Mniejszy optymizm na nowy rok

W grudniu spadł poziom optymizmu na rynku nieruchomości. Obecnie 35 proc. doradców spodziewa się spadku cen w perspektywie 12 miesięcy.

W grudniu po raz kolejny spadł poziom optymizmu na rynku nieruchomości. Obecnie 35 proc. doradców spodziewa się spadku cen w perspektywie 12 miesięcy. Wciąż jednak środkowa prognoza doradców Home Broker pozostaje nad kreską. W perspektywie 12 miesięcy nominalny wzrost cen nieruchomości może sięgnąć 1,7 proc. W obliczu blisko dwukrotnie wyższej inflacji, rok 2011 może przynieść realny spadek cen mieszkań w największych miastach.

Oczekiwania odnośnie zmian cen rodzimych nieruchomości w perspektywie 12 miesięcy są systematycznie rewidowane w dół. Wzrost o 1,7 proc. to najniższy poziom w 12-miesięcznej historii badania. Chociaż jest on identyczny jak miesiąc temu, to nie świadczy jeszcze o stabilizacji. Należy bowiem zauważyć, że podobna sytuacja miała miejsce w sierpniu i październiku, po czym nastąpiło dalsze obniżenie prognoz.

Więcej niż jeden na trzech spodziewa się spadków

W grudniowym badaniu Home Broker po raz kolejny pogorszyła się relacja optymistów do pesymistów, czyli oczekujących wzrostu i spadku cen mieszkań w największych miastach Polski. Do pierwszej grupy zalicza się obecnie 65 proc. biorących udział w badaniu, a do drugiej – 35 proc. W nowy rok wkroczymy więc z najniższym poziomem optymizmu na rynku nieruchomości, jaki odnotowano w historii przeprowadzania badania.

Spadek największy w wielkiej płycie

W dalszym ciągu jednak środkowa prognoza zmian cen doradców Home Broker jest pozytywna. Niewielki wzrost cen mieszkań wpisuje się w trend obecnie panujący na rynku nieruchomości. Obserwować można bowiem na nim stabilizację od połowy zeszłego roku. Przyspieszająca inflacja najprawdopodobniej spowoduje jednak, że realnie ceny nieruchomości w ciągu roku będą niższe. Centralna projekcja inflacji opublikowana przez Narodowy Bank Polski w październiku wskazuje bowiem, że najprawdopodobniej pod koniec 2011 roku inflacja osiągnie poziom około 3 proc. Oznaczałoby to realny spadek cen mieszkań o 1,3 proc. Taka zmiana nie wpłynie znacząco na łatwość zakupu nieruchomości przez przeciętnego nabywcę.

W poszczególnych segmentach rynku sytuacja może jednak przedstawiać się odmiennie. Przeceny mogą obawiać się właściciele mieszkań w blokach z wielkiej płyty. Obecnie co trzecia nieruchomość sprzedawana na rynku wtórnym należy do tego segmentu rynku. Doradcy Home Broker sugerują jednak, że w kolejnym roku ich udział w liczbie transakcji powinien zmaleć w związku z coraz łatwiejszym dostępem do finansowania. Ponadto popyt na mieszkania w blokach z wielkiej płyty może zostać ograniczony przez rządowe plany wyłączenia rynku wtórnego z programu „Rodzina na Swoim”. Warto zauważyć, że do tej pory w związku z niską ceną mógł to być najczęściej wybierany typ budownictwa przez osoby korzystające z kredytu z dofinansowaniem. Skala ewentualnej przeceny jest trudna do oszacowania, lecz nie powinna przekroczyć kilku procent.

Inaczej sytuacja może wyglądać w segmencie popularnym rynku pierwotnego. Widoczna jest tu bardzo duża podaż mieszkań w budowie, co mogłoby przemawiać za spadkiem cen. Należy jednak zauważyć, że deweloperzy wraz z postępem prac budowlanych będą mniej skłonni do udzielania rabatów, a ponadto rząd planuje w 2011 roku objąć programem „Rodzina na Swoim” jedynie mieszkania na rynku pierwotnym poszerzając, ponadto grono beneficjentów o tzw. singli.

„Rodzina na Swoim” także w 2011, single poczekają

Doradcy Home Broker zwracają także uwagę, że wiele osób stara się jeszcze kupić mieszkanie na rynku wtórnym przed nowym rokiem, obawiając się, że program „Rodzina na Swoim” zostanie zmieniony od 1 stycznia. W ich przypadku pośpiech ten nie jest jednak konieczny. Pierwotnie zmiany w ustawie miały wejść w życie w lipcu bieżącego roku. Następnie datę tę przełożono na styczeń 2011. Obecnie wejścia w życie nowelizacji można się spodziewać najwcześniej w lutym lub marcu przyszłego roku. Biorąc więc pod uwagę, że szukanie mieszkania trwa około miesiąca, daje to jeszcze bezpieczny bufor na podpisanie umowy przedwstępnej i złożenie wniosku kredytowego pod rządami obecnej ustawy.

Zima „schładza” zapał kupujących

Na spadek optymizmu na rynku mogą mieć ponadto wpływ czynniki sezonowe. – Na drodze do nowego mieszkania często stają chociażby zasypane śniegiem drogi lub pilna potrzeba zakupu prezentów dla znajomych i rodziny, co przekłada się na spowolnienie na rynku – mówi Marcin Stefański, doradca Home Broker z Gdyni. W efekcie liczba osób zainteresowanych zakupem nieruchomości spadła już w listopadzie o 5 proc. względem poziomu z października. Zgodnie z szacunkami Home Broker grudzień przyniesie kolejny spadek zainteresowania o blisko jedną piątą. Warto jednak zauważyć, że nawet w takim scenariuszu osób chcących kupić nieruchomość byłoby w ostatnim miesiącu tego roku o 8 proc. więcej niż w styczniu.

***

Home Broker publikuje co miesiąc wskaźnik prognozujący zmianę przeciętnej ceny metra kwadratowego mieszkań w największych miastach Polski w najbliższych 12 miesiącach. Wskaźnik dla całego kraju jest medianą oczekiwań doradców w obrocie nieruchomościami, ważoną liczbą odpowiedzi przypadających na poszczególne miasta uwzględnione w badaniu.

W prognozowaniu zmiany ceny metra kwadratowego w najbliższych 12 miesiącach Home Broker posługuje się powszechnie znaną i wykorzystywaną metodą heurystyczną (intuicyjną). Stosuje się ją w dziedzinach nowych, w przypadku których trudno skwantyfikować istniejące zależności, a także trudno przeprowadzić analizę retrospektywną. W ocenie Home Broker polski rynek nieruchomości mieszkaniowych spełnia te kryteria.

Metoda opiera się na opiniach oraz intuicji badawczej ekspertów z danej dziedziny, stanowiących liczną grupę oraz umiejących myśleć w niezależny sposób. Jedną z odmian metody heurystycznej jest metoda delficka, wykorzystana po raz pierwszy w badaniach w 1966 roku. Polega ona na opracowaniu ankiet skierowanych do ekspertów, analizie statystycznej otrzymanych wyników i sformułowaniu w oparciu o nie ogólnych wniosków. Za prognozę przyjmuje się opinię większości zgodnych uczestników badania.