Mieszkanie od gminy - Kraków

Zasady, którymi rządzi się przyznawanie mieszkań komunalnych są różne dla każdej gminy i regulują je uchwały rady gminy. Przed rozpoczęciem starań o mieszkanie komunalne warto się z tymi regulacjami szczegółowo zapoznać.
Kraków jest najdroższym po Warszawie miastem w Polsce, jeśli chodzi o ceny nieruchomości. Za 150 tys. zł coraz trudniej kupić tu dwupokojowe mieszkanie. Średnio zamożna rodzina taką kwotę jest w stanie oszczędzić (lub spłacić po zaciągnięciu kredytu) w ciągu 25–30 lat. Dla rodzin uboższych uzbieranie takiej sumy jest po prostu niemożliwe. Na szczęście takie osoby mają szansę otrzymać upragnione lokum za darmo od gminy. Choć proces starania się o takie mieszkanie jest trudny i zazwyczaj trwa dosyć długo, to warto spróbować.
Zasady, którymi rządzi się przyznawanie mieszkań komunalnych są różne dla każdej gminy i regulują je uchwały rady gminy. Przed rozpoczęciem starań o mieszkanie komunalne warto się z tymi regulacjami szczegółowo zapoznać. Odpowiednie wykorzystanie niektórych zapisów może znacznie przyspieszyć chwilę odebrania upragnionych kluczy.

Droga do komunalnego
W Krakowie, aby móc zacząć starania o lokal komunalny, należy spełniać kryterium dochodowe – zarobki nie mogą przekroczyć wysokością 100 proc. najniższej emerytury. Obecnie jest to 843 zł.
Kolejne kryterium to warunki zamieszkania. Poza zupełnie wyjątkowymi sytuacjami ubiegający się o lokal komunalny nie może mieć prawa własności do jakiegokolwiek mieszkania. Szanse na otrzymanie mieszkania komunalnego mają osoby i rodziny żyjące w dużej ciasnocie (najwyżej 5 m kw. powierzchni na osobę) lub w mieszkaniach o niskim standardzie. Ważne jest też, by od kilku lat były zameldowane w Krakowie.
Dodatkowo istnieją specjalne preferencje (tzw. pula społeczna), na podstawie których prezydent miasta może w drodze zarządzenia przyznać prawo do lokalu komunalnego. O mieszkania z tej puli mogą starać się m.in. wychowankowie domów dziecka, osoby, którym kończą się trzyletnie okresy wypowiedzenia w kamienicach prywatnych, osoby z wyrokiem eksmisji bez prawa do lokalu socjalnego, pogorzelcy czy ofiary katastrof budowlanych.
Każdy, kto spełnia te warunki może złożyć wniosek w Wydziale Mieszkalnictwa w Urzędzie Miejskim w Krakowie i ustawić się w kolejce czekających na mieszkanie. Do wniosku należy dołączyć zaświadczenie o dochodach za 2004 r. (kopia PIT lub zaświadczenie z ZUS).
System przyznawania mieszkań w Krakowie jest oparty na wypracowanym przez lata systemie kwestionariusza kwalifikacji punktowej. Ta koncepcja, choć czasami ostro krytykowana, wydaje się dosyć sprawiedliwym konsensusem, opartym na wieloletnich doświadczeniach. Sytuacja każdej oczekującej w kolejce rodziny co roku oceniana jest w systemie punktowym. Liczba otrzymanych punktów zależy m.in. od długości oczekiwania, sytuacji mieszkaniowej, rodzinnej, zdrowotnej, dochodów. Na podstawie otrzymanych punktów tworzona jest lista rankingowa i mieszkania otrzymują ci z najwyższą liczbą punktów. Oznacza to, że choć okres oczekiwania ma duże znaczenie, to rodziny w szczególnie trudnej sytuacji mogą otrzymać mieszkanie stosunkowo szybko.
Należy też pamiętać, że gmina może – choć nie w każdych okolicznościach to robi – zażądać kaucji od najemcy mieszkania komunalnego. Jego wysokość nie może jednak przekroczyć 12-krotności miesięcznego czynszu.

Spadek, zamiana i wykup
Po śmierci głównego najemcy mieszkanie komunalne może przejąć małżonek, dziecko, osoba wobec której zmarły miał obowiązek alimentacyjny lub pozostawał we wspólnym pożyciu (konkubent) przez okres co najmniej 5 lat. Takiego prawa nie mają natomiast wnuki i prawnuki, co w 2002 r. rozstrzygnął ostatecznie Sąd Najwyższy.
Można też starać się o zamianę zbyt małego, substandardowego, czy niedogodnie położonego lokalu. Najlepiej jednak znaleźć osobę, która będzie chciała się zamienić. Istnieje także możliwość zamiany mieszkania komunalnego na lokatorskie w spółdzielni mieszkaniowej i odwrotnie. Szczegółowe zasady reguluje w tym przypadku odpowiednia uchwała Rady Miejskiej oraz statuty i regulaminy spółdzielni.
Niektóre mieszkania komunalne gmina sprzedaje dotychczasowym najemcom. W różnych okresach obowiązywały w Krakowie bonifikaty, dochodzące nawet do 90 proc. wolnorynkowej wartości lokalu. Warto jednak pamiętać, że jeżeli nabywca zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż te uzasadniające udzielenie bonifikaty przed upływem 5 lat, licząc od dnia jej nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Bez konieczności zwrotu bonifikaty możliwe jest natomiast zbycie wykupionego lokalu mieszkalnego na rzecz osoby bliskiej. Ponadto, jeżeli od wykupu lokalu do jego sprzedaży nie upłynie 5 lat, właściciel zapłaci jeszcze 10 proc. podatek dochodowy liczony od ceny sprzedaży lokalu, chyba że pieniądze uzyskane ze sprzedaży wydatkuje w ciągu 2 lat na swój własny „cel mieszkaniowy”, np. zakup innego lokalu mieszkalnego, budowę budynku mieszkalnego itd.

Mieszkania socjalne
Mieszkania socjalne otrzymują głównie osoby z wyrokami eksmisji. Lokale socjalne to mieszkania komunalne o obniżonym standardzie (np. na peryferiach miasta, ze wspólną toaletą na korytarzu itd.). Ich stan techniczny musi natomiast umożliwiać godne zamieszkanie. Przypadająca na każą osobę w rodzinie powierzchnia w mieszkaniu socjalnym nie może być mniejsza niż 5 m kw., a w przypadku osoby samotnej dwa razy więcej. Zapewnienie mieszkań ludziom biednym, którzy z różnych powodów są eksmitowani ze swoich dotychczasowych mieszkań należy do obowiązków gminy. W Krakowie, podobnie zresztą jak w większości polskich miast, takich lokali jest za mało w stosunku do potrzeb, szczególnie po nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów na początku tego roku. Poprawka sejmowa zlikwidowała możliwość eksmisji na bruk. Obecnie każdemu, kto np. wiele lat nie płaci za zajmowane przez siebie mieszkanie, należy się od gminy lokal socjalny. Stawki czynszów w takich mieszkaniach są bardzo niskie, zgodnie z założeniem, że lepiej by ubodzy mieszkańcy zapłacili niewiele, niż żeby w obliczu zbyt wysokich rachunków nie płacili nic. Umowa najmu lokali socjalnych zawsze jest podpisywana na czas określony i po jego upływie trzeba starać się o jej przedłużenie. Warunkiem jest jednak utrzymywanie się trudnej sytuacji finansowej i lokalowej najemcy. W przypadku znalezienia dobrej pracy albo otrzymania tytułu prawnego do jakiegoś mieszkania (np. spadek po dziadkach) lokal socjalny trzeba opuścić.

Podwyżka czynszów w Krakowie
W tym roku krakowianie mają otrzymać 314 nowych mieszkań komunalnych m.in. przy ulicy Podłęskiej, Akacjowej i Borkowskiej, oraz na osiedlu Bohaterów Września i Złocień (dodatkowo wśród oczekujących rozdzielane są lokale, które miasto odzyskuje od poprzednich lokatorów). Od 1 lipca będą obowiązywały nowe stawki czynszu. Podwyżka wyniesie ok. 10 proc. Przeciętna rodzina, zajmująca 50-metrowe mieszkanie komunalne zapłaci ok. 185 złotych czynszu miesięcznie (3,85 za m kw.) zamiast dotychczasowych 175 złotych (3,5 zł za m kw.). Natomiast najemcy lokali socjalnych za mieszkanie podobnej wielkości zapłacą czynsz w wysokości 30 złotych (0,58 złotego za m kw.). Podwyżka wynosi 6 gr za m kw. lokalu. Warto jednak zaznaczyć, że jest to pierwsza od 2001 roku podwyżka czynszów w miejskim zasobie mieszkaniowym. Na swoich stronach internetowych magistrat podaje, że uzasadniona byłaby podwyżka nawet o 28 proc., zwłaszcza że zasób mieszkań komunalnych wymaga dużych nakładów finansowych nie tylko na bieżące funkcjonowanie, ale także na remonty. Jednak nawet po tej podwyżce stawki w Krakowie (maksymalnie 4,02 zł/m kw.) będą należały do najniższych w kraju.

Nie lubią „komunalnych”
Nowym zjawiskiem w Krakowie jest wzrastający opór społeczny przeciwko budowaniu nowych osiedli komunalnych. Pod koniec 2004 r. przeciwko planom magistratu zbuntowali się mieszkańcy dzielnicy Ruczaj (głównie Ruczaj-Zaborze). Władze miasta chciały wybudować w tej atrakcyjnej dzielnicy (przy ulicach: Magnolii, Zalesie, Lubostroń i Borkowskiej) nawet 2 tys. mieszkań komunalnych. Właściciele mieszkań w blokach wybudowanych po 1990 r. protestowali szczególnie energicznie, bojąc się obniżenia wartości swoich nieruchomości oraz tzw. złego sąsiedztwa. Mieszkańcy dzielnicy błyskawicznie powołali stowarzyszenie „Przyjazny i Bezpieczny Ruczaj”, założyli strony internetowe (www.ruczaj.org, www.itour.pl/protest) i pozyskali dla swojej inicjatywy dziennikarzy dużego dziennika ogólnopolskiego. W wyniku tak silnego nacisku najprawdopodobniej na Ruczaju osiedle komunalne nie powstanie.
Wydaje się, że po tej prestiżowej porażce władzom Krakowa będzie coraz trudniej znaleźć miejsce pod budowę takich osiedli. Od kilku tygodni podobny protest rozwija się na osiedlu Kliny-Zacisze, gdzie przy ulicach Bartla i Komuny Paryskiej mają stanąć 3 nowe bloki (około 144 mieszkania). Także tam powstał komitet protestacyjny „Bezpieczne Kliny” (www.kliny.ebra.pl), który w ciągu zaledwie kilkunastu dni zebrał ponad 1000 podpisów poparcia. Dotychczasowe doświadczenia Krakowa wskazują, że znaczna część obaw protestujących mieszkańców jest słuszna. Na Górce Narodowej, przy ulicy Kuźnicy Kołłątajowskiej, gdzie niedawno powstały 4 bloki komunalne ceny nieruchomości rosną niewspółmiernie wolno w stosunku do innych dzielnic w mieście. Obecnie należą one do najniższych w Krakowie (nowe mieszkania można tam kupić w cenie poniżej 3 tys. zł brutto za m kw.). Natomiast w okolicach kilku bloków socjalno-komunalnych w Nowej Hucie obserwuje się zwiększony poziom patologii społecznych i pewien wzrost przestępczości, choć tego akurat policyjne statystyki pokazywane przez władze miejskie nie potwierdzają.
Problem lokowania mieszkańców, których nie stać na własne mieszkanie nie jest łatwy do rozwiązania. Z jednej strony miasto powinno zapewniać najuboższym członkom lokalnej społeczności godziwe warunki życia. Z drugiej strony budowanie takich „dzielnic biedy” może powodować liczne problemy. W Europie Zachodniej raczej odchodzi się od izolowania tych grup społecznych. W Krakowie powinno się korzystać z tych doświadczeń. Zamiast budować duże osiedla można kwaterować w jednym miejscu maksymalnie kilkanaście rodzin. Trzeba także zwracać szczególną uwagę na odpowiednią selekcję lokatorów, co przy odpowiedniej organizacji służb publicznych nie wydaje się bardzo trudnym zadaniem.

***

Mieszkań komunalnych, w stosunku do potrzeb jest o wiele za mało, a polityka budowania dużych osiedli komunalnych, skutecznie oprotestowywana przez sąsiadów dodatkowo opóźnia pozyskiwanie takich lokali. Choć władze lokalne mają obowiązek zapewnienia mieszkań najuboższym członkom społeczności lokalnej to żadna ustawa nie narzuca konkretnych terminów. Mimo tych trudności gorąco namawiamy mniej zasobne rodziny do zainteresowania się tematem. Mieszkania komunalne, w odróżnieniu od socjalnych, są położone zazwyczaj w niezłych dzielnicach. Poza tzw. mieszkaniami do remontu lokale komunalne mają też zazwyczaj przyzwoity standard wykończenia. Na początek można zadzwonić do Wydziału Mieszkalnictwa do Urzędu Miejskiego.

------------------------
Autor jest doktorantem w Instytucie Geografii i Gospodarki Przestrzennej UJ i dziennikarzem specjalizującym się w rynku nieruchomości.

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?