Na co zwrócić uwagę odbierając mieszkanie od dewelopera (cz.II)

Przed wprowadzeniem się do mieszkania konieczne jest dokonanie oceny technicznej jakości oddawanego lokalu.

Przystępując do odbioru mieszkania od dewelopera, musimy zwrócić wagę na szereg rzeczy i postępować według określonych reguł, które pomogą nam uniknąć nieprzewidzianych dodatkowych kosztów i późniejszych kłopotów przy wykańczaniu mieszkania.

Sprawdzenie jakości wykonania podłóg

Podobnie jak przegrody pionowe, przy odbiorze mieszkania należy bardzo dokładnie sprawdzić jakość wykonania wylewek betonowych. Większość mieszkań oddawanych w stanie deweloperskim na podłogi wykończone wylewkami samopoziomującymi, które powinny gwarantować nabywcy możliwość od razu ułożenia lub realizacji ostatecznej warstwy podłogowej w postaci paneli, parkietu lub płytek ceramicznych. Dlatego też prawidłowe wykonanie podłóg jest istotne, żeby nie trzeba było poprawiać i wyrównywać poziomu podłogi. Do pomiaru zachowania poziomu podłogi może posłużyć nam poziomica, która przystawiana w danych miejscach ukaże występujące nierówności i niepożądane spadki. Oprócz poziomu podłogi warto sprawdzić, czy na podłodze nie występują jakieś spękania i ubytki. Ma to szczególnie ważne znaczenie przy ogrzewaniu podłogowym, ponieważ występujące spękania, mogą świadczyć o niedostatecznie głębokim usytuowaniu rurek grzewczych co może mieć później bardzo groźne skutki związane z montażem ostatecznej warstwy podłogi. Występujące spękania, zwłaszcza te bardzo głębokie mogą również w najgorszym przypadku o wadach konstrukcyjnych płyty stropowej na kondygnacji poniżej. Każda więc zauważona niedoskonałość wylewki podłogowej musi być wpisana w protokół odbioru z adnotacją konieczności jej naprawy lub głębszej analizy przez uprawnionego konstruktora w przypadku występowania większego problemu.

Żądanie świadectwa energetycznego mieszkania

Bardzo ważnym elementem odbioru mieszkania, co jednak w większości przypadków jest całkowicie ignorowane przez kupujących, są odpowiednie właściwości cieplne mieszkania. Pomimo tego, że od 1 stycznia 2009 r. wszedł w życie przepis Prawa Budowlanego, który nakazuje uzyskanie świadectwa charakterystyki energetycznej dla każdego budynku oddawanego do użytkowania, a także obiektom podlegającym zbyciu lub wynajmowi. Przepisy te nakładają obowiązek na deweloperów i inwestorów sporządzania tego dokumentu przy każdej sprzedaży lub wynajmie domu lub mieszkania. Niestety, jak pokazuje praktyka, przepis ten jest zupełnie martwy i nieegzekwowany. Deweloperom, pośrednikom nieruchomości i notariuszom kompletnie na tym nie zależy, a nabywcy mieszkań po prostu nie wiedzą, że mogą czegoś takiego wymagać. Możemy się spotkać z tym, że deweloper nie będzie chciał zamówić i zlecić realizację świadectwa energetycznego dla danego mieszkania, ale przynajmniej musi przedstawić nabywcy kopię świadectwa energetycznego dla budynku, jako całości. Trzeba widzieć, że wskazana w świadectwie maksymalna wartość wskaźnika EPH+W, określającego roczne obliczeniowe zapotrzebowanie budynku na energię potrzebną do ogrzewania, wentylacji i przygotowania ciepłej wody użytkowej, powinna wynosić nie więcej niż 95 [kWh/m2*rok], a najlepiej jeżeli będzie wynosiła poniżej 75 [kWh/m2*rok] (co jest wymogiem dla budynków zamieszkania zbiorowego na rok 2021). Takie wybieganie w przyszłość przez dewelopera w stronę energooszczędności może świadczyć o jego rzetelności i przyniesie nam samych korzyści przy dalszym użytkowaniu mieszkania. Trzeba pamiętać, że wysokie właściwości energooszczędne mieszkania będą szczególnie ważne, jeżeli mieszkanie jest wyposażone we własne, indywidualne źródło ciepła, czyli piec ogrzewający mieszkanie i ciepłą wodę użytkową. W takim przypadku szczególnie powinniśmy nalegać u dewelopera na sporządzenie odrębnego, indywidualnego świadectwa energetycznego dla naszego mieszkania. Inne właściwości cieplne będzie miało bowiem mieszkanie narożne w budynku, a inne mieszkanie środkowe, znajdujące się pomiędzy dwoma innymi mieszkaniami.

Sprawdzenie parametrów stolarki okiennej i drzwiowej

Ze względów energooszczędności mieszkania bardzo ważnym aspektem są parametry zewnętrznej stolarki okiennej i drzwiowej. W ogólnym bilansie cieplnym mieszkania, rodzaj zastosowanej stolarki okiennej oraz prawidłowy sposób montażu zapewni odpowiedni komfort w mieszkaniu i będzie gwarantem niskich rachunków za ogrzewanie w okresie zimowym. Przy odbiorze mieszkania będziemy w stanie sprawdzić, jakiego rodzaju stolarka jest zamontowana, czy jest to stolarka dwu lub trzyszybowa, z ramami PCV, czy drewnianymi oraz sprawdzić zgodność rodzaju zamontowanej stolarki z umową deweloperską. Na tzw. „gołe oko” niestety nie jesteśmy stwierdzić właściwych parametrów cieplnych zamontowanej stolarki. Nie będziemy wiedzieć ilu komorowy jest profil okienny PCV, czy jest dodatkowo wewnątrz docieplony, ani jaki współczynnik przenikania ciepła posiada nasze okno. Możemy więc przy odbiorze mieszkania, poprosić dewelopera o przedstawienie dokumentu świadczącego o zastosowanych profilach, szkleniu i sposobu montażu. Może to być specyfikacja do zamówienia od producenta okien, którą z pewnością deweloper musiał otrzymać przy zakupie stolarki. Wysoce prawdopodobne, że w specyfikacji producenta będzie podana wartość współczynnika przenikania U, który dla okien w ścianach zewnętrznych i drzwi balkonowych / tarasowych od 1 stycznia 2014 powinien wynosić roku maksymalnie 1.3 W/m2K. Warto jednak zaznaczyć, że współczynnik ten powinien być niższy i oscylować w granicach 1,0 W/m2K, a najlepiej jeżeli będzie spełniał wymogi obowiązujące od 1 stycznia 2021 r. i wynosił maksymalnie 0,9 W/m2K. Możemy, a raczej powinniśmy zwrócić na to uwagę dewelopera, który już na etapie projektu powinien zadbać o odpowiednie parametry cieplne całego budynku i zastosowanej stolarki. Nie powinniśmy obawiać się żądać zastosowania stolarki zewnętrznej spełniającej wymagania już na 2021 r.

Oprócz parametrów cieplnych okien warto sprawdzić prawidłową regulację stolarki zewnętrznej. Każde okno, drzwi balkonowe czy tarasowe należy w mieszkaniu otworzyć i sprawdzić, czy bez problemu się lekko otwierają i zamykają. Skrzydła stolarki nie powinny obcierać ram, nie powinno być na nich żadnych zarysowań, ubytków lub obtarć, co może świadczyć o tym, że stolarka została źle wyregulowana. Prawidłowa regulacja okien i drzwi jest gwarancją ich długotrwałości i bezproblemowego użytkowania. Złe ustawienie skrzydeł stolarki może spowodować nieszczelności, pęknięcia i w efekcie zniszczenie konstrukcji okien i drzwi. Jeżeli zauważymy więc jakieś nieprawidłowości powinniśmy domagać się ponownej regulacji stolarki, najlepiej przez wykwalifikowanego przedstawiciela producenta. Jeżeli w umowie mieliśmy zawartą klauzulę o dostarczeniu stolarki antywłamaniowej, to zażądajmy od dewelopera jakiegoś dowodu lub certyfikatu świadczącego o zastosowaniu rozwiązań lub elementów zabezpieczających.
 

Z pewnością dość problematyczną kwestią będzie sprawdzenie prawidłowego sposobu montażu stolarki, ponieważ „gołym okiem” nie będziemy w stanie sprawdzić, czy okna zostały dobrze i prawidłowo osadzone w murze i dobrze zaizolowane. Zazwyczaj obszar wokół okna jest wykończony tynkiem, przez co nie jesteśmy w stanie sprawdzić, jak dane okno jest osadzone w murze, a sposób montażu jest decydujący ze względu na ich parametry cieplne i występowanie mostków termicznych, przez które do wnętrza mieszkania będzie przenikało zimno z zewnątrz. Istnieje jednak bardzo precyzyjny sposób sprawdzenia prawidłowej izolacji i szczelności konstrukcji oraz występowania mostków cieplnych. Są to badania kamerą termowizyjną, dzięki której wykryjemy każde niedoskonałości naszego mieszkania.

Badania kamera termowizyjną

Coraz częściej przy odbiorach mieszkania spotyka się Inwestorów, którzy wynajmują zewnętrzne firmy do przeprowadzenia badań przy pomocy kamery termowizyjnej. Badania te w bardzo precyzyjny sposób określają niedoskonałości wykonania, a przede wszystkim nieszczelności i występowanie mostków cieplnych w mieszkaniach. Obrazy z kamery termowizyjnej mogą być doskonałym załącznikiem do protokołu odbioru mieszkania, ukazującego konieczność poprawy, uszczelnienia lub dodatkowej izolacji w newralgicznych punktach mieszkania. Tymi newralgicznymi punktami są przede wszystkim połączenia stolarki okiennej, balkonowej i tarasowej z murem, miejsca izolacji instalacji grzewczych w mieszkaniu, kanały wentylacyjne, mostki cieplne na ścianach zewnętrznych oraz na ścianach sąsiadujących z nieogrzewanymi pomieszczeniami budynku np. garażami, komórkami itp. Ponadto, przenikająca do wnętrza wilgoć w wyniku niedostatecznej szczelności w danym punkcie może być powodem rozwijania się grzybów i pleśni na ścianach, co jest niezwykle ciężkie do usunięcia i szkodliwe dla zdrowia mieszkańców. Badania termowizyjne są więc doskonałym dodatkiem odbioru technicznego mieszkania, ponieważ pokazują to co niewidoczne dla oczu, czyli niedoskonałości w przeprowadzonych pracach budowlanych. Trzeba jednak pamiętać, że mają one sens jedynie w okresie zimowym lub przy niskich temperaturach. Jedynie przy dużych różnicach temperatur, kamera termowizyjna jest w stanie pokazać mostki termiczne, czyli miejsca przenikania zimna do wnętrza mieszkania. W okresie letnim, kiedy temperatura na zewnętrz jest zbliżona do temperatury we wnętrzu mieszkania, wyniki badań termowizyjnych mogą być niedokładne i nie będą pokazywać tych newralgicznych punktów wymagających poprawy i uszczelnienia.

Sprawdzenie wykończenia balkonu, tarasu, loggii

Niezależnie od tego, czy odbieramy mieszkanie w stanie deweloperskim, czy w wykończonym „pod klucz”, elementem, który powinien być wykończony całkowicie jest balkon, taras lub loggia. Zazwyczaj wykończeniem są płytki ceramiczne, które narażone są na szereg zewnętrznych czynników atmosferycznych. Wykonanie posadzki balkonu, tarasu lub loggii powinno być bardzo dobrze zrobione. Bardzo istotną kwestią są obróbki blacharskie oraz izolacja przeciwwilgociowa, która nie dopuści wilgoci z opadów do konstrukcji budynku. Niestety błędy wykonawcze w tym zakresie niestety ujawnią się prawdopodobnie dopiero po jakimś okresie użytkowania. Jedyne co możemy sprawdzić podczas odbioru mieszkania to występowanie obróbek blacharskich na krawędziach balkonu, tarasu lub loggii, prawidłowy kierunek spadku powierzchni i jakość zamocowania barierek do podłoża.

Ze względu na mnogość aspektów technicznych związanych z odbiorem mieszkania od dewelopera, warto zastanowić się poważnie nad wynajęciem zewnętrznego eksperta do odbioru mieszkania, który nie tylko wskaże nam newralgiczne kwestie, które należy wpisać do protokołu odbioru, ale zrobi szczegółową dokumentację zauważonych wad, ubytków i niedoróbek, może wskazać prawidłowy sposób naprawy oraz ewentualnie wycenić błędy wykonawcze, co może być wykorzystane przy rozliczeniach z deweloperem. Koszt wynajęcia takiego niezależnego eksperta jest stosunkowo niewielki, a korzyści płynące z precyzyjnego odbioru mogą okazać się niewspółmiernie duże.

Pierwsza część artykułu Na co zwrócić uwagę odbierając mieszkanie od dewelopera została opublikowana na portalu KRN.pl 27 kwietnia 2015 r.