ArtykułyTBS to rozwiązanie znajdujące się pomiędzy mieszkaniem własnościowym a wynajmem. Kto może z niego skorzystać? Ile kosztuje i jakie prawa gwarantuje? Gdzie szukać takich lokali? Wyjaśniamy.
Z danych GUS wynika, że w 2020 r. w całej Polsce istniało ponad 106 700 mieszkań wybudowanych przez Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS). Ich liczba znacząco wzrosła w ciągu 10 lat – w 2002 r. było ich niewiele ponad 40 000. Co wyróżnia tego typu nieruchomości i czy warto w nie inwestować?
Czym charakteryzuje się mieszkanie TBS?
Towarzystwa Budownictwa Społecznego postały, by zaspokajać popyt na mieszkania dla mniej zamożnych osób, których nie stać na zaciągnięcie kredytu i zakup własnego M po cenie rynkowej. U większości obywateli naszego kraju dochody wykluczają ich jako beneficjentów mieszkań komunalnych czy socjalnych.
TBS-y tworzone są przez prywatne oraz państwowe spółki i spółdzielnie non-profit. Budują one nieruchomości mieszkalne na gruntach należących do gminy. Finansują je natomiast pożyczkami zaciągniętymi z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Koszty tych zobowiązań wliczone są w czynsz i spłacane przez lokatorów.
Mieszkania w TBS przeznaczone są dla średnio zamożnych osób, które nie chcą lub nie mogą uzyskać kredytu na zakup nieruchomości. Obowiązują w nich czynsze średniej wysokości – wyższe niż w przypadku mieszkań komunalnych, jednak znacząco niższe niż obecne rynkowe ceny najmu.
Główną zasadą TBS-ów jest długoterminowy wynajem. Obecnie nie ma możliwości „dojścia do własności po latach”, ani dziedziczyć zajmowanych mieszkań. Można natomiast wynajmować je latami, bez obaw o nagłe zerwanie umowy.
Jak wyglądają mieszkania TBS?
Lokale wybudowane przez TBS mają zróżnicowaną wielkość, dzięki czemu odpowiadają na potrzeby większości lokatorów. Są wykończone pod klucz, co sprawia, że można się do nich wprowadzić niemal od razu po podpisaniu umowy. Dodatkowo TBS odpowiada za wszelkie prace remontowo-modernizacyjne.
Minusem tego typu nieruchomości bywa jednak lokalizacja. W związku z tym, że powstają one na działkach stanowiących własność samorządów, często znajdują się na obrzeżach miasta lub w mniej atrakcyjnych, przemysłowych dzielnicach. Jest ich również stosunkowo niewiele – w Krakowie w ubiegłym roku nowym lokatorom przekazano zaledwie 20-30 lokali.
Dla kogo powstały mieszkania TBS? Wymogi wynajmu
Aby zamieszkać w lokalach budowanych przez TBS, trzeba spełniać pewne kryteria. Są one przeznaczone dla osób, które:
- nie posiadają prawa własności innych nieruchomości mieszkalnych,
- na stałe mieszkają na terenie gminy, w której starają się o mieszkanie TBS,
- posiadają stałe zatrudnienie również na terenie gminy.
Znaczenie ma również kryterium dochodowe. Wynosi ono:
- 200 proc. najniższej emerytury – w przypadku jednoosobowych gospodarstw domowych,
- 175 proc. najniższej emerytury na osobę – w przypadku gospodarstw składających się z dwóch osób,
- 150 proc. najniższej emerytury – w przypadku wieloosobowych gospodarstw domowych.
Do dochodu nie są wliczane świadczenia pieniężne takie jak 500 plus, dodatki mieszkaniowe, zapomogi, świadczenia wypłacane z MOPS-u czy stypendia.
Ile kosztuje mieszkanie TBS? Opłaty partycypacyjne i ceny wynajmu
Mieszkania TBS powstały z myślą o osobach wykazujących średnie dochody. Jednak aby zamieszkać w tego typu lokalu, konieczne jest opłacenie cesji partycypacyjnej. Jej wysokość wynosi 10-30 proc. kosztów budowy i zazwyczaj jest wyraźnie niższa niż wkład własny potrzebny do zaciągnięcia kredytu mieszkaniowego. Co więcej, cesja jest zwracana w przypadku rozwiązania umowy.
Niektóre Towarzystwa Budownictwa Społecznego wymagają również wpłacenia kaucji. Są to jednak wewnętrzne regulacje. Czynsze w mieszkaniach TBS utrzymują się na średnim poziomie – są wyższe niż w przypadku budownictwa komunalnego czy socjalnego, ponieważ uwzględniono w nich spłatę zaciągniętych pożyczek czy prace modernizacyjne. Mimo to stanowią korzystniejsze finansowo rozwiązanie, niż wynajem po cenach rynkowych, które w ciągu ostatniego roku w dużych miastach wzrosły nawet o połowę. Stawka czynszu za 1 mkw. powierzchni użytkowej nie może przekraczać 4 proc. wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku. W przypadku zmiany statusu materialnego np. znaczącego wzrostu dochodów, wysokość czynszu może zostać podniesiona przez zarząd TBS.
Co z prawem własności?
Mieszkania TBS powstały jako lokalne przeznaczone na długoterminowy wynajem. Od 2022 r. można jednak je wykupować. Prawo do wykupu mają osoby, które:
- wpłaciły opłatę partycypacyjną w wysokości co najmniej 20 proc. kosztów budowy,
- zajmują lokal od przynajmniej 5 lat,
- nigdy nie zalegały z czynszem dłużej niż 3 miesiące
Prawo wykupu obejmuje tylko te mieszkania, które zostały już spłacone przez TBS. Nie ma możliwości nabycia własności za tzw. złotówkę, jak było w przypadku mieszkań komunalnych. Cena każdego lokalu ustalana jest indywidualnie i zależy od jego aktualnej wartości rynkowej. Wpłaty można dokonywać jednorazowo lub w ratach, aczkolwiek nie dłużej niż przez 10 lat. Osoby, które nie zdecydowały się na wykup nieruchomości, mają prawo do długoterminowego wynajmu.
Czy warto inwestować w lokale budowane przez TBS?
Mieszkania TBS to dobre rozwiązanie dla osób, które nie chcą lub nie mogą pozwolić sobie na zakup własnej nieruchomości. Lokale te są wykończone pod klucz (pierwszy właściciel ma prawo decydować o wyglądzie mieszkania), tańsze niż mieszkania na wynajem (szczególnie w dużych miastach, gdzie popyt na tego typu nieruchomości jest bardzo duży) i dają większą swobodę użytkowania, a umowy podpisywane są na lata. Jednak aby je otrzymać, trzeba spełniać wiele warunków, a zasady wykupu są skomplikowane i stale się zmieniają.
Źródło: KRN.pl | 2023-02-28
Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?
Komentarze (1)
To tylko ja ⋅ 08-03-2023 | 14:18
Aż mi się żgać chce jak to czytam, TBS się nie opłaca. Trzeba mieć około 100 tyś na wkład własny. Trzeba je też wykończyć. W TBSach na podłodze jest przeważnie wykładzina w kuchni jest kuchenka za 400 pln i szafka ze zlewem w łazience wanna toaleta zlew oczywiście wszystko niezabudowane. Te mieszkania są wykończone za max 4000 - 5000 zł. Cena za metr za czynsz to 17 - 23 zł co za 50 metrowe mieszkanie daje średnio 1000 pln plus czynsz administracyjny obecnie 700 plus media razem 2300. 2 pokojowe mieszkanie mozna kupić za 300 tys jak się ma na wklad własny to 240 tyś kredytu wystarczy a rata przy tej kwocie to 1700 czyli lepiej juz splacac swoje