Mieszkanie z rynku pierwotnego czy wtórnego?

Jednym z pierwszych kroków, jakie należy wykonać, planując zakup mieszkania, jest odpowiedź na pytanie, czy poszukiwać nieruchomości na rynku pierwotnym, czy wtórnym.

W ramach sondy przeprowadzonej przez portal KRN.pl, zadano czytelnikom pytanie, czy ich zdaniem korzystniejszy jest zakup mieszkania z rynku pierwotnego, czy wtórnego. Według opinii respondentów lepiej wypadły nieruchomości z rynku wtórnego – ponad połowa odpowiadających (50,94 proc.) stwierdziła, że taki zakup jest bardziej korzystny. Mieszkanie z rynku pierwotnego woli 39,62 proc. badanych, natomiast 9,43 proc. osób nie ma zdania w tej sprawie. Przeprowadzona sonda pokazuje, że w kwestii wyboru między rynkiem pierwotnym a wtórnym zdania są podzielone. Właściwie nie da się jednoznacznie odpowiedzieć na pytanie, jakie mieszkania są obiektywnie lepsze. Zarówno te z rynku pierwotnego, jak i wtórnego, mają wady i zalety. Ważne, by poznać cechy obu typów nieruchomości i wybrać opcję najlepiej dopasowaną do własnych potrzeb i oczekiwań.

Cena mieszkania

Oferty mieszkań z rynku wtórnego są atrakcyjne przede wszystkim ze względu na korzystną cenę. Według raportu NBP w II kwartale 2017 r. średnia cena ofertowa 1 mkw. mieszkania na rynku pierwotnym w Krakowie była nieco niższa niż w przypadku rynku wtórnego. Warto jednak pamiętać, że wśród ofert z rynku wtórnego pojawiają się także mieszkania, których wartość jest mocno przeszacowana. Niektórzy właściciele latami próbują sprzedać nieruchomość, oczekując zbyt wysokiej kwoty w odniesieniu do jej wartości, czym zawyżają średnią. Jednocześnie sprzedający mieszkania z drugiej ręki są skłonni do większej obniżki ceny niż deweloperzy. Jak pokazują statystyki NBP, na rynku pierwotnym negocjacje przeciętnie przynoszą oszczędność 2,5 proc. Na rynku wtórnym zaś średnie różnice między ceną ofertową a transakcyjną wynoszą prawie 1 tys. zł za 1 mkw., czyli ponad 15 proc.

W przypadku mieszkania istotne są nie tylko koszty zakupu, ale i użytkowania. Choć starsze obiekty mogą być tańsze w momencie finalizacji transakcji, ich utrzymanie zazwyczaj wiąże się z wyższymi kosztami. Nowe mieszkania są budowane według nowoczesnych standardów, często z wykorzystaniem energooszczędnych rozwiązań. Solidne okna czy odpowiednia izolacja cieplna, a coraz częściej i rozwiązania smart, przemawiają na korzyść danej nieruchomości. Poza tym w nowych mieszkaniach często nie ma konieczności opłacania składek na fundusz remontowy lub są one niższe niż w przypadku starszych nieruchomości, w których ryzyko wystąpienia ewentualnych usterek jest większe.

Kupując mieszkanie z rynku wtórnego, należy zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych, którego wysokość wynosi 2 proc. wartości nieruchomości. W przypadku rynku pierwotnego, PCC zastępuje podatek VAT, wliczony w cenę mieszkania. Sprzedaż wielu lokali z „drugiej ręki” odbywa się za pośrednictwem agencji nieruchomości. Coraz więcej firm pobiera prowizję tylko od strony zamawiającej usługę. Możemy jednak trafić na pośrednika, na którego wynagrodzenie składa się opłata zarówno od sprzedającego, jak i kupującego. W takiej sytuacji koszty zakupu mieszkania odpowiednio wzrosną.

Stan mieszkania

Wiele osób kupujących mieszkanie na rynku pierwotnym, podpisuje umowę jeszcze przed zakończeniem inwestycji. Wówczas muszą podjąć decyzję na podstawie wizualizacji i projektów. Mieszkanie używane zaś można zobaczyć na własne oczy. Przed sfinalizowaniem transakcji warto jednak dokładnie zbadać jego stan techniczny, nawet jeśli niedawno był w nim przeprowadzany remont. Pod świeżą farbą mogą kryć się grzyb i pleśń. Warto zatem skorzystać z pomocy ekspertów, którzy wykonają ekspertyzę techniczną i mykologiczną. Ich koszt podniesie wartość transakcji, jednak może uchronić kupującego przed nietrafioną decyzją. Warto również oszacować wysokość opłat wynikających z koniecznych prac remontowych i obliczyć, czy zakup będzie opłacalny.

Mieszkania z rynku pierwotnego również mogą posiadać wady, dlatego istotne jest wykonanie odbioru technicznego w należyty sposób. Tworzy się wówczas protokół zdawczo-odbiorczy. Deweloper i generalny wykonawca mają obowiązek usunąć ujęte w nim usterki. Dodatkowo, kupującemu przysługują roszczenia z tytułu rękojmi.

Istotne jest również sprawdzenie stanu prawnego mieszkania. W tym przypadku na rynku wtórnym występuje większe ryzyko ewentualnych problemów. Dlatego przed podpisaniem umowy koniecznie należy zapoznać się z Księgą Wieczystą nieruchomości i sprawdzić m.in., komu przysługuje prawo własności mieszkania oraz czy nie ciążą na nim różnego rodzaju obciążenia, w tym hipoteka.

Aranżacja wnętrza

Osoby, które cenią sobie oryginalność i indywidualne podejście do urządzenia wnętrza, prawdopodobnie zdecydują się na opcję zakupu mieszkania z rynku pierwotnego, najlepiej w standardzie deweloperskim. Dzięki temu będą mogły samodzielnie wybrać wszystkie elementy wyposażenia, zaczynając od płytek, parkietu czy paneli podłogowych, a kończąc na umeblowaniu. Kupując nieruchomość jeszcze w trakcie powstawania inwestycji, mogą wpływać również na takie aspekty, jak układ ścian działowych, który pozwoli na funkcjonalne zagospodarowanie przestrzeni, zgodnie z własnym pomysłem. Jednocześnie należy liczyć się z tym, że do takiego mieszkania nie można wprowadzić się od razu po sfinalizowaniu transakcji. Konieczne będzie odczekanie przynajmniej kilku miesięcy, a jeśli inwestycja jeszcze nie została zakończona, nawet rok lub dwa lata. Osoby, które nie chcą zajmować się prowadzeniem całego procesu aranżacji wnętrz, mogą zdecydować się na opcję wykończenia pod klucz, jednak wiąże się to z wyższą ceną nieruchomości.

Inaczej wygląda sytuacja podczas zakupu mieszkania z rynku wtórnego. Tutaj możemy mieć do czynienia z już urządzonym wnętrzem, którego wyposażenie jest wliczone w cenę mieszkania. Do takiego obiektu teoretycznie można wprowadzić się zaraz po podpisaniu umowy. Problem pojawia się wtedy, gdy sposób aranżacji nam nie odpowiada lub mieszkanie wymaga odświeżenia. Wówczas będziemy musieli nie tylko postarać się o nowe wyposażenie, ale i usunąć stare elementy, co wiąże się z większym nakładem pracy i dodatkowymi kosztami. Często jednak nie ma konieczności natychmiastowej wymiany zastanego umeblowania. Dlatego nieruchomość z rynku wtórnego z pozostawionym wyposażeniem to dobry wybór dla osób, które chcą jak najszybciej w niej zamieszkać, a później stopniowo odświeżać poszczególne pomieszczenia. Taka opcja jest atrakcyjna zwłaszcza dla tych, którym niska zdolność kredytowa nie pozwala na uzyskanie w ramach kredytu hipotecznego dodatkowej kwoty przeznaczonej na wykończenie mieszkania. Niezależnie od ceny, klimat starych mieszkań przyciąga także miłośników stylów vintage czy retro, którzy dobrze czują się we wnętrzach z historią. Urządzone mieszkanie stanowi interesującą opcję również dla osób, które kupują nieruchomość jako inwestycję, z myślą o przeznaczeniu jej pod wynajem. Na rynku wtórnym można jednak znaleźć również takie mieszkania, w których dotychczasowi właściciele nie zamierzają pozostawiać wyposażenia.

Lokale w starych budynkach niekiedy charakteryzują się nietypowym kształtem. Dla indywidualistów mieszkanie z kątami nieprostymi może być traktowane jako pretekst do zastosowania ciekawych, oryginalnych pomysłów, jednak niektóre rozwiązania będą postrzegane raczej jako wada. Przykładem mogą być pokoje przechodnie czy amfiliada.

Lokalizacja i otoczenie nieruchomości

W miastach charakteryzujących się zwartą zabudową, w ścisłym centrum z reguły nie ma już wiele miejsca na nowe budynki. Dlatego osoby, którym zależy na takiej lokalizacji, łatwiej znajdą wymarzone lokum wśród ofert z rynku wtórnego. Decydując się na nowe mieszkanie, zazwyczaj trzeba liczyć się z koniecznością dojazdów do pracy czy na uczelnię. Z drugiej jednak strony mieszkanie bliżej obrzeży może mieć także zalety, zwłaszcza w miastach z dobrze rozwiniętą komunikacją publiczną. Inwestorzy dbają o to, by na terenie nowych osiedli znajdowały się obszary zielone, place zabaw dla dzieci, przestrzeń służąca sąsiedzkiej integracji (np. miejsce na grilla) czy instalacje korzystnie wpływające na zdrowie mieszkańców (np. gradiernie). W bliskiej odległości od nowych inwestycji często znajdują się także niezagospodarowane przestrzenie, które zapewniają ładny widok z okna. Należy jednak pamiętać, że wolna powierzchnia w przyszłości najpewniej zostanie wykorzystana, niekoniecznie w atrakcyjny sposób. W pobliżu osiedla może powstać galeria handlowa czy zakład produkcyjny, a takie sąsiedztwo nie wszystkim odpowiada. Jeśli dany teren objęty jest planem zagospodarowania przestrzennego, warto się z nim zapoznać.

Na korzyść nieruchomości z rynku wtórnego przemawia to, że ich otoczenie już istnieje. Można je zobaczyć i zaakceptować lub poszukać mieszkania w innej lokalizacji. Dodatkowo, w otoczeniu starszych nieruchomości istnieje już rozwinięta infrastruktura. Tutaj nie ma problemu ze znalezieniem w pobliżu szkoły, przedszkola, sklepu, apteki, kawiarni czy przystanku komunikacji miejskiej. W przypadku mieszkań z rynku pierwotnego, na rozwój infrastruktury zazwyczaj trzeba trochę poczekać.

Plusy i minusy

Podsumowując, rynek pierwotny wiąże się z wyższą ceną zakupu, niższymi kosztami okołotransakcyjnymi i wynikającymi z użytkowania nieruchomości. Nowe mieszkania umożliwiają samodzielne zaaranżowanie wnętrza i korzystanie z nowoczesnych rozwiązań oraz odpowiednio zagospodarowanych części wspólnych. Kupując mieszkanie z rynku wtórnego (zwłaszcza w pełni wyposażone), zyskujemy możliwość wprowadzenia się praktycznie natychmiast po sfinalizowaniu transakcji, ewentualne remonty w wielu przypadkach można rozłożyć w czasie. Od razu możemy także korzystać z rozwiniętej infrastruktury, takiej jak punkty usługowo-handlowe, placówki edukacyjne czy ośrodki rekreacyjne. Wcześniej możemy też poznać sąsiadów i porozmawiać z nimi na temat wad i zalet danego obiektu. Poza tym wśród używanych nieruchomości łatwiej znaleźć lokum w ścisłym centrum miasta.

Wybierając pomiędzy rynkiem pierwotnym a wtórnym, warto rozważyć również możliwość pośrednią, polegającą na zakupie mieszkania z rynku wtórnego, ale znajdującego się w takiej nieruchomości, która została niedawno wybudowana lub wyremontowana. Dzięki temu połączymy zalety mieszkania używanego z udogodnieniami, jakie wiążą się z nowym budownictwem.