Mieszkanie z licytacji komorniczej – czy warto?

Zakup mieszkania na licytacji komorniczej wydaje się być dobrą propozycją – cena jest zazwyczaj wyjątkowo atrakcyjna. W dodatku za proces sprzedaży odpowiada osoba piastująca stanowisko budzące zaufanie społeczne. Czy aby na pewno taka transakcja jest w pełni bezpieczna? Jak się okazuje, bywa, że na kupującego czyhają różnego rodzaju pułapki, które mogą skutecznie ostudzić zapał licytującego. Oto, co warto wiedzieć przed wzięciem udziału w licytacji i jakich nieruchomości lepiej unikać.

 

 

Mieszkania sprzedawane przez komorników zazwyczaj są relatywnie tanie – mogą być bowiem wystawione za minimum trzy czwarte swojej wartości. Co to za nieruchomości? Są one własnością dłużników, którzy – z uwagi na niespłacane w terminie należności – zostali poddani egzekucji komorniczej. Gdy kredyt nie jest spłacany, komornik zajmuje należącą do dłużnika nieruchomość, a następnie wystawia ją na sprzedaż w drodze licytacji. Wszystko po to, by wierzyciel – najczęściej jest nim bank – mógł wreszcie spodziewać się zaspokojenia roszczenia. W ten sposób pokrywane są też koszty komornicze, naliczone w trakcie egzekwowania długu. 

 

Pierwsza licytacja ma miejsce, gdy komornik podejmuje decyzję o zajęciu nieruchomości i wystawieniu jej na sprzedaż. Warunkiem przystąpienia do licytacji i złożenia oferty jest wpłacenie tzw. wadium w wysokości 10 proc. kwoty oszacowania wartości nieruchomości. Jeśli w trakcie pierwszej licytacji zwycięzca nie zostanie wyłoniony, komornik może ogłosić drugą. Wówczas cena wywoławcza wynosi nie trzy czwarte, a dwie trzecie wartości nieruchomości.

 

 

W licytacji komorniczej udział może wziąć niemal każdy. Oczywiście warunkiem jest tutaj wpłacenie stosownego wadium. Oferty mogą składać wyłącznie osoby pełnoletnie, posiadające pełną zdolność do czynności prawnych. 

 

Warto jednak pamiętać, że w licytacji nie może brać udziału sam wierzyciel. Nie ma też do tego prawa komornik ani jego bliska rodzina. Mieszkania od komornika nie kupi również najbliższa rodzina dłużnika (małżonek, dzieci, rodzice i rodzeństwo). Dobrze jednak wiedzieć, że w szczególnych przypadkach sąd może odstąpić od tej zasady i w drodze wyjątku dopuścić daną osobę do licytacji. 

 

Problem z dopuszczeniem do licytacji będą mieć też osoby, które już kiedyś wzięły w jakiejś udział i choć wysunęły zwycięską ofertę, to nie opłaciły stosownej sumy w terminie. 

 

 

Gdzie zatem szukać obwieszczeń dotyczących licytacji komorniczych? Przede wszystkim, warto śledzić ogólnopolską stronę Krajowej Rady Komorniczej. Oprócz tego, każdy komornik zobowiązany jest do umieszczenia obwieszczenia o licytacji na stronie internetowej swojej kancelarii. Dodatkowo ogłoszenia powinny pojawić się w sądzie rejonowym właściwym dla położenia wystawianej na licytację nieruchomości oraz w urzędzie miasta lub gminy, a nawet w lokalnej prasie.

 

W obwieszczeniu takim znajduje się data oraz godzina licytacji, a także miejsce, w którym ma się ona odbyć. Powinna pojawić się w nim także informacja na temat ceny wywoławczej i wymagana wysokość wadium. Ponadto komornik jest zobowiązany wskazać nieruchomość oraz uprzedzić o ewentualnych obciążeniach finansowych.

 

 

Nabywca mieszkania w drodze licytacji komorniczej powinien liczyć się z pewnymi obciążeniami danej nieruchomości. Jedną z najczęściej występujących komplikacji jest prawo do dożywotniego użytkowania nieruchomości. Co to oznacza w praktyce? Dla nowego właściciela dokładnie tyle, że w zakupionym lokalu może bez przeszkód ktoś zamieszkiwać i to w dodatku aż do śmierci. Jeśli kupujący nie chce brać na swoje barki takiego obciążenia, przed przystąpieniem do licytacji lepiej będzie upewnić się, czy w III rozdziale księgi wieczystej danej nieruchomości nie wyszczególniono takich adnotacji.

 

Czasem mimo braku stosownego wpisu w księdze wieczystej nieruchomość jest zajęta przez lokatorów. I nie zawsze chcą oni opuścić mieszkanie dobrowolnie. Efekt: nowy właściciel nie może korzystać z lokalu, ani tym bardziej go wyremontować lub przeprowadzić stosowny przegląd poszczególnych pomieszczeń. Co wtedy robić? Jedyna opcja to eksmisja, jednak nie jest to wcale taka prosta sprawa. Prawo chroni interesy lokatorów. W szczególności kobiety ciężarne, dzieci oraz osoby chore i niepełnosprawne. Dopóki nie otrzymają oni lokalu socjalnego, można napotkać na utrudnienia związane z usunięciem ich z zakupionego mieszkania. Warto zdawać sobie sprawę, że sytuacja taka może trwać miesiącami, a nierzadko nawet latami.

 

 

Kolejny aspekt, który warto uwzględnić to stan nieruchomości. Komornik jest co prawda zobowiązany do ustalenia ceny adekwatnej do kondycji mieszkania, aczkolwiek nie zawsze tak się dzieje. Zdarza się, że kupując mieszkanie na licytacji, można za nie przepłacić. Na szczęście nieruchomość da się wcześniej obejrzeć. Komornik ma bowiem obowiązek wyznaczenie daty i godziny, podczas których lokal będzie udostępniony do oględzin. 

 

Warto jeszcze poruszyć kwestię finansowania nieruchomości kupowanej w drodze licytacji komorniczej. Zwykle nabywcy płacą gotówką. Co prawda możliwe jest sfinansowanie zakupu kredytem hipotecznym, jednak w praktyce bywa to dosyć trudne. Banki nie są chętne, by finansować takie transakcje. Co więcej, zazwyczaj zgoda instytucji finansowej na pożyczenie pieniędzy będzie zależna od możliwości ustanowienia hipoteki na innej nieruchomości.

 

 

A co trzeba zrobić już po zakupie nieruchomości w drodze licytacji komorniczej. Jakie powinny być następne kroki? Przede wszystkim należy zaczekać na tzw. przybicie przez sąd. Bardzo ważne jest też wpłacenie należnej sumy – ma się na to 14 dni. Następnie sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności do nieruchomości. Później rolą kupującego jest złożenie wniosku o nadanie klauzuli wykonalności, a także wpis do księgi wieczystej jako nowego właściciela nieruchomości. Nie można też zapomnieć o tym, by z księgi wieczystej wykreślono wszelkie obciążenia oraz poprzednich właścicieli.

 

 

Na pytanie o opłacalność zakupu nieruchomości od komornika trudno zatem odpowiedzieć jednoznacznie. Należy tutaj podkreślić, że wszystko zależy od ceny wywoławczej, stanu nieruchomości oraz ewentualnych obciążeń. Czasem nie warto inwestować w taki lokal. Zdarza się jednak też tak, że pomimo minusów cena jest tak okazyjna, że aż żal nie kupić danego mieszkania. Oczywiście przed zakupem trzeba wszystko dokładnie sprawdzić i zrobić rozeznanie na lokalnym rynku nieruchomości, by zyskać jakiś punkt odniesienia. 

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?