Mieszkanie w wielkiej płycie jako inwestycja

W naszym kraju rośnie grupa osób i firm, które kupują stare i zniszczone nieruchomości, aby po gruntownym remoncie zyskownie je sprzedać. Ten rodzaj inwestycji (ang. house flipping), jest powszechny szczególnie w Stanach Zjednoczonych i Kanadzie.

Na pojedynczym flippie można zarobić od kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy złotych. To, ile uda się zyskać, zależy od kilku czynników. Jak zwykle w nieruchomościach liczy się lokalizacja. Więcej można zarobić na nieruchomości zlokalizowanej w popularnej dzielnicy, takiej jak Krowodrza, niż np. na osiedlu Złocień. Liczą się także umiejętności inwestora, negocjatora oraz przyjęta strategia sprzedaży. Ostatnią kwestią jest to, czy planujemy remontować mieszkanie oraz w jakim czasie przeprowadzimy remont i jakie będą jego koszty. Coraz częściej do flippa wybierane są mieszkania w wielkiej płycie, ponieważ ich cena w procesie negocjacji kształtuje się mocno poniżej ceny rynkowej.

W latach 70., kiedy nastąpił prawdziwy wielkopłytowy boom, nikt nie sprawdzał, jak są budowane bloki. Majstrowie, którzy pracowali przy ich konstrukcji, dziś opowiadają, że na cemencie zaoszczędzonym na zabezpieczaniu łączy (kotew) postawili dom swoim dzieciom. Niedługo te oszczędności mogą się „zemścić” na lokatorach. Bo niedostateczna izolacja spoiw powoduje ich korozję. Tym bardziej, że z braku stali nierdzewnej, w PRL budowano spoiwa ze zwykłej, wrażliwej np. na naturalną wilgoć. Dziś można jeszcze bezpiecznie mieszkać w tych budynkach, jednak za kilka lat mogą się zacząć problemy.

Część spółdzielni mieszkaniowych już zajęła się tym tematem. Trzeba było to zrobić, żeby mieszkańcy mieli świadomość braków. Spółdzielnie wykonały remont jeszcze przed ociepleniem budynków i dzięki temu mieszkańcy mają zapewniony spokój na kolejne lata. Jednak ci, którzy nie wprowadzili poprawek w blokach z lat 70., mogą mieć kłopot.

Istota inwestycji w mieszkanie z wielkiej płyty polega na zakupie mieszkania w złym stanie technicznym. Standard wpływa na cenę. Następnie niezbędne jest wykonanie remontów, po których można odsprzedać ulepszoną nieruchomość po znacznie wyższej cenie. Wydawać by się mogło, że ofert mieszkań do remontu nie brakuje. Wśród ogłoszeń zamieszczonych na portalach internetowych, takie lokale stanowią zaledwie 2-4 proc. wszystkich ofert. W związku z tym poszukiwanie odpowiedniej nieruchomości może zająć trochę czasu.

Remont to jedna z najważniejszych rzeczy, które trzeba dobrze skalkulować. Już na etapie wybierania nieruchomości należy zrobić wstępną kalkulację kosztów remontu, tak aby inwestycja wciąż była opłacalna. Przed rozpoczęciem prac remontowych dobrze jest opracować projekt i założyć, do kogo ma być skierowana oferta późniejszej odsprzedaży. Jeśli dysponujemy odpowiednią powierzchnią, możemy przerobić naszą nieruchomość na tzw. mieszkanie inwestycyjne, które dzielimy z zamysłem wynajmu na pokoje, tak aby przyszły inwestor czerpał zyski na poziomie 9 proc. w skali roku.

Mieszkanie może być również przygotowane pod klienta indywidualnego, który pragnie w nim zamieszkać, a nie na nim zarabiać. W obu przypadkach zakres prac remontowych będzie różny. Najczęściej konieczna jest wymiana instalacji elektrycznej, rzadko gazowej, ponieważ część spółdzielni jest podpięta do MPCU. Pozostaje poprawa wyglądu ścian czy sufitów oraz ułożenie nowych podłóg. Często należy przeprowadzić remont kuchni i łazienki, czyli dwóch pomieszczeń, na które nabywcy najczęściej zwracają uwagę.

W przypadku house flippingu rzadkością jest meblowanie lokali. Mieszkanie zwykle doprowadza się do stanu „pod klucz”, tak aby przyszły nabywca mógł wnieść swoje meble i sprzęty. Jeśli jednak ma to być mieszkanie dla inwestora, należy zapewnić wyposażenie – nie tylko umeblowanie kuchni i łazienki, ale również pokoi przeznaczonych do wynajmu. Tak wyremontowany lokal można sprzedać wraz z zawartymi umowami najmu. Sprzedający przeprowadza cały proces najmu, zawierając długoterminowe umowy, aby pokazać, że osiągniecie 9 proc. zysku jest realne i ma pokrycie na papierze. Nieliczna część grupy osób i firm, zajmujących się flipowaniem, proponuje swoim inwestorom zwrot na poziomie 7 proc. W zamian nabywcy wyremontowanych mieszkań przekazują im je w podnajem, zazwyczaj na okres 10 lat. Jest to o tyle wygodne dla niedoświadczonego inwestora, że nie musi się niczym zajmować. Raz w miesiącu otrzymuje przelew bez względu na to, czy wszystkie pokoje w jego mieszkaniu są wynajęte.

House flipping wymaga naprawdę sporego zaangażowania sił i pieniędzy ze strony inwestora. Już sam zakup nieruchomości jest dużym wyzwaniem. Konieczność przeprowadzania remontu wymaga specjalistycznej technicznej wiedzy oraz sprawdzonej ekipy remontowej. Chociaż jest to działalność ryzykowna, to dla wytrawnych graczy może okazać się bardzo opłacalna. Już po kilku miesiącach od zakupu można uzyskać całkowity zwrot zainwestowanych środków wraz z zyskiem.

Trzeba jednak pamiętać, że nie każdy jest wizjonerem i potrafi dostrzec potencjał nieruchomości oraz później skutecznie przeprowadzić cały proces. Tradycyjny zakup mieszkania pod wynajem wymaga cierpliwości w comiesięcznych rozliczeniach, a realny zysk rozkłada się w dość długim czasie. Jest to jednak bezpieczniejsza forma inwestowania w nieruchomości. Dlatego zawsze ta mniejsza grupa inwestorów podejmująca ryzyko, kierująca się zwrotem z inwestycji w kilka miesięcy, będzie w dalszym ciągu wybierać tę drogę.

Przeczytaj więcej na dwutygodnik.krn.pl