 zł w 2021 r. do 2 075 zł obecnie.

W Łodzi na przestrzeni ostatniego roku średnia cena za taki lokal wzrosła z 1 374 zł na 1 645 zł miesięcznie.

Poznań również staje się coraz droższy – średnia cena za wynajem 40-metrowego mieszkania wzrosła tam ostatnio z 1 564 zł na 1 975 zł.

W Warszawie miesięczny czynsz za taki lokal już w 2021 r. był dość wysoki – wynosił wówczas średnio 2 043 zł. Dziś mówimy natomiast o kwocie 2 536 zł miesięcznie.

Nieco taniej, ale wciąż drożej niż rok temu, jest we Wrocławiu. Tam cena za wynajęcie 40-metrowego mieszkania to dziś średnio 2 432 zł miesięcznie (rok temu było to 1 803 zł).