Mikrokawalerki – odpowiedź na potrzeby rynku czy patologia?

Mieszkania o bardzo małym metrażu znane nam są dobrze z azjatyckiego rynku nieruchomości. W Japonii czy Korei Południowej cieszą się one dużym zainteresowaniem. Coraz częściej słyszymy o nich również w kontekście rodzimego rynku. Czy kilkanaście metrów kwadratowych to komfortowa powierzchnia do mieszkania, czy – przy obecnych cenach nieruchomości – dla wielu osób po prostu konieczność?

Mimo że polskie prawo budowlane zakłada, że powierzchnia lokalu mieszkalnego nie może być mniejsza niż 25 mkw., coraz częściej słyszymy o mikrokawalerkach, które w ostatnich latach powstają w różnych częściach kraju. Dla wielu osób tak niewielki metraż mieszkania nie ma nic wspólnego z wygodą czy funkcjonalnością, a często nazywany jest wręcz patodewelorką.

Polskie władze co jakiś czas wprowadzają rozwiązania, które mają zapobiec tego typu zabudowie, jednak póki co ma się ona świetnie. Świadczyć może o tym chociażby inwestycja, która powstaje obecnie przy Alejach Jerozolimskich w Warszawie.

Niemal 400 mikrokawalerek wkrótce trafi na rynek

Inwestycja firmy Magmillon obejmuje sześć budynków, z których każdy będzie posiadał trzy kondygnacje. Ma się w nich zmieścić aż 379 lokali o metrażu zaczynającym się od zaledwie 17 mkw. Zgodnie z założeniem, zostaną one przeznaczone na sprzedaż oraz najem długoterminowy. Co ciekawe, przyglądając się ofercie inwestora, nigdzie nie można znaleźć słowa „mieszkanie” – prawdopodobnie jest to znany już zabieg, mający na celu obejście wymogów prawa budowlanego, określającego minimalny metraż mieszkania na 25 mkw.  

Sam deweloper tłumaczy, że lokale "Mogą służyć np. jako biura do prowadzenia działalności gospodarczej lub zostać wynajęte, z opcją nocowania w nich, jeśli zaistnieje taka potrzeba".

Mimo że pomysł może się wydawać absurdalny, nie jest to pierwsza tego typu inwestycja w Polsce, ani nawet w Warszawie.

Budynek długi na 200 m a w nim? Mikroapartamenty

W ubiegłym roku podobną inwestycję rozpoczęła firma JW. Construction. Przy ul. Pileckiego na warszawskim Ursynowie postanowiła ona wykorzystać długa na ćwierć kilometra i szeroką na zaledwie 25 m. działkę do zbudowania długiego jak pociąg budynku, wypełnionego niemal 250 mikrokawalerkami o powierzchni od 17 mkw. do 50 mkw.

- Formalnie budynek należy do kategorii aparthoteli. Nie są to mieszkania i nie są to pokoje hotelowe - tłumaczyła dyrektor pionu marketingu i sprzedaży w JW Construction, Małgorzata Ostrowska.

Nieoficjalnie wiadomo jednak, że mają być one wykorzystywane głównie jako mieszkania pracownicze. Metraż poszczególnych lokali jest tak niewielki, że do łazienek trudno byłoby wstawić nawet pralkę. W związku z tym na parterze ma zostać utworzona ogólnodostępna przestrzeń, w której znajdzie się m.in. pralnia.

Patodeweloperka czy odpowiedź na potrzeby rynku?

Choć podobne inwestycje są kontrowersyjne i wzbudzają ogólny sprzeciw opinii publicznej, nie brakuje chętnych na wynajęcie „mikroapartamentu”. Dlaczego tak się dzieje? Motywacji najemców oraz kupców należy upatrywać przede wszystkim w drastycznie rosnących cenach nieruchomości. Lokal o powierzchni 17 mkw. powstający w ramach inwestycji przy Alejach Jerozolimskich można nabyć za 219 000 zł netto. Proporcjonalnie niższa jest również cena najmu. Przy obecnym poziomie cen nieruchomości w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu czy innych dużych miastach jest to atrakcyjna alternatywa dla osób, których nie stać na wynajem mieszkania za 3500 zł miesięcznie oraz tych, które nie mają zdolności kredytowej lub wkładu własnego pozwalających na zakup większego mieszkania.

Lokale tego typu cieszą się popularnością wśród osób młodych – studentów, singli oraz pracowników dużych korporacji, którzy mieszkanie traktują niemal wyłącznie jako miejsce noclegowe.

Trudno więc oczekiwać że mikroskopijne mieszkania przestaną powstawać, przynajmniej póki ceny nieruchomości nie zaczną znacząco spadać.

Nowe prawo ukróci nadużycia deweloperów?

Inwestorzy odpowiadający za powstawanie nowych osiedli mieszkaniowych powinni jednak dbać przede wszystkim o komfort oraz bezpieczeństwo przyszłych mieszkańców. Minimalizacji liczby nadużyć służyć ma m.in. rozporządzenie podpisane przez ministra rozwoju i technologii. Zakłada ono cały szereg zmian, a do najważniejszych z nich można zaliczyć:

·         zwiększenie odległości pomiędzy poszczególnymi budynkami oraz pomiędzy budynkiem a granicą działki,

·         określenie minimalnej powierzchni lokalu użytkowego jako 25 mkw. – działanie to ma uniemożliwić sprzedawanie lub wynajmowanie mniejszych lokali jako „mikroapartamentów”,

·         tworzenie odpowiedniej ilości miejsc postojowych dla samochodów, zwłaszcza na osiedlach zamkniętych,

·         planowanie odpowiedniej powierzchni terenów zielonych oraz placów zabaw przynależnych do każdej inwestycji mieszkaniowej

Działanie to ma na celu ograniczenie tzw. betonozy oraz zwiększenie komfortu mieszkańców nowych inwestycji. Nowe przepisy mają wejść w życie w kwietniu przyszłego roku. Obecne trudno określić, czy rzeczywiście wyeliminują one z rynku „mikrokawalerki”, z pewnością jednak mają szansę na załatanie obecnej dziury w przepisach.