Mieszkanie od dewelopera - jak zawrzeć bezpieczną umowę

Obecnie średni czas, jaki mija między podpisaniem umowy z deweloperem a odebraniem mieszkania, to nawet półtora roku. Dlatego bardzo istotne jest zawarcie bezpiecznej umowy najpierw tej przedwstępnej, a potem umowy sprzedaży. Tylko dobrze wynegocjowane zapisy zabezpieczające interesy kupującego pozwolą bezpiecznie powierzyć pieniądze deweloperowi.

Na rynku nowych mieszkań nie ma obecnie dużego wyboru. O negocjowaniu umowy nie ma mowy, a mieszkania o dobrych lokalizacjach i z dobrym rozkładem rozchodzą się błyskawicznie na etapie kopania dziury w ziemi. Jeżeli uda się podpisać umowę na dobrą ofertę, to pozostaje tylko płacić i czekać z nadzieją, że wszystko pójdzie po naszej myśli. Rzadko jednak zdarza się, aby mieszkanie powstało w terminie, a jeżeli nie dołożymy należytej staranności, nie tylko terminy mogą nie być dotrzymane, ale niemal na pewno również i koszty. Dlatego nadal bardzo istotne jest zawarcie bezpiecznej umowy najpierw tej przedwstępnej, a potem umowy sprzedaży. Tylko dobrze wynegocjowane zapisy zabezpieczające interesy kupującego, pozwolą bowiem bezpiecznie powierzyć pieniądze deweloperowi. Oczywiście liczy się też renoma dewelopera na rynku i jego poprzednie inwestycje. Jednak nawet najlepszej firmie może się powinąć noga na jakiejś inwestycji, a nadzieja, że nie będzie to akurat nasza inwestycja to za mało, by móc spać spokojnie.

Musimy mieć też świadomość, że w obecnej sytuacji rynkowej przyjdzie nam trochę poczekać na nasze nowe mieszkanie. Średni czas, jaki mija między podpisaniem umowy z deweloperem a odebraniem mieszkania, to nawet półtora roku. Najkrócej poczekamy w Trójmieście – średnio 207 dni. W Poznaniu i Warszawie średnia przekracza 300 dni. Najdłużej – około 400 dni – czekamy w Krakowie i Wrocławiu. Ta perspektywa jednak nie odstrasza kupujących, którzy biorą wszystko, co jest na rynku, nawet z tak odległą datą ukończenia inwestycji.

Rezerwacja mieszkania

Przy obecnym boomie deweloperzy znajdują chętnych, zanim jeszcze załatwią wszystkie formalności. W związku z tym bardzo często proponują klientom podpisanie tzw. rezerwacji. Tym rezerwacjom towarzyszą nieraz pokaźne kaucje rezerwacyjne. Warto jednak wiedzieć, że rezerwacja najczęściej do niczego dewelopera nie zobowiązuje, oczywiście poza koniecznością zwrotu kaucji. Często więc w związku z wzrostem cen deweloperzy nie dotrzymują słowa i nie zawierają umów przedwstępnych za cenę określoną w rezerwacji, a my nie możemy ich zmusić do zawarcia umowy przedwstępnej ani do dotrzymania postanowień, np. dotyczących ceny mieszkania. Gdyby nie doszło do zawarcia umowy przedwstępnej, możemy zrobić tylko jedno: żądać zwrotu kaucji, a w razie opóźnienia – także ustawowych odsetek. Możemy również wnieść sprawę do sądu cywilnego i walczyć o odszkodowanie na podstawie kodeksu cywilnego. Jednak w sądzie musimy udowodnić szkodę i wykazać, że powstała ona na skutek braku możności korzystania z zapłaconej opłaty rezerwacyjnej do dnia, kiedy mogła być zawarta umowa przedwstępna.

Umowa z deweloperem

Przed podpisaniem umowy przedwstępnej należy sprawdzić następujące dokumenty dewelopera: aktualny wypis z Krajowego Rejestru Sądowego, zaświadczenia z urzędu skarbowego i ZUS o braku zaległości, księgę wieczystą nieruchomości i decyzję o pozwoleniu na budowę. Wzór umowy należy dokładnie przeczytać, gdyż umowa może zawierać sformułowania, które od razu stawiają nas w gorszej pozycji, a deweloperowi umożliwiają nienależyte wykonanie inwestycji i zawyżenie kosztów. Przede wszystkim więc zwróćmy uwagę na:

• dokładne określenie stron umowy,
• szczegółowe określenie przedmiotu umowy (opis, położenie i powierzchnia mieszkania, zapis, że w ramach inwestycji deweloper jest obowiązany zadbać o infrastrukturę, np. o drogi dojazdowe),
• przejrzysty sposób wyliczenia ceny sprzedaży nie uzależniony np. od wzrostu cen materiałów, zmiany powierzchni w trakcie budowy czy zmiany stóp procentowych,
• harmonogram wpłat kolejnych rat, który powinien być uzależniony od postępu robót; tymczasem z reguły jest to konkretna data, co umożliwia deweloperowi prowadzenie inwestycji ze znacznym opóźnieniem i mimo to żądanie kolejnych wpłat.

Do notariusza zawsze dwa razy

Umowę przedwstępną z deweloperem powinniśmy, tak jak późniejszą umowę sprzedaży, podpisywać zawsze w formie aktu notarialnego, mimo kosztów, jakie ona za sobą pociąga. Koszty notarialne jednak i tak będą mniejsze niż ewentualna strata, jeśli deweloper okaże się niesolidny. Na podstawie umowy w zwykłej formie pisemnej możemy bowiem jedynie dochodzić odszkodowania za niedotrzymanie warunków umowy przez dewelopera. Nie możemy natomiast skutecznie domagać się wykonania umowy, czyli przeniesienia własności, nawet jeżeli nabywca zapłacił całą cenę sprzedaży.

Umowa w zwykłej formie pisemnej przede wszystkim jednak nie zabezpiecza naszych interesów na wypadek upadłości dewelopera i w takim przypadku najczęściej stracimy wszystkie zainwestowane środki. Dopiero umowa w formie aktu notarialnego i wpis roszczenia z niej wynikającego do księgi wieczystej zabezpiecza w pewnym stopniu nasze interesy. Dzięki takiej formie możemy domagać się przed sądem wykonania umowy, czyli przeniesienia prawa własności wbrew woli dewelopera. Prawo upadłościowe przewiduje również silniejszą ochronę wierzycieli zabezpieczonych rzeczowo. Takie zabezpieczenie daje wpis roszczenia do księgi wieczystej, ale można je uzyskać również tylko na podstawie umowy przedwstępnej sporządzonej w formie aktu notarialnego.

Niedozwolone klauzule umowne

Fakt, że treść umowy między deweloperem a klientem nie jest indywidualnie uzgadniana tylko ma formę wzoru narzucanego przez dewelopera rodzi poważne konsekwencje prawne. Postanowienia umowy zawieranej z konsumentem, które nie zostały z nim uzgodnione indywidualnie, nie wiążą go, jeśli kształtują jego prawa i obowiązki rażąco naruszając jego interesy i w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami. Są to tzw. niedozwolone klauzule umowne. Nie dotyczy to jednak warunków określających główne świadczenia stron, jeżeli zostały one sformowane w sposób jednoznaczny. Zgodnie z kodeksem cywilnym w razie wątpliwości uważa się, że niedozwolonymi postanowieniami umownymi są te, które w szczególności:

1. wyłączają lub ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za szkody na osobie,
2. wyłączają lub istotnie ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania,
3. wyłączają lub istotnie ograniczają potrącenie wierzytelności konsumenta z wierzytelnością drugiej strony,
4. przewidują postanowienia, z którymi konsument nie miał możliwości zapoznać się przed zawarciem umowy,
5. zezwalają kontrahentowi konsumenta na przeniesienie praw i przekazanie obowiązków wynikających z umowy bez zgody konsumenta,
6. uzależniają zawarcie umowy od przyrzeczenia przez konsumenta zawierania w przyszłości dalszych umów podobnego rodzaju,
7. uzależniają zawarcie, treść lub wykonanie umowy od zawarcia innej umowy, nie mającej bezpośredniego związku z umową zawierającą oceniane postanowienie,
8. uzależniają spełnienie świadczenia od okoliczności zależnych tylko od woli kontrahenta konsumenta,
9. przyznają kontrahentowi konsumenta uprawnienia do dokonywania wiążącej interpretacji umowy,
10. uprawniają kontrahenta konsumenta do jednostronnej zmiany umowy bez ważnej przyczyny wskazanej w tej umowie,
11. przyznają tylko kontrahentowi konsumenta uprawnienie do stwierdzania zgodności świadczenia z umową,
12. wyłączają obowiązek zwrotu konsumentowi uiszczonej zapłaty za świadczenie nie spełnione w całości lub części, jeżeli konsument zrezygnuje z zawarcia umowy lub jej wykonania,
13. przewidują utratę prawa żądania zwrotu świadczenia konsumenta spełnionego wcześniej niż świadczenie kontrahenta, gdy strony wypowiadają umowę, rozwiązują ją lub od niej odstępują,
14. pozbawiają wyłącznie konsumenta uprawnienia do rozwiązania umowy, odstąpienia od niej lub jej wypowiedzenia,
15. zastrzegają dla kontrahenta konsumenta uprawnienie wypowiedzenia umowy zawartej na czas nieoznaczony, bez wskazania ważnych przyczyn i stosownego terminu wypowiedzenia,
16. nakładają wyłącznie na konsumenta obowiązek zapłaty ustalonej sumy na wypadek rezygnacji z zawarcia lub wykonania umowy,
17. nakładają na konsumenta, który nie wykonał zobowiązania lub odstąpił od umowy, obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej lub odstępnego,
18. stanowią, że umowa zawarta na czas oznaczony ulega przedłużeniu, o ile konsument, dla którego zastrzeżono rażąco krótki termin, nie złoży przeciwnego oświadczenia,
19. przewidują wyłącznie dla kontrahenta konsumenta jednostronne uprawnienie do zmiany istotnych cech świadczenia, bez ważnych przyczyn,
20. przewidują uprawnienie kontrahenta konsumenta do określenia lub podwyższenia ceny lub wynagrodzenia po zawarciu umowy bez przyznania konsumentowi prawa odstąpienia od umowy,
21. uzależniają odpowiedzialność kontrahenta konsumenta od wykonania zobowiązań przez osoby, za pośrednictwem których kontrahent konsumenta zawiera umowę lub przy których pomocy wykonuje swoje zobowiązanie, albo uzależniają tę odpowiedzialność od spełnienia przez konsumenta nadmiernie uciążliwych formalności,
22. przewidują obowiązek wykonania zobowiązania przez konsumenta mimo niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez jego kontrahenta,
23. wyłączają jurysdykcję sądów polskich lub poddają sprawę pod rozstrzygnięcie sądu polubownego polskiego lub zagranicznego albo innego organu, a także narzucają rozpoznanie sprawy przez sąd, który wedle ustawy nie jest miejscowo właściwy.

W wielu umowach z klientami deweloperzy umieszczają zapisy, które budzą wątpliwości. Z tego powodu Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów kwestionuje podczas kontroli prawie co piątą umowę. Warto jednak zauważyć, że takie klauzule umowne do niedawna nie wygasały automatycznie, gdyż do stwierdzenia, że naruszają one prawo, potrzebny był prawomocny wyrok Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów wydany w konkretnej sprawie. W związku z tym deweloperzy z powodzeniem mogli obchodzić zakaz stosowania niedozwolonych klauzul umownych. Jeśli zapadł wyrok w stosunku do jednego z nich, inni dalej stosowali zakwestionowane postanowienie – wyrok dotyczył bowiem tylko pozwanego dewelopera. Sytuacja zmieniła się po precedensowej uchwale Sądu Najwyższego z 13 lipca 2006 roku, zgodnie z którą prawomocny wyrok w sprawie klauzuli jest wiążący wobec wszystkich firm zawierających umowy z konsumentami (sygn. akt III SZP 3/06).

Jeśli zatem w umowie znajdują się zapisy ujęte w urzędowym rejestrze niedozwolonych klauzul umownych Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, to nie tylko nie wiążą one klienta, ale też deweloper może zostać ukarany kwotą sięgającą nawet 10 tys. euro za każdy dzień zwłoki, jeżeli nie usunie ich ze swoich umów mimo wezwania prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Wszystkie klauzule, które zostały wpisane do rejestru prowadzonego przez UOKiK, powinny po 13 lipca zniknąć z umów. Wystarczy jednak spojrzeć na umowy obecnie zawierane przez deweloperów, aby nie mieć złudzeń co do tego, że deweloperzy nie wykreślili z umów klauzul widniejących w rejestrze UOKiK. Deweloperzy nie dostosowują swoich umów, gdyż uznają, że stosowane przez nich postanowienia nie brzmią identycznie z zapisami widniejącymi w rejestrze. Jednak takie tłumaczenie deweloperów nie ma już podstaw prawnych, gdyż z powoływanej uchwały Sądu Najwyższego wynika wyraźnie, że istotna jest faktyczna treść postanowienia, a nie jego literalne brzmienie. Deweloperzy nie mogą również liczyć na fikcyjne negocjowanie umowy. Jeśli umowa była indywidualnie negocjowana, konsument nie może się powoływać na to, że zakazane klauzule go nie wiążą, dlatego można się spotkać z praktyką, zgodnie z którą deweloperzy fikcyjnie negocjują umowę. Kupujący może wprawdzie zgłosić zmiany do wzoru umowy zaproponowanego przez dewelopera, ale deweloper i tak je wszystkie odrzuca. Pozorne negocjowanie powoduje, że postanowienia, które pozostały w niezmienionej formie, również nie wiążą, jeżeli widnieją w rejestrze niedozwolonych klauzul umownych.

Najczęściej powtarzającymi się niedozwolonymi klauzulami są: niedookreślony sposób obliczania powierzchni lokalu i jego ceny, przyznanie sobie przez dewelopera prawa zmiany kosztu budowy bez prawa odstąpienia od umowy, rażąco wygórowane kary umowne oraz uzależnienie wypłacenia przez dewelopera kar umownych od uprzedniego wyegzekwowania ich od wykonawcy, a także uzależnienie zwrotu wpłat od znalezienia nowego kupującego. Jednak pamiętajmy, że nie wszystkie pułapki w umowach są niedozwolonymi klauzulami, warto więc dokładnie przeczytać treść umowy i zasięgnąć porady prawnika. Zwłaszcza że – jak wykazuje praktyka – bardzo istotne może być każde słowo w umowie.

Nowy lokal z wadami

Jeżeli już kupiliśmy lokal u dewelopera, pamiętajmy, że na deweloperze spoczywa odpowiedzialność za wady lokalu bez względu na to, czy wada powstała z jego winy oraz czy wiedział o jej istnieniu. W przypadku wad mamy prawo odstąpić od umowy, żądać obniżenia ceny mieszkania lub usunięcia wad. Musimy jednak wskazać wady oraz zgłosić je w okresie trwania rękojmi – trzy lata od wydania mieszkania. Po upływie okresu rękojmi uprawnienia wygasają. Niezależnie od rękojmi przysługuje nam roszczenie odszkodowawcze z tytułu nienależytego wykonania umowy. Jednak możliwość dochodzenia roszczeń na tej podstawie jest uzależniona od spełnienia przesłanek dotyczących nienależytego wykonania umowy. W tym wypadku jednak roszczenie o odszkodowanie przedawnia się dopiero z upływem dziesięciu lat od dnia wydania lokalu.

Jeżeli kupiony przez nas lokal jest obarczony wadami, powinniśmy sformułować swoje żądania na piśmie, na przykład wezwać dewelopera do usunięcia wady, wyznaczając mu określony termin. Jeżeli deweloper nie usunie wad, wówczas możemy przeprowadzić prace na swój koszt i zażądać od dewelopera zwrotu pieniędzy. Gdyby deweloper ich nie zwrócił albo podważał wysokość kosztów, pozostaje wniesienie sprawy do sądu.

Pamiętajmy, że wbrew temu, co możemy usłyszeć w wielu biurach deweloperów, praw tych nie tracimy mimo podpisania pozytywnego dla dewelopera protokołu odbioru czy oświadczenia o braku jakichkolwiek usterek. Przeciwne, zastrzeżenia zawarte w umowie z konsumentem, protokole czy innych dokumentach są nieważne i nie odniosą zamierzonego przez dewelopera skutku. Wynika to z przepisu art. 558 § 1 kodeksu cywilnego. Mowa w nim, że strony mogą odpowiedzialność z tytułu rękojmi rozszerzyć, ograniczyć lub wyłączyć, jednakże w umowach z udziałem konsumentów ograniczenie lub wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest dopuszczalne tylko w wypadkach określonych w przepisach szczególnych.

Ponadto jeżeli deweloper podstępnie zataił jakąś wadę – a za zatajenie uważa się takie umyślne jego działanie, które ma na celu utrudnienie wykrycia wady przez kupującego – możliwe jest reklamowanie wad stwierdzonych już po upływie trzyletniego terminu rękojmi. Warto jednak pamiętać o dochowaniu aktu staranności w postaci zawiadomienia dewelopera o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia. Nie należy z tym zwlekać, ponieważ po terminie może nas spotkać odmowa uwzględnienia reklamacji z uwagi na utratę praw z tytułu rękojmi za daną wadę. Do zachowania terminu zawiadomienia o wadach wystarczy jednak wysłanie przed upływem tego terminu listu poleconego.

Autor jest prawnikiem specjalizującym się w rynku nieruchomości.