Na co zwrócić uwagę odbierając mieszkanie od dewelopera (cz. I)

Przystępując do odbioru mieszkania od dewelopera, musimy postępować według określonych reguł.

Odbiór mieszkania to jedna z najważniejszych chwil w życiu. Po długotrwałym i wyczerpującym procesie poszukiwania najlepszej oferty, sprawdzaniu wiarygodności dewelopera, załatwianiu kredytu i formalności związanych z zakupem nareszcie przychodzi chwila przekazania kluczy do naszego mieszkania. Nie jest to jednak koniec problemów. Wizja rychłego zamieszkania we własnym mieszkaniu nie może nam przysłonić racjonalnej oceny technicznej jakości oddawanego lokalu.

Przystępując do odbioru mieszkania od dewelopera, musimy zwrócić wagę na szereg rzeczy i postępować według określonych reguł, które pomogą nam uniknąć nieprzewidzianych dodatkowych kosztów i późniejszych kłopotów przy wykańczaniu mieszkania.

1. Protokół odbioru podstawowym dokumentem odbioru
Protokół jest jednym z podstawowych dokumentów, który pozwoli nam w późniejszym okresie dochodzić swoich praw i wyegzekwować ewentualną naprawę zauważonych usterek i niedociągnięć. Sporządzenie protokołu podczas odbioru w formie pisemnej jest już standardową procedurą. Na jego spisaniu zależy również deweloperowi, ponieważ protokół odbioru jest zazwyczaj podstawą do wystawienia kupującemu faktury VAT na ostatnią ratę należności za nieruchomość. Bardzo ważne jest, by kupujący domagał się wpisania każdej najdrobniejszej usterki zauważonej czy ustalonej podczas odbioru. Wszystko, co będzie wpisane w protokół odbioru, będzie mogło służyć do dalszych rozliczeń z deweloperem. Trzeba zaznaczyć, że brak podpisu sporządzonego protokołu przez którąś ze stron może być powodem skierowania spornego odbioru na drogę sądową. Oznacza to bowiem, że któraś ze stron nie zgadza się z daną formą protokołu odbioru.

2. Sprawdzenie terminu odbioru robót budowlanych
Pierwszą z podstawowych kwestii, na którą powinniśmy zwrócić uwagę, jest ustalona data odbioru mieszkania. Termin ten nie powinien przekraczać terminu określonego w umowie z deweloperem. Każde opóźnienie dewelopera z terminem oddania pozwala kupującemu domagać się kar umownych, jeżeli takowe są zapisane w umowie. Ponadto, bardzo ważna jest kwestia sposobu i terminu zawiadomienia kupującego o dacie odbioru mieszkania. Zbyt krótki czas pomiędzy zawiadomieniem o zakończeniu prac budowlanych a odbiorem technicznym może spowodować, że kupujący nie będzie miał czasu odpowiednio się do tego przygotować lub – w najgorszym przypadku – nie otrzyma zawiadomienia na czas, co może mieć miejsce przy wysyłaniu zawiadomienia przez dewelopera za pośrednictwem poczty. Kwestia czasu jest również bardzo ważna w przypadku, kiedy termin ostatecznej umowy notarialnej ma być wyznaczona po odbiorze technicznym mieszkania. Jeżeli termin u notariusza będzie wyznaczony dwa dni po odbiorze, może to nie wystarczyć na usunięcie wszystkich zauważonych wad i usterek. W związku z powyższym nabywca, podpisując umowę, powinien szczególnie domagać się naprawy zauważonych podczas odbioru usterek i wad w ramach obowiązującej rękojmi w określonym czasie. Notariusz może powołać się w ostatecznej umowie kupna na spisany między stronami protokół odbioru technicznego mieszkania.

Trzeba również zaznaczyć, że bardzo ważna jest godzina odbioru mieszkania. Zdecydowanie należy umawiać się na odbiór w ciągu dnia, w godzinach, kiedy naturalne światło słoneczne pozwoli dojrzeć w szczegółach wszelkie usterki i niedociągnięcia.

3. Sprawdzenie zgodności standardu mieszkania z umową
Podczas odbioru technicznego zaczynamy od sprawdzenia, czy wszystkie elementy wyposażenia mieszkania i stopień jego wykończenia są zgodne z zapisami umowy z deweloperem. Zabezpieczy nas to przed dodatkowymi kosztami związanymi z koniecznością wykonania jakiś elementów, które powinny być wykonane przez dewelopera w ramach umowy. Zakres wykonanych prac budowlanych powinien być nie mniejszy, niż ten zawarty w załączniku do umowy. Załącznik ten zazwyczaj zawiera rodzaj materiałów budowlanych, z których wykonany jest budynek, stopień wykończenia podłóg, ścian pionowych i sufitów, rodzaj zastosowanej stolarki okiennej, z określeniem jej parametrów, spis urządzeń instalacyjnych sanitarnych, grzewczych, elektrycznych, sanitarnych i gazowych oraz ewentualnie inne elementy, które były ustalone do zrobienia między stronami umowy. Trzeba pamiętać, że pojęcie „standard mieszkania” obejmuje również pomieszczenia i miejsca dodatkowe, takie jak piwnica, schowek, strych, garaż, miejsce parkingowe itp., które również muszą być wykończone w standardzie gwarantowanym umową i stanie zapewniającym bezpieczeństwo ich użytkowania.

4. Sprawdzenie zgodności metrażu z projektem
Projekt budowlany mieszkania jest jednym z podstawowych dokumentów, do którego możemy i powinniśmy się odnieść, odbierając mieszkanie. Tylko z projektem możemy stwierdzić, czy lokal został wykonany prawidłowo, zgodnie z zatwierdzonym pozwoleniem na budowę, czy posiada taki metraż, za jaki płacimy. Oczywiście często zdarza się, że kupujący już na etapie budowy zmienia coś w układzie mieszkania, wyrzuca lub dokłada pewne ścianki działowe, zmienia lokalizację wewnętrznych otworów drzwiowych itp. Wszystkie ewentualne zmiany muszą być jednak przed ich realizacją zatwierdzone obustronnie w formie pisemnej lub rysunku ukazującego zakres zmian. Przy odbiorze technicznym zaopatrzmy się więc z miarkę lub dalmierz laserowy, który pozwoli nam określić faktyczny metraż pomieszczeń w stosunku do zatwierdzonego projektu, umowy i ewentualnych aneksów. Z punktu widzenia nabywcy oczywiście dobrze jest, jeżeli metraż wyliczony w warunkach rzeczywistych podczas odbioru jest równy lub większy od założonego w umowie i projekcie. Różnice pewnie nie będą duże, zazwyczaj będą się mieścić w granicach 1 mkw. Nie jest to dużo, aczkolwiek w przypadku odbioru małej garsoniery lub kawalerki, gdzie każdy dodatkowy metr jest na wagę złota, może mieć bardzo duże znaczenie dla nabywcy.

Trzeba również zaznaczyć, że powierzchnie powinno się obliczać na podstawie aktualnie obowiązującej Polskiej Normy PN-ISO 9836:1997 „Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych”. Nakazuje ona, by przeprowadzany pomiar przeprowadzać na poziomie podłogi, przy ścianach otynkowanych lub z okładzinami. Do powierzchni nie wlicza się wnęk poniżej 0,1 mkw., natomiast wlicza się powierzchnię mieszkania pod elementami rozbieralnymi, np. ściankami działowymi. Według powyższej normy dokładność pomiarów powinna wynosić do 0,01 mkw. Natomiast w przypadku pomieszczeń ze skosami, do powierzchni użytkowej wlicza się tylko tę powierzchnię podłogi, gdzie wysokość nad nią wynosi 1,90 m i więcej. W przypadku powierzchni o wysokości poniżej 1,90 m może być ona zaliczona wyłącznie do powierzchni pomocniczej. Podany sposób wyliczania powierzchni użytkowej jest sposobem nowym, który teoretycznie powinien zastąpić sposób podany w starej normie PN-70/B-02365, który nakazywał obliczanie powierzchni w następujący sposób:

• powierzchnię pomieszczeń o wysokości powyżej 2,20 m liczy się w 100 proc.;
• powierzchnię pomieszczeń o wysokości od 1,40 m do 2,20 m liczy się w 50 proc.;
• powierzchni pomieszczeń o wysokości poniżej 1,40 m nie wlicza się.

Niestety ze względu na mało przejrzyste zapisy definicji powierzchni użytkowej do dziś przyjmowane są obydwa sposoby jej obliczania.

5. Sprawdzenie jakości wykonania przegród pionowych
Po sprawdzeniu ogólnego układu i metrażu mieszkania możemy przejść do szczegółowego sprawdzenia jakości wykonania poszczególnych elementów budowlanych. Pierwszym z nich jest sprawdzenie jakości wykonania przegród pionowych, czyli ścian. W najczęściej oddawanym stanie – deweloperskim – wszystkie ściany mieszkania powinny być pokryte warstwą tynku na każdej wewnętrznej powierzchni. Ich stan przy odbiorze technicznym powinien umożliwić przystąpienie do szpachlowania i malowania, bez konieczności ich wyrównywania lub reperowania występujących spękań i ubytków. Najważniejszymi parametrami, które musimy sprawdzić przy odbiorze technicznym, są: krzywizna ścian, ich odchylenie od pionu oraz występowanie głębokich spękań i ubytków tynku. Krzywiznę oraz ewentualne odchylenie od pionu możemy bez problemu sprawdzić za pomocą zwykłej poziomicy, która przyłożona w newralgicznych miejscach wydających się nam jako krzywe, ukaże stopień nierówności płaszczyzny ściany. Trzeba pamiętać, że proste ściany są konieczne do prawidłowego ułożenia płytek ceramicznych, zawieszenia szafek, obrazów oraz ustawienia zabudowy meblowej. Krzywe ściany będą narażą nas na niepotrzebne, dodatkowe koszty związane z ich wyrównywaniem i ewentualną konieczność zamawiania zabudowy na indywidualny wymiar. Poza tym, widoczna krzywizna ścian może zniweczyć nawet najlepszy projekt aranżacji wnętrz. Bardzo poważnym problemem są również występujące na ścianach spękania i ubytki. O ile małymi, cienkimi ledwo widocznymi spękaniami nie powinniśmy się martwić, a tyle grube, widoczne i głębokie spękania mogą być powodem konkretnego sporu z deweloperem. Te małe, ledwo widoczne spękania na tynku nie są groźne, nawet jeżeli jest ich bardzo dużo. Mogą one wynikać ze schnięcia samej masy tynkowej lub źle przygotowanej, niejednorodnej masy tynkarskiej. Ich likwidacja nie będzie problemem, ponieważ można je zlikwidować już podczas szpachlowania ścian. Natomiast duże, bardzo widoczne i głębokie spękania i ubytki w tynku na wybudowanych ścianach mogą być problemem bardzo poważnym. Mogą być oznaką bardzo poważnych błędów konstrukcyjnych budynku. W takim przypadku powinniśmy nalegać o dodatkową ekspertyzę uprawnionego konstruktora budowlanego, który jednoznacznie stwierdzi, co jest powodem tych niepokojących spękań i odpadającego tynku. Może się okazać, że deweloper na własny koszt będzie musiał wmurować jakiś podciąg lub zabetonować w ścianie dodatkowe zbrojenie, które dodatkowo zabezpieczą konstrukcję budynku.

Jakość wykonania ścian i tynków można szczegółowo ocenić na podstawie wymogów Polskich Norm: PN-B-10110:2005 „Tynki gipsowe wykonywane mechanicznie - Zasady wykonywania i wymagania techniczne” oraz PN-EN 13914-1:2009 „Projektowanie, przygotowanie i wykonywanie tynków zewnętrznych i wewnętrznych”.

Druga część artykułu Na co zwrócić uwagę odbierając mieszkanie od dewelopera zostanie opublikowana na portalu KRN.pl 4 maja 2015 r.